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万科拿下全国第一贵 拿地保守党都进场赚钱时候到了?

来源:每日经济新闻  吴若凡 上海房掌柜  2016-12-05 10:50:56
[摘要]最近,号称“坚持不拿地王”的万科,出了一个大新闻——万科入股了中兴地块,持了近一半股权。

  最近,号称“坚持不拿地王”的万科,出了一个大新闻——万科入股了中兴地块,持了近一半股权。

  但万科这次入股中兴地块的消息,只在一则公告里“闪现”了一下,可谓低调:12月3日,万科发布《2016年十一月份销售及近期新增项目情况简报》,在公布万科销售情况外,还披露了11月公司新增加的17个项目,其中就有上海的中兴地块,代价53.95亿元。

  上海新静安的中兴地块在地产圈可谓人尽皆知—— 8月17日融信以110.1亿元拿下该地,溢价率达139%,创下中国土地成交史上最贵单价记录。

  但问题来了,以万科的一贯作风,此次猎下如此高价的地块,他到底想和融信一起打什么算盘?

  万科融信怎么赚钱?

  毋庸置疑,算盘里一定有“赚钱”这个目的。

  虽然万科和融信目前都尚未公开双方就此项目的合作模式、产品形态等信息,但在8月份的融信半年业绩会上,邦地产注意到,融信方面曾透露,该项目将与国内排名前十的知名房企合作,双方股权占比为5:5。

  这个知名房企已确定是万科,从万科公布的拿地代价看,双方果然是“对半开”。

  融信是上海市场的新进企业,万科则在全国和上海均有品牌沉淀,具体操盘方面可能万科扮演的角色更重要,融信则可能是“钱袋子”。

  “融信比较尊重万科的操盘思路,而且福建企业在管理营销和成本控制上特别精细,所以融信可能更多会在财务上进行管理。”知名地产专家薛建雄就透露。

  但这里有一个问题,该地块拍下时名义楼板价就达10万/㎡,可售面积楼板价达14.3万/㎡,未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡,销售门槛很高。

  而项目周边如绿洲雅宾利、河对岸的汤臣一品等都是上海知名的豪宅项目。但“由于容积率不够,所以中兴地块估计不能做别墅,根据规划产品应该是以紧凑型公寓为主。”

  所以要用项目本身“开花”,可操作的空间不多,只能把装修、配套和服务档次尽量提高,提升溢价。自持部分可以做类似于公寓的产品,从长期管理服务上赚钱,这一点万科的操作经验比较丰富。

  所以,这就意味着该项目想真正赚到钱,基本就得看操盘手的能力了。

  在业内看来,在传统的项目打造和销售运营外,万科的抄底眼光准、舆论炒作力强,是它比较有特色的操盘点。这方面让邦地产想起了绿洲雅宾利。

  万科的“抄底”经验

  万科的绿洲雅宾利别墅项目——翡翠雅宾利126.8亿的总销售额,拿下了亿翰智库《1-11月中国典型房企单项目销售TOP100》榜单的冠军。

  据了解,绿洲雅宾利项目在售三期总建筑面积约16万平米,物业类型包括9幢高层、3幢叠拼别墅及会所,产品基本现楼在卖,而四期是大型商住办综合体项目,还尚待开发,根据拆迁进度和工程进度,预计2020年会上市。绿洲雅宾利四期建筑面积有17.5万平方米,但里面大多数是商业和办公,只有4万平方米左右的住宅。这些货值,接下来肯定更加值钱。

  绿洲雅宾利为什么能有那么好的状况?需要注意一个历史细节。

  在8月份“中兴路地块”拍卖出历史高价的当日,万科就迫不及待推出了雅宾利的别墅项目——翡翠文华御墅。而且在中兴地块的拍卖中,万科也是众多竞拍中的一员。

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责任编辑:李莉

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