零售市场首店热度不减 存量改造惊喜连连

上海新开业项目日趋多样化，第三季度新开业商场中有精致型全新项目：晶耀前滩和九亭金地广场；有存量改造后面目焕然一新的项目：百联南方二区、百联曲阳购物中心；有高人气的社区购物中心：龙湖华泾天街、龙湖闵行星悦荟、嘉定信业购物中心；还有上海首个全主题式商业乐园：虹桥丽宝乐园。第三季度，上海核心商圈首层平均租金环比微升至1,968元/平方米/月。美妆、科技及运动品类多个品牌本季度仍在扩张中，因其营业额较高、带动人流的能力较强，较其他业态仍在市场上保持较为积极的拓展意向。

回顾2019年，首店热度不减。今年前三季度，上海新进首店756家，同比增长74.6%，截止到11月，上海新进的首店数量已经超过了900多家，“首店经济”成为打响“上海购物”品牌的一张名片；近日，全球首家上海品牌授权旗舰店“J-tea魔杰的茶”，日本潮流品牌niko and ...超大规模全球旗舰店相继重磅在沪登陆，无不引发空前的排队盛况。颜值、IP、场景逐渐成为品牌首店、旗舰店火爆的重要因素。

戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历总结，未来上海零售市场存量改造仍将是未来趋势，且会朝向优质化、精细化方向发展。今年颜值爆棚的北京SKP-S、重奢云集的港汇恒隆以及强势回归的上海新世界城和上海华润时代广场、未来将陆续开业的Tx淮海剧汇等都将会是改造型项目的新颜展露，未来商业是想象力的竞争，期待存量改造带给我们更多惊喜。

写字楼市场逆境新生

在经济增速换挡、中美贸易摩擦等诸多复杂环境之下，写字楼市场需求也呈现出放缓的迹象，戴德梁行研究部数据显示：2019年，一线城市写字楼空置率持续攀升，与此同时，未来供应量激增，压力加大，预计2020年上海甲级写字楼供应规模达200万平方米，且呈现出多中心发展的格局，应对当前供求矛盾，业主各种促销手段频出。

不过，尽管看似遭遇市场寒冬，但上海仍有亮点可寻。首先，从整体市场格局来看，商务区写字楼量价回落，但园区表现强劲，2019年，园区写字楼净吸纳面积为102.48万平方米，环比上升36%，平均租金4.86元/平方米/天，环比上升7%。近年来，互联网+、区块链、通信、创新类平台等新兴行业发展迅猛，产业集中度及成本的双重优势使得园区客户黏性较强，园区内扩租及续租较为活跃。而商务区表现则是忧喜参半，一些具有价格产品服务等综合优势的项目表现不俗，综合实力比拼的时代来临。行业表现来看，电子信息科技、专业服务继续保持稳中有进态势；金融行业虽然在受到持续监管下成交有所下滑，但外资金融、资产管理类金融依然有较强的扩张动力；而伴随物质生活水平的提高，高端消费、健康医疗行业也呈现出增长态势。

对于后市展望，戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，未来不惧前行。产业规划集聚迎来爆发，虹桥商务区151.4平方公里协调发展催生板块向周边辐射发展，高标准建设规格及政策大力扶持的自贸区临港将正式启航；大力发展人工智能行业将形成浦东张江、徐汇滨江为引领，以杨浦、长宁、静安联动，临港、马桥齐头并进格局。在产品及服务方面，需要迎合潮流趋势，产品需创新升级，运营时代，以人为本。另外，不断优化的营商环境为企业进驻上海提供了良好的外部条件，上海拥有其他城市无法比拟的吸引企业的三大驱动力：建设全球影响力的科创中心、积极对外开放政策、长三角一体化发展国家战略，这些都将吸引世界级科创企业、外资企业及行业龙头企业落户上海。在客户渠道方面，高规划触发全新发展级，长三角一体化产业协同发展客户的外溢，临港自贸区新客户产业的溢出以及对外开放跨国公司总部/研发的搬迁新设都将是新一轮客户增长动力。

大宗交易市场规模四年来首次跌破千亿

自2016年起，上海大宗交易市场始终保持千亿的年交易规模，至2019年首次跌破千亿大关。今年二季度起，受到上海写字楼供应量过剩、空置率上升、租金下调幅度明显的租赁市场影响，外加中美贸易摩擦等不稳定因素，在2018年度积极出手的外资投资者纷纷放缓投资速率，采取谨慎观望的策略。今年二季度至年底，市场活跃度骤降。内资投资者在过去一两年内相对低调，展现出相对稳定的投资步伐，使前三季度均内资投资保持在百亿的成交规模。就外资投资者而言，从后三季度看，为数不多的成交案例中不难发现其对标的物业所处区位地段的筛选相比往年更为严格。两类偏好逐渐显露，其一是核心区域（CBD或CBD边缘），其二是发展成熟的商务区（如虹桥、张江等）。

从成交物业类型的角度来看，写字楼优势依旧，为上海市场成交额最高的物业类型。相较于2018年，纯商业物业的成交占比有所下降。工业/研发办公以及酒店/服务式公寓这两类物业投资热度略有上升，而这类成交主要由内资投资者贡献。

