上海虹泾物实企业联合体零溢价竞得虹桥3万方商办地块

　　5月9日下午，青浦区徐泾镇徐乐路西侧A18-05地块出让，地块规划用途为商办，出让面积29599.1平方米，最终被上海虹泾物实企业管理有限公司、进贤华涛医疗器械有限公司以总价5.93亿元获得，溢价率0%，楼板价7282元/平方米。

　　该地块靠近虹桥商务区，距离国家会展中心约5公里，旁边就是轨道交通17号线徐泾北城站，交通十分便捷。另外，虽然地块距离大虹桥核心区域有一段距离，但是地块周边已经有诸多居民小区，消费方面有一定需求基础。随着大虹桥规划，市场对徐泾的关注越发强烈。随着17号线通车，国家会展中心每年带来诸多客流，大虹桥的利好逐步兑现。不过相对而言，商业配套仍是短板所在，不仅仅区域内商务人士需求，而板块内有诸多居住区，居民同样有消费需求。

　　此外该地块准入门槛较高，地块要求：

　　1、商业服务业用房建筑面积占计容建筑面积的比例为20%，商务办公用房建筑面积占计容建筑面积的比例为80%，浮动比例不超过计容建筑面积的5%。

　　2、地上建筑限高 办公建筑高度60米，商业建筑高度60米。

　　受让人须在地块内设置一处建筑面积不小于2500平方米的文化创意交流展示中心，建成后权属归土地受让人，由土地受让人负责运营管理。要求与西虹桥商务区内的手工业展示基地达成战略合作关系，并以此为依托，定期进行各类包括文物、古玩、字画、瓷器等的展示及艺术交流活动。

　　3、民营孵化器，引入商会。且受让人在自持期间内应保证不低于7500平方米建筑面积的办公区域，承载民营孵化器(商会)功能业态要求，权属归受让人所有。

　　4、商业配套应重点考虑本地块功能定位及周边地块人口，规划等条件，以产城融合为导向，形成服务并吸纳周边人口且具有一定公益性，社会性商业配套。

　　5、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%(计 16279.51 平方米以上)的商业物业不少于20年。

　　6、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于60%(计 39070.81 平方米以上)的办公物业不少于20年。

也就是说房企只能通过销售少量物业回笼资金。既考验房企项目运营能力也考验资金实力。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：这幅地块边上也成交类似土地，2015年成交的楼板价仅4千多，也就是说2年多时间里土地价格几乎涨了50%。虽然涨速挺快，但是从土地的绝对楼板价来看并不算太高。一方面和区位有关，并非大虹桥核心区，另一个和当前市场环境有关，在预期不佳的背景下企业把风险控制放在首位，价格不会出得高。最后基于土地本身关系，出现联合拿地的情况，由于诸多限制性条件使得投资商导入一些实业性质企业共同开发。而限制性准入门槛本身有排他性，也导致溢价率不高的原因。