最近土地市场高烧不退,拿地成本不断攀高,政府也大为头疼,个别城市出台了“土拍限价令”也没有达到期望的效果。一时冲动拿下高价高价地究竟值不值得,还是应当以史为鉴,看看近年的高价地现状吧。
先看开发进度,在2013-2015年的总价高价地TOP20中,有4块土地尚未动迁,尚未开工的地块多达9个,接近半数;在单价高价地TOP20中,只有大宁金茂府进入了销售阶段,其余地块均未开盘;高溢价地块开发进度最慢,尚未开工的土地达到四分之三,没有一块土地进入销售阶段。
总体来看,近三年的“三高”地块的平均拿地开发时间为21个月,其中27个项目超过两年,但仅有6个项目开盘,开发周期已经远远慢于行业平均。(大宁金茂府同为总价TOP20和单价TOP20,此处为重复计算)
再看已开盘项目销售情况,还是基本能够做到保本,房地比(成交均价/楼板价)基本都可以做到200%以上。深圳卓越前海壹号更能达到624%,即便考虑前海政府苛刻拿地条件,也可达到250%以上,(土地出让时要求10万方无偿移交物业和1.5万元/平方米的投资强度)。北京、上海项目利润空间看似不高,但也各有原因:北京首开华润花香四季商品房部分尚未真正开盘,目前销售的是自住型商品房部分,限价29000元/平方米;上海金茂府则是金茂地产进驻上海的首个“府”系产品,利润率并非企业关心的唯一重点,从企业战略角度来看,火热销售所带来的品牌口碑更为重要,再考虑到成本中建安费用占比相对较低,154%的房地比也可以接受。
从具体推案时间来看,开发商也很好地抓住了市场周期,主要选择在4月、9月前后的传统市场旺季,再加之2014年9月、2015年3月均有国家层面的政策放宽,这些项目也均取得了理想的销售业绩。如上海大宁金茂府在2015年4月18日开盘,短短十多天即问鼎上海2015年1-4月项目金额销冠。
但大家最关心的,应该还是那些没有开盘的高单价高价地项目。我对2015年实际楼板价TOP10做了一下梳理,不出意料均位于北上深,这些项目的共性问题主要有以下三点:
1、开工进度缓慢。2015年最后一块单价高价地成交已经过去差不多半年,但在单价高价地TOP10中,仅保利首开的北京孙河高价地已经开工,并给出了推广案名“景粼原著”,其余地块仍未进入施工阶段。泰禾深圳宝安高价地虽然早早确定了“院子”系列,但考虑到地块尚需动迁,开发进度仍不容乐观。
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