“类住宅”成历史 开发商集体“站岗”

　　上海重拳清理“类住宅”已有4个月。近日，一则土地出让新规从源头上杜绝了“类住宅”产品。

　　4月21日，上海市政府官网发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(下称简称“规定”)，要求办公用地的出让合同中应明确，办公用地不得建设公寓式办公;商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店。此外，办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

　　由此，“类住宅”这种“擦边球”产品，将退出上海的历史舞台。

　　一个巨大的难题横亘在开发商和政府面前——已售和在售的“类住宅”项目何去何从?

　　网上房地产数据显示，截至目前，上海市被暂停网签的商业办公项目多达148个，涉及富力地产、新鸿基、旭辉集团、宝龙地产、绿地集团、金融街(000402,股吧)等多家房企。同策房产最新统计数据显示，目前上海市已经获得预售许可证、但并未出售的“类住宅”存量面积约为95万平方米左右。

　　一切，都有待政策的最终落地。

　　宝龙等多房企受冲击

　　类住宅的出现由来已久。开发商拿商办类用地建酒店式公寓，本是行业惯常玩法，可以迅速销售来回笼资金，从而支撑商业部分的运营。

　　政策骤变，首当其冲的就是在一线城市大量发展商办的企业。

　　同策咨询研究部的《2016上海房企商办销售金额占比TOP10》榜单显示，2016年上海房企商办类物业销售占总销售额比例排名前十的分别是：上海昊川置业、宝龙地产、恒基兆业、富力地产、龙湖地产、新鸿基、金融街、合景泰富、中骏置业和卓越置业。这些房企的商办项目基本上都贡献了去年各自整体销售的6成以上，前三名占比甚至高达9成。

　　经济观察报梳理发现，这些企业旗下的部分项目因整顿处在被暂停销售之列。例如上海昊川置业有限公司旗下的上海香溢花城项目酒店式公寓已暂停销售。旭辉和恒基兆业合作的恒基旭辉中心，虽然宣称在售的都是纯写字楼，但由于所售写字楼户型较小，同样因核查被暂停了销售。

　　宝龙地产目前受到的影响较大。网上房地产显示，宝龙旗下青浦宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场、闵行区吴泾宝龙广场、嘉定宝龙商业中心以及奉贤宝龙城市广场等五个项目全部暂停销售，涉及房源高达近2000套，几乎占据宝龙目前在上海项目的一半体量。

　　奉贤宝龙城市广场的一名销售人员对经济观察报表示：“不卖了。上海所有的相关项目都暂停销售，政府在排查。”

　　宝龙早年大量布局三四线城市，但销售表现并不理想，此后经历战略调整回归一线，宝龙地产总裁许华芳曾表示，上海是宝龙的唯一，是整个核心唯一的唯一，未来上海在公司的占比只会越来越重。去年宝龙新增的15个项目中，绝大多数集中在以上海为主的长三角区域。

　　其2016年年报显示，宝龙去年在上海拿了4块土地，其中3幅为纯商业性质，一幅为商业、住宅性质。按照规定，这些新拿地块将不被允许建设商住产品，且必须以层为单位进行销售，这将极大程度考验宝龙等开发商的资金把控和商业运营能力。

　　外界的疑问是，这些被暂停销售的项目下一步如何安排?上海多个项目被暂停销售，会不会影响宝龙的整体销售业绩?

　　对此，宝龙地产回复经济观察报称，受“类住宅”影响而暂停网签是指开发商暂停出售，协助政府相关部门对类住宅的清理核查。今年以来，被暂停网签配合“类住宅”清理核查的项目都是商办类型，而宝龙是以做商办为主营业务的，所以，被波及到肯定有。虽然被暂停网签的总面积较多，但其主要原因是预售证包含了商业、办公以及可能定义为‘类住宅’的产品，而一旦要暂停网签就要把同一个预售证里的所有形态产品都同步暂停，“但这不代表所有被停售面积全部都是类住宅，因此被停售的这些面积里，只有不到10%的体量有可能被划为‘类住宅’，是有可能而已，目前也还未定性。”

　　“这轮协助清理核查而暂停网签，时间是有些长了，但对宝龙这种擅长做商办的企业而言并无大碍，这轮政策下，宝龙会积极配合政府的清理核查工作，且深耕上海的信心不变，我们仍看好上海的发展，会以上海为重点战略区域布局发展。”

　　宝龙方面还强调，因为近年来宅地的成本越来越大，地王频出，所以一些住宅开发商改拿商办地，结果是，拿了商办地却没经验和资源做起来，于是大部分此类开发商就会做成“类住宅”。

　　与宝龙一样，龙湖目前在上海的大部分项目以商办为主，涉及商业、酒店式公寓、办公等。网上房地产显示，龙湖旗下的宝山龙湖天街商业中心目前暂停销售。龙湖今年要推出的马桥和颛桥项目均是商住性质，龙湖方面回应称，这些项目尚且在规划中，会按照政策规定建设。

　　在上海拥有大量商办物业的绿地同样引发了外界的关注。据统计，绿地旗下的绿地融信商业中心、绿地世纪城海珀名邸、绿地云悦坊、绿地金山名邸、绿地北郊商业广场等多个项目也都暂停了销售。