商业裙楼改公寓是新的投资产品？业内提醒提防风险

　　商业裙楼改公寓到底买不买得过?

　　继珠江新城推出98万元一套的公寓之后，天河公园板块也出现号称80万元一套复式公寓的项目，这些地段好，总价明显低于周边区域的项目都声称可销售给个人投资者，也吸引了不少人关注，记者探访得知，项目均是多年前的商业裙楼物业重新包装而成。这是新的投资产品吗?购买又是否有风险呢?业内人士表示，由于楼市调控政策的影响，楼市投资门槛提升，市场就会出现一些应对政策的产品，不少是打政策擦边球的，对于消费者而言，除看物业本身的价格和价值，还有注意物业的产权问题，更要提防政策变动带来的各种风险。

　　华诺思天河新都会位于叠翠台裙楼

　　裙楼改公寓 价格是周边住宅一半

　　近日，天河公园板块的东方都会广场附近有不少销售人员向过往路人推荐公寓物业，“80万可买一套天河复式公寓”，地段、价格都很吸引人，也引起一些购房者的兴趣。记者在现场见到，名为华诺思天河新都会的项目实际是叠翠台二楼裙楼物业被分割成80多套单位出售，销售人员告诉记者，项目是华诺思购买后改造分割，面积在19~46平方米，从平面布局图看，二楼裙楼被分割成四排，望天河公园和小区的部分有窗，而中间的单位都是无窗的，被称80万元一套的就是19平方米的小户型。现场可见，不少周边客户在销售中心咨询，销售中心有两三间样板房，记者在25平方米的复式公寓样板房见到，单位层高在3米多，搭建的二楼仅能容人矮身而上，一米六的人都难以站直，这样的单位价格在120万元左右，项目均价约4.5万元/m2。而项目所处的叠翠台楼栋一至三楼仍有不少正在经营的店铺和公司，二楼有部分被围蔽施工。

　　这样的项目，很容易让人想起去年引起关注的珠江新城马会·铂金公寓项目，宣传为全新CBD花园小区产权Loft公寓的马会·铂金公馆，实际是位于黄埔大道的跑马地花园的裙楼二三四层改造的，分割产权出售，约有200套，面积涵盖23~36平方米，主力户型是25平方米的Loft单位，一半以上的户型不带明窗户。在去年8月一轮热销之后，因仅拿着不动产中心产权分割的受理回执就进行销售而被质疑，日前记者再次前往项目探访见到，项目所在裙楼二三层正在进行施工改造。销售人员告诉记者，项目是今年1月再次开始销售，目前已完成产权分割，200多个产权证已经拿到手，去年购买的客户有的已经可以去办理过户手续，新购买的客户在付款两个月后基本可办理过户手续，项目今年下半年就可以交付。目前剩余货量不多，还有些3万多元/m2的特惠单位，相比去年开盘价已下降不少。

　　这类裙楼改成的公寓项目面积小、总价低、地段好，相比周边住宅销售价格几乎是一半。由于现在很多人手头都有闲置资金，位于核心地段的物业一百万元左右，让不少人心动，而且项目都表示可以贷款。这样的物业投资价值究竟如何?业内人士表示，这需要综合考虑物业的素质、后期运营等，无论珠江新城还是天河公园板块，地段优越性都非常明显，而区域内类似产品供应非常有限，因此具有一定的投资价值。中原地产上寓分行高级营业经理廖其荣表示，天河公园板块二手住宅项目售价达7万元/m2，华诺思天河新都会这样的商业物业产品供应很少，与住宅项目也不具有可比性，目前区域内二手物业以四五十平方米的中小户型供应为主，30平方米的住宅月租金在3500元左右，个别特别残旧配置不齐全的物业租金在2000元左右。以单身人士、情侣、工作室租赁需求为主，整体确实处于供不应求状态。

　　不过，这样的项目是否具有投资价值则见仁见智了。如马会·铂金公馆项目并不算便宜，附近3~5年的二手商业公寓如跑马地大厦、马赛国际商务中心等，二手价格在3.2万~3.3万元/m2。由于这些项目单位面积小、密度高，居住舒适度不高，而目前长租公寓的快速发展布局，让中低价位的租赁选择更多，投资回报能否达到宣传的月租金在4000~6000元具有不确定性。

　　马会铂金公馆二三层在进行装修

　　产权界定模糊 政策变动风险大

　　值得关注的是，裙楼改公寓的产权问题。这些项目都是由裙楼商铺分割改建而成，以二手物业进行交易。在采访中不少中介人士对记者表示，这是个敏感的问题而不愿过多回应。而去年受到质疑的马会·铂金公馆目前销售似乎也受到些影响，销售中心外部已看不到项目名，各种宣传都收在内堂之中。

　　为何目前不断出现由裙楼改成的公寓项目?2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。被业内解读为允许“商改住”。业内人士表示，国家鼓励商铺改公寓，鼓励出租，但不是出售，很多业主将商业裙楼改成商务公寓出售，有打擦边球之嫌。且2017年出台的“3·30”新政规定公寓不可卖给个人，通过产权分割方式进行二手交易也避开了政策的限定。这样的操作究竟合不合规，目前没有清晰界定。

　　这样的复式单位舒适性低

　　按照《市国土房管局印发关于规范商业用房分割登记意见的通知》，已经取得不动产证的商业用房，原规划许可无标示间隔的，符合以下条件可办理分割登记：(1)房屋具有固定界限并可以独立使用。固定界限可以是固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。房屋布局应不影响相邻房屋的独立通行权、相邻权。(2)房屋分割符合消防要求，已办理消防验收或备案。建筑面积大于一万平方米的商业用房分割，应当报消防设计审核、消防验收;小于或等于一万平方米的商业用房分割，应当报消防设计、竣工验收备案;法律另有规定的依其规定。(3)分割后的商业用房套内建筑面积不少于1平方米。(4)房屋测绘成果报告与房屋现状、消防设计平面示意图等相一致，且有唯一的单元编号和位置标注。(5)涉及修改建筑外立面、建筑结构形式和变更使用性质、功能布局的应先取得规划许可。规定显示，已初始登记的商业用房必须办理分割登记后方可进行分割销售，交易资金由当事人按有关规定通过银行托管办理交割。

　　由此可见，裙楼商铺是可以进行分割的，购房者需注意的是要在分割登记以后才可以购买，目前一些项目在申请分割阶段就进行销售，此时购房者的权益是得不到保障的，因为买家要购买的公寓还不存在，如果发展商产权分割失败，就卖不了了，与发展商签订的购买合同不受法律保护。

　　(文章整理于广州日报)