上海上半年一二手房成交量均创6年新低，调控持续高压

　　上海易居房地产研究院7月6日发布《上海2018年上半年房地产市场报告》。该报告显示，6月份，上海新房成交面积43.7万平方米，环比减少20.3%，同比减少36.2%;新增供给面积2.3万平方米，环比减少91.8%，同比减少96.3%。上半年，上海新房成交264万平方米，对比去年同期的356万平方米下降25.8%，主要由于供应下降所致。

　　易居研究院研究员沈昕表示，今年上半年成交规模为2006年有数据以来最低水平，这主要有三个原因，一是由于2016年新房大量成交，过度透支需求;二是由于政府限制新房预售价格，市场供应不足;三是调控政策趋严，叠加房贷利率上行抑制了部分需求。后续来看，6月已拿证的部分项目将于7月份开盘，7月份供应规模相比6月将有较明显上升，届时成交规模将有望提升。

　　报告显示，2018年上半年上海房地产市场呈现如下特征：

　　土地成交建面同比增加66%。2018年1-6月份，上海共成交111幅土地，土地成交建筑面积877万平方米，同比增加66%;土地出让金453亿元，同比减少8%。单月来看，6月上海共成交17幅地块，其中动迁房住宅用地3幅、商办用地2幅、工业用地11幅、其他商服用地1幅。

　　从2018上半年上海经营性土地成交单价榜来看，前十名中有8幅商办用地及2幅纯住宅用地。溢价率来看，除了一幅位于闵行的国展中心配套商办地块以141%溢价成交和一幅位于普陀区长风新村街道的商办地块以82%溢价成交外，其余均以底价成交。主要原因是多数地块出让条件较高，使得部分有意向的开发商没有竞拍资格，加之房地产市场走势的持续降温，使得部分房企呈观望态势，今年上半年上海土地市场降温明显。

　　新房成交量同比减少25.8%。上海今年上半年新房成交264万平方米，对比去年同期的356万平方米下降25.8%，主要由于供应下降所致。

　　从环线来看，上半年外环以外的新房成交面积占到79%，在2017年上半年72%的基础上进一步上升了7个百分点。其中外郊环占比达53%，郊环外达26%，而内环内和内中环新房成交面积占比不足10%。外环外依然是上海新房成交的重点区域。

　　从各区域来看，成交面积居前三的区域为青浦、浦东和嘉定，三区新房成交面积占全市总成交面积的47.5%，其中青浦区上半年新房成交面积46.3万平方米，位居榜首。同比来看，除了几个基数较低的区域外，崇明和奉贤同比涨幅较大，分别为81%和55%;宝山和浦东同比降幅较大，分别为-65%和-46%。

　　从需求性质来看，按套均面积分成刚需、改善和享受型住房，其中改善型需求超过半壁江山，套面积在90-160平方米的成交占总成交面积的53%。成交面积来看，三种类型住房均有所下降，刚需型住房成交规模相对下降幅度较小。

　　从项目销售情况来看，排名前十位的项目均位于郊区，其中位于青浦的绿地新里·波洛克公馆成交面积10万平方米，居上半年商品住宅成交面积榜单首位。第二和第三名分别为位于崇明的泰禾大城小院和位于奉贤的桐南美麓。由于预售限价的因素，部分项目具有较高性价比，引起热销。

　　新房成交均价同比下降1%。2018年上半年，上海新房成交均价为47560元/平方米，同比下降1%。考虑到成交均价受成交项目结构影响较大，同比下降并不一定说明上海整体房价出现下降。考虑到政府限价政策和房地产调控政策的不断趋严，预计后续成交价格整体将类似2011-2015年间的盘整态势。

　　分环线来看，各环线成交均价中仅有外郊环区域出现下跌。其中房价较低的郊环外区域同比上升幅度最高为11%，中外环和内中环同比分别上升9%和8%。2017年涨幅较高的外郊环区域，今年上半年新房成交均价同比小幅下降2%。

　　从区域来看，2018年上半年共有9个区域成交均价同比上升，6个区域成交均价同比下降,1个区域成交均价同比持平。其中，奉贤区新房成交均价涨幅较大，由2017年上半年的24,487元/平方米上涨到2018年上半年的33887元/平方米，同比涨幅达38%。此外，除黄浦区去年成交均价首先突破10万元之外，长宁和虹口上半年成交均价也突破了10万元，这与成交项目定位较高端有关。

　　6月存销比有所下降，不改整体向上趋势。截止到2018年6月底，上海新建商品住宅库存总量为392万平方米，环比减少9.5%，同比减少35.2%。存销比方面，6月份上海新建商品住宅存销比为8.8个月，比5月份的10个月有所下降，这与6月份上海新房市场供应面积大幅减少有关，存销比总体向上趋势没有改变。考虑到未来上海新房供给有所加大，预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。

　　二手房成交量处于近6年同期最低。2018年上半年，上海二手住宅共成交8.17万套，对比2017年的8.21万套，略有下降，且不到2016年的一半，处于2013年以来的最低位水平。对比历史数据来看，二手房数据的周期性较一手房更为明显，2009、2013、2016年成交量较高，2008、2010-2012、2017-2018年成交量相对较低。按照这个逻辑来看，2019年1季度之前，上海的二手房成交量很难有明显回升。