崇明区来了 5月的两块高价地要解套？

　　上海最后一个县级行政建制——崇明区撤县设区，标志着上海进入城市化发展的新阶段。

　　5月长兴岛凤凰镇两幅纯宅地成功出让，成交楼面地价超1.5万元/平米，溢价水平达到200%以上，刷新了崇明历来成交地块的楼面价，地价的飙升直接反映出楼价上涨的预期。本报告将从崇明区域规划、商品住宅市场现状等方面阐述整个区域的住宅市场环境。

　　总体规划

　　《上海市总体规划》将崇明确定为上海的可持续发展空间和城市未来拓展的战略区域，“十三五”期间，全市城乡一体化战略加快推进，生态岛建设将获得更大力度支持，轨道交通崇明线和崇明大道等一批重大项目的预期建设将进一步振奋民心、促进发展，生态优势向发展优势转化更具条件。崇明获得空前的城市发展机遇。

　　崇明撤县社区后，将更加积极推动新型城镇化建设。第一，加快东滩·陈家镇地区建设，主要推进实验生态社区上海市实验学校附属东滩学校、上海市东滩思南路幼儿园和一批低碳住宅区建设。第二，推进城桥新城地区建设，建成百联崇明商业广场。第三，提升堡镇地区城镇功能，主要布局若干中高端养老社区。优化若干乡镇区域发展，推进规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地向非工业用地转型。

　　此外，总规划用地30000亩的“海立方文化艺术创意城“，即将落户崇明陈家镇。这是一个总投资高达1274.3亿元的国家文化产业战略项目，建筑面积为1025万㎡，它是一个类似迪士尼乐园的大型文化娱乐配套，但规模17倍于上海迪士尼乐园。

　　崇明商品住宅市场

　　1市场容量及价格变化特征

　　按长江隧桥开通前后，崇明县住宅市场发展分成两个阶段：2006-2009年(年均去化770套、9.37万平米)，2010-2016年(年均去化1258套、15.75万平米)。2015年成交量受到整体房地产市场基本面影响而上扬，成交量接近于2010年历史高位，根据2016年前四月市场去化量，预计全年成交量将创新高。2010年崇明房价受陈家镇别墅成交影响出现大幅增长，2006年至今房价复合增长率为14%，与全市持平

　　此外，崇明县除2010年价格波动幅度较大外，其余年份波动均较为稳定，总体呈现上扬态势，均价和套均总价复合增长率均为14%。2016年1-4月均价达18962元/平米，套均总价达240万元。

　　图1: 历年崇明县住宅均价走势

　　数据来源：同策咨询研究部