中垠地产张亚峰：稳健者生 合作者赢 运营者胜

　　“如何看?怎么干?” 2017年，中国房地产真正走入变革之年。告别炒房时代，行业深度调整，排查暗礁险滩，房企剧烈分化，长效机制加快建立……中国房地产发展的大逻辑正在按照“房子是用来住的”的根本定位进行重塑。

　　辨明大势，才好落子;确定方向，方好发力;看清未来，走好当下。《中国建设报•中国房地产》与行业专家学者、企业代表一同洞悉变革大逻辑、研判转型大机遇。

　　本期高端对话嘉宾为品牌房企中垠地产有限公司党委书记、执行董事、总经理张亚峰。作为国有房企负责人，张亚峰认为，随着行业内外部环境和发展阶段的深刻变化，房企应放弃幻想、认清形势，树立稳健均衡健康的发展理念管控风险，以共生共兴的合作模式谋求共赢。

　　大变局序幕刚刚开启

　　《中国建设报•中国房地产》：作为房企负责人，你如何看待今年以来房地产市场走势和特点?

　　张亚峰：今年以来，房地产市场进入前所未有的变局，租售同权震动四方。面对风云变幻的市场，大小房企都必须作出抉择，适应全新的逻辑。

　　从整体来看，房地产市场主要呈现出3个特点：

　　一是“房子是用来住的、不是用来炒的”，抓住了中国房地产改革目标的“根本命门”，使房子真正回归居住属性。过去房地产调控之所以难见成效，很大程度上是因为过于注重调控房价，没有明确房地产的发展定位。房企和投资者应放弃幻想，绝不应低估国家对房地产领域全面改革的坚定决心。

　　二是楼市供应结构性变化加速，租赁时代即将到来。从上半年可以看出，热点城市不仅增加供地，而且供地结构也发生了明显变化，重点向保障性住房和自持物业的租赁住房转变。“十三五”期间，上海(楼盘)计划新增供应的170万套住房中，租赁住房占比达到60%。同时，新增供地“自持并租赁”也呈现常态化。“租售并举”将成为房地产长效机制的重点内容。

　　三是房企进一步分化的局面愈加明显。行业聚集度发生巨大变化，去年市场集中度大约只有10%，而今年已达31%。从2017年上半年数据分析，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，其中行业前30名之间的竞争尤为激烈，这对中小型房企来说是一个巨大的生存挑战。

　　《中国建设报•中国房地产》：你对今年下半年和明年房地产市场持什么看法?

　　张亚峰：房地产市场稳定是政府、房企、消费者都愿意看到的局面。对于房企而言，更需要以城市视角研判房地产市场走向。

　　首先，中国城市发展进入城市群、都市圈阶段，读懂城市群及轨道交通规划将成为房企实现精准布局的必修课。根据规划，我国共有六大城市群，其销售规模占了全国60%以上，在此范围内，很多非一线城市房价和地价都出现大幅度增长。还有一个重要指标就是轨道交通规划。核心城市部分职能将通过轨道交通网络进行分散，解决大城市人口、产业过于集中的问题，同时也将对特色小镇产生拉动作用，这对房企来说是一个重要机会。

　　其次，下半年对房地产市场限制还会进一步增加。近年来，房地产市场成交依旧保持热度，房价还有反弹压力。从市场来看，房贷利率将延续上浮趋势，货币市场或将继续收紧，这些举措都可能会影响当前住房消费。从开发来讲，各地政府或将出台更多限制措施继续给热点城市降温。同时，随着防风险措施更加严格，融资渠道进一步收紧，房地产行业可能会在今年年底以及明年出现较大下行压力。

　　再其次，二三线城市土地供应节奏将会加快。当前很多城市土地出让速度已经加快，且主要集中在二三线城市。供地节奏的加快可能会缓解目前供应不足的局面。总的来看，土地供不应求的态势会得到缓解，房地产市场也会出现相应调整。