易居研究院：全国居民购房杠杆率连续三个季度回落

　　自2016年底以来，“去杠杆”及“抑制资产泡沫”等词汇越来越多地出现在了中央会议及媒体上，在房地产去库存的背景下，部分热点城市楼市的火爆，无疑引发了社会及业内对于房地产泡沫的担忧。可见，中央及各地政府对于居民杠杆率短期快速攀升的关注和稳定居民杠杆率的坚决态度。

　　日前，中国银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议，会议提出，我国银行业风险总体可控，但形势依然严峻复杂，面临若干重大挑战。2017年末召开的中央经济工作会议，把“促进金融和房地产良性循环”，作为防控金融风险的重要内容。

　　具体而言，银监会将从两方面入手：一是努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市;二是遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

　　报告摘要

　　1、2017年4季度，全国居民表内购房杠杆率回落至34.5%，连续第三个季度下行。日前银监会工作会议首次提出“抑制居民部门杠杆率”，预计金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至25%左右。2、随着重点城市加强打击违规消费贷款，4季度违规流入楼市的消费贷规模得到有效抑制，11月新增短期消费贷款同比涨幅回落，12月曲线加速下行，走势重新与社会消费品零售额同步。

　　1、个人按揭房贷余额同比增速连续四个季度回落

　　从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现加速增长的态势。

　　数据显示，2004年4季度-2014年4季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年2季度，短短2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6万亿元，期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。

　　回顾过去13年数据，个人购房贷款余额同比增幅最高点出现在2009年4季度(60%)，这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“新国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增幅随之回落。

　　2012年2季度回落至11%。2012年2季度个人房贷余额同比增幅开始回升，2013年2-4季度达到21%后重新回落。2014年-2015年2季度间，个人房贷余额同比增幅一直在17-18%区间内盘整。2015年3季度开始，个人房贷余额同比增幅快速提升加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2016年4季度超过了过去5年的增速水平达到36.8%。

　　2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。2017年1季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄(35.5%)，此后三个季度保持收窄态势，4季度回落至21.7%。预计短期信贷趋紧态势不会改变，2018年个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所下降。

　　▼季度全国个人住房贷款余额及同比增幅走势

　　▲数据来源：中国人民银行、易居研究院

　　2、违规流入楼市的消费贷规模得到控制

　　2017年3月份房地产调控政策升级以来，部分地区出现购房者以“消费贷”、“经营贷”等名义贷出资金用于支付购房首付现象。为了进一步考察此类资金对于居民杠杆率的影响，以及居民购房杠杆率的整体变化，这里对3月以来违规流入楼市的消费资金规模进行测算，并将其纳入居民购房贷款。

　　根据人民银行和国家统计局发布的数据，处理得到短期消费贷款余额新增与社会消费品零售额比值走势，整体来看，该曲线整体呈现上行态势，说明近年来我国贷款消费比例逐年增长。但是，2017年3月，该比值急速上升0.5个百分点，此后连续三个月保持每月0.4个百分点的幅度上行，明显偏离趋势线。7-8月，增速有所放缓，但9-10月又分别上升0.5和0.4个百分点。11月份，小幅上升0.1个百分点至6.4%，为历史最高值。12月，该曲线小幅下降0.3个百分点，为近一年来首次回落，金融监管调控初见成效，2018年仍须继续去杠杆。

　　▼季调短期消费贷款余额新增与季调社会消费品零售额比值走势

　　▲数据来源：中国人民银行、国家统计局、易居研究院

　　3、全国居民购房杠杆率连续三个季度回落

　　这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。此外，加上2017年3月以来的新增异常短期消费贷款金额，考察此类违规资金对于居民杠杆率的影响。

　　数据显示，全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年4季度达到2010年以来最高位，达到44.1%。2017年1季度，该指标小幅回落至43.8%，此后三个季度连续下行，4季度回落至34.5%。目前来看，基本可以确认当前全国个人购房杠杆率处于下行通道。

　　加入2017年3月以来的新增异常短期消费贷款金额，重新估算全国居民购房杠杆率。数据显示，消费贷款的违规进入提高了居民购房杠杆率约3%，说明违规资金的进入体量相对较小，仅仅减缓了居民杠杆率下降的速度，并没有改变居民杠杆率下降趋势。随着重点城市加强打击违规消费贷款，2017年4季度，该曲线加速回落，可见，严控金融监管调控初见成效。

　　十九大报告重新强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，让房地产回归“居住属性”，预计后续各类房地产新政将紧紧围绕“房住不炒”的政策导向。日前银监会工作会议首次提出“抑制居民部门杠杆率”，预计金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至25%左右。

　　▼全国居民购房杠杆率走势

　　▲数据来源：中国人民银行、住建部、国家统计局、各地统计局、各地房管局、易居研究院

　　备注：全国居民购房杠杆率=季调个人购房贷款新增/季调全国一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重

（文章整理于易居研究院）