安邦集团：商业地产供给增加 泡沫破灭风险隐现

　　近几年来，百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布了关闭旗下部分亏损门店。这些现象不仅发生在三四线城市，在一线城市也很常见。

　　上海一位商业地产项目投资人士透露，其日前调研的位于上海浦东的一商业广场，2010年开始招租，到2015年业主就逐步停止续约物业租赁合同，清理所有租户，到今年4月就仅剩下沃尔玛一家租户。造成这一结果的原因主要是：第一，周边人口环境和消费水平不能充足地支撑这个商场;第二，周边已经有几个发展较成熟的商场;第三，租金过高，运营管理可能有问题;第四，该项目对面就是一个档次低一点的大卖场，周边人群以拆迁居民、外来人口为主，消费更集中于此类商场。这可能是大量倒闭商场的一个缩影。

　　市场对于商场关店现象早已见怪不怪。大家多把造成这一现象的主要原因归结为“宏观经济疲弱”“电商冲击”等。但事实上，这只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商业地产面临的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

　　相比于住宅，商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。

　　从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用房这三类物业的待售面积即库存分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

　　中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。

　　之所以商业地产会出现如此极不匹配的情况，有大致两个主要原因：第一，地方政府热衷于打造样板工程，尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心，乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列;第二，住宅用地供给受政策限制，商业用地则不受限，地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。

　　上个月初，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。这从侧面表明，政府意识到，商办类物业库存确实更为严重，住宅、办公、商业等土地供应本身存在严重的结构失衡。

　　日前，中国工商银行内部下发了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》，规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%。对于这一调整，需要注意的是，一方面是银行在自身不良和坏账压力下的调整动作，另一方面说明银行可能提高了对商住房泡沫破灭风险的预判。

　　在库存高企的情况下，商业地产的新增供给还在持续增加。数据显示，在去年全国30个大中城市中，有近1300万平方米零售项目入市，预计今年有1800万平方米的零售物业开业，同比增长38.5%。

　　值得注意的是，除了一线城市外，二三四线城市尽管资源以及商业氛围远比不上一线城市，但是商业项目的供给同样充裕。从区域上看，大城市周边的三四线城市商业地产泡沫会更严重，风险更大。类似北京周边的燕郊和廊坊，上海周边的昆山、太仓等，此类区域的商业地产项目偏多。

　　总体而言，商业地产泡沫破灭的风险是存在的，尤其是一些专业市场的商业地产项目，很容易出现跑路、资金链断裂等风险。