长三角一体化：新形势下的上海城市发展

戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海

戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海着重介绍了当下发展现状：目前，长三角城市群区域已初步形成网络较为发达、衔接较为顺畅的铁路、公路和航道网，但三者一体化的发展水平较低。未来长三角区域综合交通网络的建设将会从以上海为单一核心的综合枢纽向多级多中心的交通网络格局转型升级，强调城市群间不同交通方式和网络间的分工协作与互补发展。陈学海认为，伴随产业合作的载体扩容，如张江长三角科技城、上海自贸区嘉善项目协作区等载体建设，产业资源跨区域流动性增强，将会进一步推进区域合作相关工作。

陈学海认为，伴随区域的高质量一体化发展，长三角区域未来将在供应链、产业链、价值链、服务链、创新链等经济要素端实现跨界无缝衔接，在医疗、教育、养老、文化等社会民生端实现全面提质升级，从而形成经济发展协同一体，城市功能多元并包，资源要素高效联通的一体化世界级城市群。

世界级城市群之“长三角”：经济端资源合理配置，城市端跨界共治共享

在当今全球经济竞争中，主要是在以纽约、伦敦、巴黎、东京、上海等为核心的几大巨型城市区域之间展开。（长三角城市群目前的地均GDP为974 万美元/平方千米，与其他世界级城市群对比，仍有一定差距）陈学海认为世界级城市群发展应具备三大主要特征：一是城市经济高质发展，二是城市功能多元复合，另外就是，世界级城市群一般都存在领袖城市，具备服务全球的功能，即首位城市核心带动。

从城市经济发展来看，首先需要产业分工明确，在各层级城市间形成完善的产业分工格局，实现区域内各成员主体的共同发展和共同繁荣；再是改变过去长三角区域利用国内低端要素进行国际代工的外向型发展模式，以创新为全新的发展引擎；通过打造“一小时都市圈”的交通互联，实现经济要素的高度互通互联，从而促进经济集聚辐射效应最大化。

从城市功能发展来看，陈学海表示要多元复合，即兼容并包多种生活生产方式，围绕交通、教育、医疗、文化、社会保障等，构建高品质生活服务圈；并利用现下快速发展的大数据、云计算等技术，加强三省一市各地区各部门间信息数据的互联互通、整合共享，打造透明高效、公平共享、国际化、法治化的区域一流营商环境，建立健全区域社会的跨界共治共享。

陈学海结合其他世界级城市群发展现状确信，长三角一体化的未来发展，将是以上海作为领袖城市，会外接全球，辐射内地，不断增强区域的国际化程度和全球资源配置能力，引领长三角参与全球竞争。

长三角一体化之上海：首位城市，核心带动

就上海引领长三角参与全球竞争，陈学海提出了四个针对性的具体建议。

首先，上海作为长三角区域的经济龙头，需要进一步提升全球资源配置能力，积极把握自贸区扩容新机遇，形成先进生产性服务业全球总部资源的“集聚地”和高端业务资源的“指向地”。

其次，借助增设“科创板”的机遇，营造有利于底层初创企业成长的环境，孕育能够“在全球制造”的本土型引擎企业，形成由大量初创企业、瞪羚企业、独角兽企业和巨头企业构成的“金字塔形”的生态链。

第三，上海作为服务门户，需进一步提升“上海服务”能级。一方面提升银行、证券、保险、风险投资等“先进生产性服务业”的服务能力；另一方面，提升“上海服务”的网络辐射范围，不仅是要提高服务长三角和全国的能力，更需要提升服务全球的能力

最后，把握 “智慧城市”和“城市更新”趋势，打造宜居宜业的国际化城市。积极对接上海两会关于城市精细化管理的相关举措，深推精细化管理，城市管理与数据治理相结合，活化城市更新，在城市历史建筑的保护和开发中找到一条平衡之道，打造有温度的城市。

就房地产领域未来可能的热点方向，陈学海表示主要应把握企业选址和城市居民生活两方面的需求变化。在先进生产性服务企业和高端人才聚集的背景下，功能高度混合的产业社区、智慧生态的创新办公空间将成为新的办公发展趋势。在同城化效应带来城市功能需求多元化的背景下，多元化的体验商业、生态宜居的国际社区、智能一体的公共服务体系将成为新的城市功能趋势。未来可能的房地产领域热点方向包含：TOD导向下的多元业态开发、城市更新下的区域综合发展、智慧城市下的精细管理建设等。

零售市场：“首店效应”反响热烈 品牌运营多样化竞争

一季度上海的全新购物中心和存量改造项目都进入了一个较为缓慢的释放期，相应使得租金增速放缓。老佛爷百货、旭辉宝山U天地、星光耀广场三个商业主体入市，体量合计为12.8万方。核心商圈的购物中心空置率下降0.3%，租金变动不大，首层租金同比上涨0.1%，为52.5元/平方米/天；非核心区域首层租金同比下降0.1%，为20.4元/平方米/天。特色租户仍是零售商业市场吸引客流的主力，Lifestyle、网红餐饮、体验类品牌开始占据购物中心的核心铺位；跨界潮流已成为购物中心产品差异化的主要体现。