2019年上海大宗交易成交的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势。截至四季度，核心地段资产净回报率需达到3.9%- 4.2%； 非核心区域资产净回报率则升至4.0%- 4.5%。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰表示，对于2020年上海大宗交易成交市场持积极展望态度。信心主要来自三个方面，首先是持续了一年多的中美贸易战暂告一段落，中国政府多次出台金融开放相关政策。可以预见，随着外资企业设立办公室的需求逐步回暖，上海写字楼租赁市场的吸纳量也有望好转。其次是自一季度起，部分业主调整预期，将原计划于2019年投入市场的写字楼推迟入市时间，而这一趋势在未来一年很可能将继续。我们看到上海写字楼租赁市场的需求与供应量逐渐呈现出一种动态的平衡。站在投资者的角度，过去一年外资虽出手谨慎，却从未停止积聚能量。最后，从募资情况来看，外资投资者已充分具备厚积薄发的实力与基础。

蔡峰同时认为，未来一年投资者将更加关注位于市中心的商办物业；产业园、物流园区、数据中心等高收益率项目将成为新一轮的投资热门标的。与之相对，空置或存在较大租赁风险的资产在定价与议价方面将遭遇更严峻的挑战。

都市圈一体化发展机遇 长三角都市圈独占鳌头

2019年12月26日在戴德梁行2019年终上海媒体抢听会上，戴德梁行执行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海从自身角度出发，对中国都市圈一体化进行了全方位解读。

戴德梁行执行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海

陈学海着重介绍了戴德梁行对于中国都市圈当下发展现状的研究：“都市圈”作为由城市群演变而来的概念，是指城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。都市圈发展需要四大要素：城镇化率超过50%；核心城市对整个国家的GDP贡献超过20%；周边中小城镇的GDP贡献均占到都市圈的40%以上；交通基础设施网络的建设基本完善。在这样的前提下，戴德梁行构建了“都市圈综合发展质量评价体系”，对全国26个都市圈的发展水平和能级特点进行了研究。该评价体系以“经济活跃度”、“商业繁荣度”、“交通便捷度”、“区域联系度”四个维度作为一级指标，并涵盖了12个二级指标和31个三级指标。同时，根据各个指标的重要性，设置了相应的权重系数。其中，经济活跃度从经济、人口、创新能力及公共服务配套等方面较为全面地衡量都市圈的经济发展水平；商业繁荣度主要从品牌店的聚集度、生活方式多样性、城市夜间活跃度以及消费水平来体现，商业繁荣度展现了都市圈的商业经济活力及商业吸引力；交通聚集度体现都市圈内城市自身及城市与城市之间的交通密度，包含各城市轨道、高铁和空港数量及承载量数据。从而体现出交通设施的建设完善度、交通运输能力；区域联系度是从交通联系紧密度、人口流动指数及城际间经济流动性三方面体现圈内城市间的联系紧密度。

根据该体系，戴德梁行把全国26个都市圈按发展成熟度划分为以下四个层级：

1.成熟型都市圈——由长三角和粤港澳两大都市圈组成，核心城市不仅总体经济实力和交通便捷度等较为突出，周边中小城市也相对经济发达；2.赶超型都市圈——由京津冀和成渝两大都市圈组成，这两个都市圈在发展均衡度上虽存在欠缺，但都市总体实力大大高于全国平均水平；3.成长型都市圈——由以青岛为首的12个都市圈组成，相比上述的成熟型和赶超型，总体发展成熟度较为偏弱，且均存在明显的弱势方向，但拥有明显的平稳或快速发展趋势，未来发展潜力巨大；4.培育型都市圈——由主要位于中西部地区的10个都市圈组成，城市发展受地域、交通、人口等因素影响较大，因此都市圈整体发展相对滞后。从统计结果来看，各项指标发展的均衡程度和优势项目得分基本决定了都市圈的总体发展成熟度。其中，长三角都市圈在四个指标上均位列全国都市圈首位，是全国最成熟、发展最均衡的都市圈。

陈学海认为，都市圈发展主要有六大要素：经济活跃、交通聚集、区域联系紧密、商业繁荣、科技运用、环境友好。都市圈的发展目标就是让产业引导发展（Industry-oriented Development）、交通引导发展(Transit-oriented Development)、服务引导发展(Service-oriented Development)、生态引导发展(Ecology-oriented Development)，从而构建都市圈的四大发展意义：解决城市病、公共资源合理配置、产业共振协同发展、承载全球竞合，提高都市圈国际影响力。

中国都市圈之长三角一体化：首位都市圈，引领全国

目前，长三角都市圈已经从过去的以上海为龙头“一核九带”格局形成了如今多中心单强核

同城化发展局面，未来长三角都市圈将迈向深度一体化，引领全国参与全球竞争，就此陈学海提出了四个针对性的展望：

首先，产业分工格局将在2025年形成“多中心”引领的个性化体系，而到2035年彻底那建成具有全球竞争力的产业创新高地；

其次，到2025年示范区引领产业合作载体扩容、升级，到2035年实现区域产业合作载体规模、能级领先全国；

第三，未来五年，生产要素将实现跨区、跨界无缝衔接；到2035年长三角创新要素实现国际化链接；

第四，长三角的营商环境将进一步协同，打破产业区域协同的机制壁垒；并最终到2035年建成国际一流的一体化营商环境。