上海商品住宅存量缩量 临港新城库存量竟最高

　　截止6月20日，上海链家研究部数据显示：全市商品住宅的存量为1031万㎡。然而从今年年初至今，由于市场成交量高，部分区域出现供不应求的情况，商品住宅的存量整体一直呈现出缩量的情况，按照今年的成交速度，这些存量将只需消化8.5个月。

　　存量：市中心区域上升，外围区域缩量

　　从今年各区县的存量情况来看，市中心区域内的存量走势比较平缓，并未出现大幅度的变化，个别区域如卢湾、徐汇、闸北等甚至还在6月份出现了抬头的情况;而对于以外围区域为主的一些区县来看，基本上都呈现出了明显的缩量。

　　下面我们从各个区县目前存量的去化情况来看

　　虽然外围区域的存量很大，如松江、嘉定等，分别有113.9万㎡和113.5万㎡的商品住宅存量，但是结合他们的月度成交来看，其实去化的时间并不需要很长，反倒是那些位于市中心区域的板块，成交量稀少，反而需要更久的时间才能去化完全。

　　从存量去化的时间来看，徐汇最久，需要25.1个月。那么，这到底是什么原因造成的呢?我们研究发现，原来今年徐汇仅有2个项目有新盘入市，并且集中在5月和6月，分别是百汇园二期和尚汇豪庭二期这两个项目，入市量分别为5.2万㎡和5.3万㎡，其中尚汇豪庭二期为6月20日取得的预售证，刚刚开始进入销售阶段。市中心的新盘往往是面积大、总价高的情况，并且销售周期普遍较长，因此在取得预售之后将会出现一段时间的去化时期，从百汇园二期的销售节奏来看，尚汇豪庭也不会需要去化太久，因此，徐汇目前存量很大主要是受到尚汇豪庭的影响，一旦该项目得到去化，区域的存量周期也将会出现一定幅度的缩减。

　　临港新城存量位于各板块榜首

　　从各个板块的商品住宅存量来看，临港新城的存量位居个板块之首，达到63万㎡，不过今年截止目前，临港新城商品住宅的成交量为21.5万㎡，存量去化完全需要16.8个月，尽管临港新城位于自贸区内，但板块位置偏远，离市中心的距离确实难以用轨道交通来缩减，并且区域内配套、产业不够齐全，难以吸引人气。其次，嘉定主城区也有55万平方米的存量，不过今年该板块的商品住宅已经成交了32.5万平方米，按照这样的速度来看，区域内的存量也仅需要9个多月就能去化，从目前嘉定主城区的情况来看，在售的新房多为一些项目的尾盘，区域内仅有花园里等个别项目即将入市在售，因此，虽然库存偏高，但对于区域内产品的去化问题不大。其次，赵巷、佘山等区域也分别有42万㎡和35万㎡的存量，这两个板块主要以别墅为主，相对而言，去化速度较慢。