从零售商门店数量变化看，奢侈品方面，卡地亚的门店量有所上升；优衣库、H&M、无印良品、GAP等快时尚品牌门店量持续增加；喜茶、乐乐茶、Wagas等餐饮品牌增长迅速；而盒马、猩便利、超级物种等新兴品牌在近几年则实现了光速发展。

戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历表示，未来上海零售市场三大发展趋势，一是品牌首店经济效应明显，还将持续激增。根据戴德梁行数据显示，2018年上海共开出各类首店835家，就业态构成来说，餐饮首店高居榜首，443家占比53%；零售首店299家占比36%；娱乐配套首店93家占比11%。

二是品牌运营把跨界化、体验式进行结合。比如M·A·C（魅可）的新零售潮店，将自助式购物、3D打印定制、美妆定制服务等融为一体；法式轻奢彩妆品牌ELLE MAKEUP推出中国首家体验店；美国精品汉堡 Shake Shack上海新天地门店，是 Shake Shack与美心集团合作开设的特许经营店；以及星巴克推出首家以焙烤美食为特色的全新臻选门店等。

三是老字号品牌开始注入新力量，纷纷搭乘互联网精准营销，将“上海购物”卖出新体验，部分上海“老字号”与知名网红产品紧密合作，推出各类型跨界产品，比如乐乐茶和沈大成联名推出青青团与粉粉团，更加符合现下的消费群体需求，将品牌传播给年轻消费者。

写字楼市场：租售迭代 机遇挑战并存

2019年一季度，写字楼租赁市场，明显市场特征是在高库存下加剧博弈，戴德梁行写字楼部数据显示：2018年空置存量面积超越当年新增供应面积，另一方面核心与新兴区净吸纳量差距加大，新兴区的高性价比及不断完善配套吸引部分核心区客户搬迁。特征之二是利好行业继续保持稳定份额，部分行业结构调整需求降温。在经济结构转型下，人工智能、智能制造等行业成为重点发展行业。电子信息科技、汽车类生产制造业成交量表现突出，在新兴区有大面积成交。而金融行业，典型如银行业因结构调整，裁撤网点等因素，传统金融业需求有所降温。而专业服务行业也呈现下滑的迹象，主要是联合办公扩张放缓，部分联合办公品牌在前期快速扩张后进入谨慎状态。

与此同时，虹桥商务区迎来新格局。虹桥商务区成交尤为活跃，一方面，从外区搬迁到大虹桥的租户有所增多；另一方面，一些原租赁在虹桥商务区的租户退租买楼、买地现象也频现，主要集中在青浦西虹桥。随着政府扶持产业力度不断加大，未来大虹桥租售迭代现象仍将继续，大虹桥板块机会挑战并存。

销售市场方面：一季度整栋成交继续保持高位，销售前置现象凸显。整栋成交中不乏有在土地或建设阶段定好客户的案例，如复兴地块6栋楼为定向买家，这也是近年来整栋销售保持一定活跃度的原因。当前在负债率、融资收窄、资金链紧等多重压力下驱使房企销售前置，对于买家而言，销售前置具有价格谈判及产品定制化的双重优势，共赢之下，未来销售前置仍是大势所趋。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预测，未来三季度上海写字楼市场预计约有157万方写字楼竣工入市，其中核心区23万方，新兴区134万方，供应压力犹存，博弈仍继续，客户对服务产品综合考量；而业主应对市场将变得更为迅速，目标维稳，手段更灵活，加大与政府联动。对于板块发展机会，沈洁表示：上海不断优化的营商环境吸引企业总部、设计/创新/研发中心加速落沪，大面积租售需求会提升，大虹桥、五角场-新江湾城等板块持续看好。行业导向来看，新经济引领下，创新金融、外资金融、人工智能、智能制造、医疗健康行业将高度受关注，在积极的投资驱动下有助于推动重点发展板块市场需求提升。

大宗交易投资市场：内资回暖迎头猛赶外资强势持续加码

上海大宗市场已经连续三年破千亿交易规模，截至一季度末，上海2019年大宗市场成交额已过900亿大关，达959亿，交易市场活跃度同比大幅提升，而外资买家始终是主要占比。戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平介绍，2019年一季度，多家境外机构募资59.4亿美元，外资的资金来源以退休、养老、保险和主权基金为主，预计在2019年会加快投资速度；内资房企融资难度缓解，但受资管限制，保险资金仍是各家机构追逐的重点，依然倾向于一线城市稳定收益的办公楼以及公寓资产。

2019年一季度，戴德梁行促成基汇资本对于上海万象城四栋超甲级写字楼(A、B、C及D座)的收购，成功将外资基金引入上海副中心，带动整个投资市场将目光投向大虹桥，具有标志性意义。

叶国平分析，一季度上海市场大宗交易物业类型比例按成交金额看，综合物业占比68%，办公物业占比29%，商办项目仍然最受投资者青睐。核心地段资产净回报率约为3.5-3.8%，新兴区域约为4-4.5%，净回报率预计2019年较去年会有小幅增长。

叶国平总结道，一季度戴德梁行大中华区共促成投资交易16单，成交总金额近340亿元。未来上海大宗交易市场外资仍为主角并持续加码，内资资金回暖并逐步复苏。投资机会将会出现在3个方面，分别是有稳定现金流的核心资产，非核心商务区优质资产和城市更新改造提升的资产。