随着住宅调控力度普遍升级,酒店式公寓再一次成为“政策避风港”,“投资回报率”、“不限购不限贷”、“租售比高”等说辞也再一次充斥在营销来电中。酒店式公寓产品在历次调控期中成交表现究竟如何,其投资回报又是否值得信赖?以史为鉴,我们以上海为例,对2010年以来酒店式公寓产品进行了梳理和分析。
成交量走势:交易规模增速快于住宅,短期调整中成交份额逆势上扬
自2010年以来,受限购、限贷政策持续升级、调整的影响,上海酒店式公寓成交规模增速明显快于商品住宅。2015年全市酒店式公寓成交面积达到68.89万平方米,相比2010年增长101%,比同期商品住宅规模增速快了46个百分点。
从各年成交面积变化来看,酒店式公寓与行业大周期同步波动。2013年为近年成交峰值,全年成交酒店式公寓13090套,同比增长52%,共计92.78万平方米,同比增加62%。2016年上海限购升级后,凭借“不限购”的优势,酒店式公寓市场热度显著攀升,前9月酒店式公寓共成交68.02万平方米,同比增长47%,成交金额170.35%,同比增长57%,依此趋势来看,今年酒店式公寓成交量有望创下历史新高。
但在短期调整期中,酒店式公寓的成交份额往往不降反升,并且在限购、限贷等调控政策升级时,这一“需求替代”效应更加显著。类似情况在近年来的市场短期调整中屡有出现,近如2016年二季度,受“3.25”限购升级影响,商品住宅成交量出现短期调整,但酒店式公寓产品成交量却持续高位,期间市场成交份额由4%提高到了7%以上;远如2011年上半年,受“国八条”、上海房价控制目标等政策出台影响,普通住宅市场热度明显降温,成交量较2010年下半年下滑37%,但酒店式公寓产品成交却持续上涨,成交量较2010年下半年上涨17.5%,市场成交份额显著攀升。
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