新兴商务区写字楼将成未来需求增长点 仓储物流租金持续上涨

　　2018年7月5日，世邦魏理仕近日发布《2018年上半年上海房地产市场回顾》，解析上海商业地产市场最新发展状况与趋势。

　　优质写字楼市场：上半年租赁交易活跃，新兴商务区将成未来需求增长点

　　上半年上海优质写字楼市场迎来12个新项目，新增面积累计达82.9万平方米，体量高于过去十年平均40%。幸而优质大楼带动租户搬迁意愿，净吸纳量同比增长12%达到65万平方米，供需相抵下，整体空置率仅较去年底仅小幅上升1百分点至13.6%。

　　分析租赁需求来源，金融业(20%)、制造业(19%)、共享办公(18%)与TMT(16%)表现强劲，累计占比逾70%。随着金融业扩大开放，国内金融市场正面临大规模跨地域、跨国界的资本流动、同时更多的“金融创新“也为写字楼注入了新动力。同时，季内观察到共享办公运营商开始聚焦核心商务区，且其中64%的租赁交易发生于甲级写字楼项目中，除因目前可供租赁范围广之外，也反映出共享办公积极争取大型企业进驻的策略方向。租金表现部分，全市写字楼平均租金环比持平为每月每平方米299.9元。

　　净吸纳量步入

　　中量增长阶段

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“上海写字楼市场下半年估计尚有78万平方米的新增面积释出，多数位于新兴商务区如杨浦滨江、前滩、徐汇滨江与苏州河沿岸。黄浦江两岸的开发，不仅将原来的工业生产岸线打造成新型的公共空间，更激活黄浦江两岸商务空间的活力。去年交付的中国人寿金融中心，白玉兰中心与光大安石中心均达到65%以上的入住率，目前上海梦中心也积极展开预租工作，伴随着新兴水岸商务区雏形显现，我们预期未来非中央商务区租赁交易活跃”。

　　优质商铺市场：人工智能助力智慧门店落地实体商业

　　2018年第二季度，世纪汇广场和静安大融城开业，为上海零售物业市场带来共计32.9万平方米新增供应。另一方面，长风大悦城在历经一年半的改造期后于本季度重装重开，项目承袭大悦城一贯年轻，潮流的品牌基因，锁定年轻女性白领和家庭亲子客群。整体而言，新项目良好的开业率和改造项目的重新入市致本季度空置率同比下降5.8个百分点至6.5%。

　　2018年上半年，餐饮、服饰和生活方式类品牌为市场三大主力需求，各业态占比分别为47%，25%和17%。季内，线下门店搭载新零售快车纷纷打出智慧牌。国内女装品牌Kerr&Kroes联合天猫在大悦城开出近1,600平米的智慧门店。无独有偶，电商平台小红书首个线下智慧店亦选址大悦城于本季开业。与此同时，国内老牌女鞋品牌Saturday Mode智慧旗舰店落户上海七宝万科广场。整体而言，购物中心首层平均租金同比上涨0.7%，报每天每平方米36.9元。

　　世邦魏理仕中国区顾问及交易服务|商业部主管瑞贝卡表示：“智慧门店是线上和线下的融合亦是实体商业和虚拟技术的一次碰撞。新零售风口下，植入人工智能基因的实体商业将进入加速发展“快车道”，门店“智慧化”将成为品牌深化差异化竞争和拓展客群的重要砝码。”

　　仓储物流市场：需求稳健，租金持续上涨

　　二季度物流市场无新项目入市。需求仍旧活跃，但受到可租空间限制，上半年累计净吸纳量为12.1万平方米。第三方物流与工业品制造持续活跃，季内录得多笔超过10,000平方米租赁，主要位于奉贤、临港等区域内。受需求带动，高标仓空置率下降至7.0%。除奉贤仍有将近30%的空置面积以外，上海其它主要物流园区可租赁空间十分有限。

　　租金方面，由于业主方年初已进行年度调整，目前市场租金走势向好，同比上涨4.6%至每月每平方米45.3元。此外，受之前租金上调影响，对租金较为敏感的租户选择搬迁至租金水平较低的区域或上海周边城市。

　　本季主要工业园区平均地价维持在每平方米2,105元。

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|工业部主管缪博文表示：“未来六个月，预计将有超过50万平方米高标仓库入市，空置率将略有上升。但在旺盛需求带动下，租赁行为将更为活跃。未来消费升级将继续推动保税仓库、冷链物流等细分市场的需求。租户对智能仓储需求的日益增长将催化新技术在仓库中的应用，并引领未来仓库硬件设备发展的方向。”

　　投资市场：多元化投资、较高风险投资战略备受投资者青睐

　　2018 上半年上海投资市场情绪仍偏积极，共录得大宗交易34笔，总成交金额约为434亿元，大幅高于过去五年同期平均水平(288亿元)。值得注意的是风险等级偏高的增值型投资便录得20笔，而高风险等级的机会性投资亦有6笔，投资者的投资策略明显比过去更为激进。

　　上半年大宗交易过半数发生在新兴市场，例如商务园区写字楼项目特别受到投资者青睐，又或者是城市存量空间改造项目。上半年核心区与核心拓展区的交易超八成为可以改造或最具改造潜质的项目，其中包含乙级写字楼及经营不善需改变用途的商办物业。分析主要原因：首先是目前上海各类主流资产的投资报酬率均偏低，其次，基建持续优化带动新兴商务区成熟发展，最后，城市更新/项目改造带来的投资新机遇。

　　世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示：“下半年我们预期上海大宗交易市场仍将保持活跃，市中心具改造潜力的资产及新兴市场的优质物业将受投资者的青睐。另外值得注意的是因核心区优质项目交易规模较以往均较高，未来将出现更多投资者联合出资收购的现象。”

（文章来源：世邦魏理仕）