最严新政下商住公寓迎来暖流 是否购买还需看适配性

　　11月28日的上海楼市新政给了很多购房者一个猝不及防，购买非普通自住房70%的首付款要求打断了很多置换客户和投资客户的入市步伐，再加上近一年以来上海房价的大幅上涨和5年社保要求，阻断了很多外地来沪刚需客户的置业需求。但也由于一系列最严新政的出台，让夹缝中的商住公寓迎来一股暖流。

　　由于不限购不限贷，很多投资客和被限制的购房者开始选择商住公寓。再加上商住公寓的空间更加灵活，居住舒适度也相对较高，且房屋价格相对来讲较为合理，因而博得了不少购房者的亲睐。

　　上海住宅市场冰冻 商住公寓迎来暖流

　　11月28日，上海楼市再出新政：规定居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。此次新政对差别化住房信贷政策做出了新的规定，首套首付35%的规定让首付压力相对增加，“认房又认贷”让部分客户购房身份由首套向二套转变，改善型需求将直接受到资金限制。因此，短期内市场量能将呈现总体向下的趋势,同时非普通住宅量能将会大幅下滑。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对房掌柜表示：从首付比例来看，一般酒店式公寓的首付比例在50%。过去相对普通住宅30%的首付来说，性价比是不高的。但如果现在认房又认贷的政策推进后，如果二套房贷认定情况成立，那么就需要有50%或70%的首付，这样实际上和酒店式公寓项目的首付比例其实差别不大了。而且70%的首付比例，从购房角度看甚至不如此类酒店式公寓，所以近期部分购房者可能会放弃普通住宅项目，进而选择酒店式公寓项目。另外在过去的市场数据中我们可以看到，酒店式公寓的二手房交易是不活跃的。但现在市场对于此类房源可能会比较认可。所以这也会使得部分酒店式公寓潜在的投资收益率上升。对于购房者来说，也会积极将此类物业纳入到置业的考虑范畴之中。

　　不限购不限贷 给刚需和投资客入市机会

　　上海楼市的严格限购政策，不仅阻碍了一些想买而不能买的“沪漂族”的安居梦，也让很多上海人失去了用房产投资保值抗通胀的机会。在上海越来越严格执行限购政策的大环境下， 不限购不限贷的商住公寓给了刚需和投资客入市的机会。

　　尤其对于资金储备不是很高的外地来沪刚需置业者。如果是一般的白领工作人员，没有家里的大额资金支持，想要在上海购买一套住宅是非常困难的，再加上5年的社保要求，更拉长了很多刚需客的“置业路程”。因此，有一部分刚需客会退而求其次，购买价格相对便宜的商住公寓作为过渡。

　　商住公寓的购买者陆小姐就是此类“沪漂族”。她毕业后在上海工作两年，攒了一部分首付，但是购买住宅仍然望尘莫及。于是，她从父母那里凑了一笔钱，购买了浦东中环附近的融创精彩天地一个44平的商住公寓，总价260万，首付130万，月供7000多。等交房后，陆小姐打算搬进公寓自住，省下租房的钱来负担月供。陆小姐还打算以后结婚后，把商住公寓出租，一方面可以补贴生活费用，另一方面也算是自己的婚前财产。

　　对于一些限购的上海客户，由于离婚买房的漏洞正在逐步收紧，所以他们转而寻找有较高回报率和投资价值的酒店式公寓作为投资对象。房掌柜了解到一位购买浦东盛大天地青春里的业主唐先生。他之所以选择张江的酒店式公寓作为投资，是看中了张江未来的产业发展潜力和浦东的人才支撑力度。另外，精装的酒店式公寓也省去了装修烦恼，交房后添置些家具即可出租。据唐先生介绍，他购买的一室租金目前在3000元左右。