中房研协：房地产调控来袭 即将终结内房股上涨神话

　　内房股集体跳水

　　经历了6月以来的港股之夏后，内房股在入秋后第一个交易日遭遇急挫，25只内房股跌幅呈双位数，再演“黑色星期一”。截止9月25日收盘，恒指跌380点，险守27500点大关，成交金额624亿港元。其中内房股全线下跌，板块指数跌幅超8%，跌幅超10%以上的个股有近20只，奥园、新城发展、佳兆业、金地商置、旭辉控股、合景泰富跌幅最大，均超15%。A股市场方面，房地产板块下跌了4.2%，地产股半日市值蒸发2292亿元，多只内房股大跌超10%，领跌市场。

　　短短几日，从领涨到领跌，内房股在入秋后的第一个交易日发生了什么?

　　从早间一开盘到收盘时，港股地产板块呈现一路下挫趋势，即便盘中偶尔闪现微小的回升，全日跌势依然明显。开盘30分钟内，龙湖、奥园、富力等多只股票跌幅已接近5%。A股市场，内房股同样跌声一片，万科A股跳空低开，盘中跌幅一度超过6%，保利地产、招商蛇口、金地集团等地产龙头股盘中跌幅均超过5%。市场的压力直接反映在股市的走势上。截至午间收盘，新城发展控股跌幅超15%，绿地香港、佳兆业集团和旭辉控股集团跌超12%，碧桂园跌9.57%，恒大跌8.47%，融创跌6.65%。

　　经历了上午的一路深跌，午间休市开盘后，地产股跌幅基本维持平稳，唯收盘前一个小时左右现小波谷，对整体表现无明显影响。不过，伴随着楼市调控政策的出台，在国庆前夕，港股地产股的这一次下跌也并非特例。2016年国庆前后，多地政府密集出台调控政策后，地产股也曾出现大幅下跌，地产指数一度下跌1.16%，但后续逐渐回稳，国庆后20个交易日跌幅仅为0.45%。

　　这场暴跌跟两大因素有关：

　　第一，此前地产股出现了较大涨幅。其中在香港上市的内房股很多今年以来涨幅超过300%，带动了A股房地产板块的显著反弹。由于获利丰厚，所以一有风吹草动，必然引发获利了结盘的涌出。

　　第二，这个周末至少有七八个二线城市联手加强了限购，主要措施是限售。而上周，北京和深圳都上调了首套房贷的商业按揭利率上浮幅度，目前9折利率彻底消失，首套房基本上要在基准利率基础上上浮5%到10%。也就是说，楼市在“定向加息”。

　　有人则认为，美联储缩表是这次大跌的祸首，其实未必。因为美联储宣布缩表以来，今天是第三个交易日。至于标普下调中国主权和企业信用评级，对市场的确有影响，因为这会提高中国地产企业的海外融资成本。

　　股价急跌，加上政策面的密集调控，难道港股内房自年初以来打开的上涨行情就这样结束?

　　有业内人士在表示，虽然今天港股内房的大跌与上周末一连串政策出台有关，但今年以来，内房股整体趋势是上涨的，这主要有赖于房企已然形成的快周转模式;此外，企业的销售表现也超出预期，因此总体呈现的基本面较好。

　　除了基本面因素外，今年持续南下的内地资金也对港股内房的涨势形成了有力支撑，对此，上述业内人士认为，南下资金一定程度上推动了内房股的上涨，但并不能解决内房股估值的长期问题，资金的选择也是出于对房企基本面的看好。

　　也有观点认为，新一轮房地产政策稳定预期为主，未来对股市地产板块的影响或将有限。

　　安信证券认为，去年“930”房地产调控至今近一年，经济并未出现下行，当前的调控力度并不如去年“930”，对全国楼市销售及预期的边际影响偏弱。该行续称，虽然当前市场预期谨慎，但很可能将在10月迎来上涨行情。

　　摩根大通也发布报告称，新一轮房地产调控措施并无升级，只是用以提醒市场政府仍在压抑炒作，预期2018年一、二线城市销量将维持平稳。上市的内房企业受惠可售资源增加，料其市占率及合同销售额亦会继续增长，认为可借调整买入内房股。

　　对于未来股价的预测，业内人士表示，国家的调控政策肯定会持续，而股价的波动主要看房企的销售情况，从目前来看，对一二线的销售依旧保持看好。

　　对后市预测

　　1、楼市将全面进入“成交量”的冬天

　　最近一段时间的调控措施，都是限制房地产的交易。现在房地产交易中，不仅银行放款速度大大放慢，官方给交易备案的速度也显著放慢。加上限售、限购、限价、限贷、限商，就是要给楼市“按下暂停键”。

　　为什么要给楼市“按下暂停键”?因为重要会议即将召开，而楼市去库存已经基本完成，现在需要进入补库存阶段，全国商品房平均消化周期只有5个多月，商品住宅消化周期只有3个多月。在这种情况下，为了防止楼市出现恐慌性购房，必须让楼市“暂停”。接下来楼市成交量将锐减，开发商的业绩至少在未来半年会受到严重影响。这当然会间接影响股价。当成交量的冬天到来时，部分城市出现房价松动、微跌都是可能的。但大跌比较难，因为那样会引发金融风险，所以不被允许。

　　2、“暂停”很难持续很久

　　由于经济数据在8月出现了显著下滑，所以未来“冻结房地产市场”、“让楼市暂停”这种非常严厉的管控，很难持续很久。至少在2018年1月到来的时候，银行信贷会有所放松。3月份之后，随着新一届政府组建完成，楼市可能会有新的调控思路。

　　3、房地产股仍可能反复活跃

　　这轮房地产股的行情，背后的真正原因是：土地储备的重新估值。

　　很多大房企都有巨量的土地储备，过去一年全国地价上涨很多，很多城市接近翻倍。比如某大房企，其土地储备的初值大概在4600亿元左右，目前评估价值逼近1万亿，接近翻倍。仅仅土地储备的升值部分，就达到了4000多亿，而公司的总市值大涨之后，也只有3000多亿。

　　由于宏观政策不支持，所以房地产股接着大涨难度比较大，但这个板块会反复活跃，成为打不死的“小强”。一部分被楼市挤出来的资金，会流入股市，甚至会转而购买房地产股。但股市风险显然比楼市更大，普通股民想赚钱难度颇大。