莱坊：全国两会后房地产市场的新机遇

　　2018年3月15日上午，全国政协十三届一次会议在北京闭幕。2018年3月20日第十三届全国人民代表大会第一次会议闭幕，两会圆满结束。今年作为十九大的开局之年以及改革开放40周年，是承上启下的关键一年。在两会期间，李克强总理做政府工作报告，对过去五年的工作进行回顾并且对今后工作进行总体部署。2018年的总体工作目标将涉及供给侧改革、创新发展、扶贫、环境治理、区域协调发展、促进消费以及民生改善等方面。

　　总理在政府报告中给出了2018年的多项经济工作目标，国内生产总值增长6.5%左右，与去年保持一样;居民消费价格涨幅3%左右;城镇新增就业1,100万人以上，首次作为预期目标的城镇调查失业率控制在5.5%以内，城镇登记失业率4.5%以内;财政赤字规模也与去年一样人民币2.38万亿元，增强地方特别是中西部地区财力。结合外部多变的经济环境，今年给出的经济预期目标十分谨慎、稳中求进。供给侧改革、优化经济结构仍然是国民经济发展的主题。从报告提出的宏观杠杆率保持基本稳定来看，去年去杠杆取得实质性的成果，有利于实体经济的发展。

　　此次政府报告内容十分丰富，那么对于房地产行业而言会产生哪些影响呢，全球领先的私营房地产顾问服务公司——莱坊从各个房地产子市场的角度来剖析。莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅分析：

　　投资市场——境外资金回流

　　稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门。从内容表述来看，延续稳健中性货币政策，视外部和国内经济环境的变化而放松或者收紧。对于大多数依赖银行信贷的开发企业、各类基金和投资客而言，弹性的货币政策有助于投资市场更多的不动产投资的发生，特别是现在外汇政策持续从紧，房企、基金出海变难、纷纷回流的背景下。莱坊认为下半年银根放松，国内投资市场大宗物业交易、房企兼并等将会变得十分频繁。

　　写字楼市场——鼓励外资和初创企业

　　促进外商投资稳定增长。全面放开一般制造业，扩大电信、医疗、教育、养老、新能源汽车等领域开放。放开外资保险经纪公司经营范围限制，放宽或取消银行、证券、基金管理、期货、金融资产管理公司等外资股比限制。可以看到未来从实体行业到金融行业，我们国家开放外资进入的力度是巨大的。更多的外商独资、中外合资企业的设立毫无疑问会增加写字楼的租赁需求。简化外资企业设立程序，对于外商在请进来的同时，政府还希望留得住，在税收方面有积极的鼓励政策，例如境外投资者境内利润再投资递延纳税等，这有利于企业的成长，同时保证写字楼租赁市场的稳定发展，避免出现大幅波动。

　　此外，报告提出促进大众创业、万众创新上水平。设立国家融资担保基金，支持优质创新型企业上市融资，将创业投资、天使投资税收优惠政策试点范围扩大到全国。国家积极扶持创新企业的发展，鼓励更多的创新型初创企业的诞生。就写字楼市场而言，这些初创企业办公租赁需求很大，将会促进联合办公市场的活跃，同时，莱坊认为联合办公企业也会在传统写字楼市场租赁更多的面积来满足租赁需求的增加，形成联合办公、传统写字楼市场的良性发展。

　　零售市场——刺激消费

　　实施个人所得税改革，提高起征点。个税起征点的提高有利于个人可支配收入的增加，间接增加个人消费的增加，有利于零售物业市场的发展。

　　工业市场——开放一般制造业

　　发展工业互联网平台，扩大物流企业仓储用地税收优惠范围。科技创新与工业发展的结合促进产业升级以及税收优惠方面的保证将会促成大量的高标准物流物业的建设和发展，这些将推动工业市场特别是高标准仓储物流市场的发展。此外，莱坊认为放开一般制造业的外商准入，中西部的政策倾斜，也将带动中西部工业市场，例如厂房需求的增加。

　　住宅市场——租购并举

　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。楼价快速上涨的势头在这一波的楼市调控下已经受到遏制，保持楼市平稳发展效果已经显现。因而在房价未有大幅波动的情况下，现有调控政策调整的概率很小。

　　稳妥推进房地产税立法。从政府报告可以看到，构思及设计多年的房地产税在今年可能将会提速，不过根据房地产税立法先行，充分授权，分步实施的总体思路，以及税收涉及面广泛的特点。我们预计房地产税成熟以及出台实施还将需要两三年的时间。

　　提高新型城镇化质量。今年再进城落户1,300万人，加快农业转移人口市民化。之前一轮的造城运动造就了大量的新城新区，也带来了大量的住宅库存的积压。人口导入配以政策扶持，逐步消化城镇化建设带来的楼市高库存是目前二、三线城市重要的工作。“

　　两会期间，还出现了一些与房地产市场相关的热点词汇，莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨为读者解读：

　　粤港澳大湾区

　　2018年，李克强总理在《政府工作报告》中提出，出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。可见粤港澳大湾区是包括港澳在内的珠三角城市融合发展的升级版。大湾区的实质计划预计在今年落实，相信会有支持港澳、便利港澳居民在内地就业及生活的政策措施出台。大湾区的人口高，约有6千6百万人，经济潜力大。区内9+2城市合作是大湾区的其中一个发展引擎，当中的协同效应会促进发展。粤港澳亦可在科技创新方面合作，将大湾区打造成国际科技中心。

　　基础设施是大湾区另一发展引擎，高铁香港段和港珠澳大桥通车后会令区内的交通往来更便利，促进优势互补共同发展。连接深圳和中山的深中通道2024年通车后会令不少在深圳工作的人到中山居住，莱坊相信会推动中山房价增长。此外，深圳其中一条地铁线路将延伸至惠州，令深惠进入“1小时都市圈”，惠州房地产市场会有增长潜力。

　　房产税

　　2018年政府工作报告指出，要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。今年两会明确表态，把制定房地产税法列入五年立法规划，2018年将不会出台施行房产税。莱坊认为，按目前的国情来看，中国还未成熟到可以全国范围内推行房地产税的地步，房地产税的改革是一项复杂的系统工程，需要时间来推进。国家财政部表示或会所有的工商业住房和个人住房，都按它的评估值来徵税。而对一些困难、低收入家庭，会提供税收减免。产税制度也会按照中国国情而合理地设计，如：合併整合相关税种，合理降低房地产在建设和交易税费负担等。如果房产税按照以上原则设计，相信可以增加政府财政收入，但未必会打压房地产价格。现时的调控政策已遏制了投资者的购房需求，在高通胀、缺乏优质资产的环境下，对于作为投资的工商业住房和个人住房，即使需要交税，投资者很可能仍会继续持有房产，因此莱坊相信即使房产税出台施行，对市场影响也不会太大。

　　新型城镇化

　　目前我国常住人口城镇化率为53.7%，远低于发达国家城镇化率80%的平均水平。李克强说，提高新型城镇化之质量。今年再进城落户1,300万人，加快农业转移人口市民化。有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。新城镇化的核心在人，着力点在于促进1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。新型城镇化的推进对于房地产发展而言，它将催生更多城镇内居住、办公和商业方面的需求，促使参与造成的开发商建造更多的建筑来承载新增的城镇人口，也为开发商和相关行业更多机会参与旧城改造的项目。