5月上海新房成交环比升19% 中高端项目成交集中

　　上海易居房地产研究院6月6日发布《上海2018年房地产市场5月报》。该报告显示，5月份，上海新建商品住宅成交面积约54.8万平方米，环比增加18.7%，同比减少22.7%;新增供给面积27.9万平方米，环比减少73.6%，同比减少37.5%。2018年1-5月，上海新建商品住宅成交面积约220万平方米，同比减少23.3%，跌幅较1-4月减小0.2个百分点;新增供给面积224万平方米，同比增加8.8%，涨幅较1-4月减小12.8个百分点。

　　易居研究院研究员沈昕表示，稳房价和控租金并举，这是当前调控政策新的表述。上海4月份新房供应面积环比上升189.8%，是由于春节后市况惯例。5月份新房供应面积则环比大幅回落73.6%至日常水平。体现在成交量上，5月份比4月份不降反升，这是因为部分新房的交易过程从4月延续至5月。由于限价政策，部分新房开盘显现性价比较高，认筹火热促进项目去化。后续来看，随着半年度业绩期临近，房企推盘节奏有明显加快迹象，预计6月成交规模将随之上升。但是考虑到政策环境和信贷环境依旧趋严，同比恐难以大幅上涨。

　　报告显示，2018年5月份上海房地产市场呈现如下特征：

　　成交建面年初累计同比增加100%。2018年1-5月份，上海共成交94幅土地，土地成交建筑面积753万平方米，同比增加100%;土地出让金406亿元，同比增加25%。单月来看，5月上海共成交16幅地块，其中商品房住宅用地1幅、保障房住宅用地2幅、租赁住宅用地1幅、商办用地2幅、工业用地10幅。

　　5月上海出让的地块基本都以底价成交，除了一副位于青浦徐泾的商办地块，以楼面价7282元/平方米成交，溢价率11.89%。值得注意的是，上海保利建锦房地产有限公司以21.33亿元拿下嘉定区江桥镇北社区K2-01地块，成交楼面价约3.05万元/平方米，为底价成交。该地块东至黄家花园路，南至海蓝路，西至嘉峪关路，北至海波路，土地用途为普通商品房，出让面积3.88万平方米，容积率为1.8，住宅自持比例为15%。这是上海今年推出的第二宗宅地该幅，地块挂牌后，有效申请方仅有保利一个,房地产市场的持续降温使部分房企呈观望态势，今年上海土地市场降温明显。

　　5月新房成交均价环比上涨10.3%。5月份，上海商品住宅成交均价为51614元/平方米，首次突破5万元大关，环比上升10.3%，同比上升6.9%。2018年1-5月，上海新房成交均价为46748元/平方米，同比下降2.5%，降幅较1-4月收窄3.1个百分点。

　　5月份，成交均价环比有较大幅度上升，主要由于中高端项目入市较多，成交结构变化导致均价上升幅度较大。5月成交金额前10的项目中有9个成交均价超过了5万元，中高端项目成交集中。后续来看，预计上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

　　5月存销比回落至10个月，不改整体上行趋势。截止到2018年5月底，上海新建商品住宅库存总量为433万平方米，环比下降5.9%，同比下降28.1%。存销比方面，5月份上海新建商品住宅存销比为10个月，比4月份的11.4有所下降。考虑到未来上海新房供给有所加大，预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。

　　二手房成交量处于近6年同期低位。5月份，上海二手住宅成交约1.6万套，环比上升16.8%，同比上升7.6%。1-5月上海二手住宅累计成交约6.6万套，同比下降5.9%，降幅较1-4月减小3.6个百分点。

　　5月上海二手房成交环比有所上升，这可能由于两个原因。其一是由于环比基数较低，4月二手房成交量在新盘供给放量的情况下明显萎缩;其二是由于5月上海新盘供给面积相比4月大幅减少，一手市场供应不足的情况下，部分需求转向二手市场。整体来看，上海二手房成交自2017年以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近六年低位水平，预计后续下降空间有限，短期内成交仍将继续低位盘整。