7月上海楼市淡季不淡：单周推盘3700余套 创12周新高

　　当前上海楼市季节性特征越来越不明显，虽然7月是传统楼市淡季，但上周入市项目又出现一次井喷，单周推盘3700余套，入市面积达到40.6万平方米，创近3个月周度新高，7月已成年内供应第二高点。

　　供应端：单周供应超3700套楼盘 摇号结果却差异明显

　　上周，全市共计6个项目正式开盘，合计推出房源超过3700套，这是近9周以来，单周推盘量的最高点，同时也是今年以来单周推盘的第二高点，仅次于4月中下旬的推盘高峰，而入市楼盘多为6月获取预售证，但开盘延后至7月的项目。

　　上海链家市场分析师赵葆根表示：尽管6月的供应低谷，给市场带来了一定的蓄积需求，但是上周不同项目摇号情况有着较大的差异，项目自身的区位、定位、品质、价格及有效需求仍是摇号的决定性因素，例如中大户型较多的上海长滩，别墅项目灿辉晶典1733，其摇号人数都显著低于推出房源数量。特别是大户型、别墅房源，企业购房的限制对其摇号的影响尤其显著。而瑞和上海印象虽然位置偏远，但由于价格低廉，因此摇号人数仍达到房源数量的八成水平。

　　而金地玺华邨和龙湖天璞雅筑则是摇号热度较高的项目，这两个项目，本身处于自住型需求较旺盛的外围板块，价位也符合这些需求的承受能力;而板块内近年新盘推出数量又较少，造成一定的稀缺性;同时，项目距离已建成或者在建的轨道交通站点在1公里以内。

　　不过，尽管部分项目摇号热度较高，但是新政对企业购房的抑制作用仍是十分显著的，金地玺华邨近千组摇号中，仅有两组以企业名义参与;龙湖天璞的摇号中，企业的比重也仅有2.5%。可见，新政执行后，企业购房对自住型项目的摇号影响大为减弱，有利于自住型需求获得更多的置业机会。

　　成交回落

　　在持续反弹后上周楼市成交回落，据上海中原地产数据显示：上周(7.9-7.15)新建商品住宅成交面积9.4万平方米，环比减少22.9%。

　　区域表现上有恢复常态，嘉定、青浦等外围区域排名前列，并且成交量有小幅增加，比如以刚需为代表的嘉定，成交1.8万平方米，环比增加20%。青浦、松江成交量也超过1万平方米，都有不同程度增加。刚需区域整体保持稳定。相比之下浦东缩水比较明显，上周只成交6070平方米，环比减少72.7%，排名也回落到中游位置。

　　表：上海商品住宅成交TOP10(2018.7.9-2018.7.15)

　　近期入市产品多以中低端项目为主，陆续进入签约期后成交格局向中端产品倾斜。成交前十项目中均价3-6万元/平方米的中端改善产品占据4席，并且排名前三均是中端改善产品。均价低于3万元/平方米的有2个，并且有1个项目均价只有1.7万元/平方米，不过单次成交只有21套，可见目前低价产品也面临去化压力。此外，前十榜单中仍有两个10万+的项目，虽然成交量都不过10套，但是从签约后表现来看，签约节奏一直比较稳定。

　　上周低价房成交量有所增加，并且中端项目再次成为交易主力，均价为49203元/平方米，环比下跌16.6%，又恢复到常规运行区间。

　　上周供应有突出表现，入市面积达到40.6万平方米，环比增加570%，并且创近3个月周度新高。入市项目为6个，从结构来看，仍是3-6万元/平方米的中端改善产品为主。此外，抓紧快跑的盘比较多，比如有3个项目一次性放盘达到8万平方米以上。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：当前楼市季节性特征越来越不明显，尽管7月是楼市淡季，但由于今年上半年市场表现并不理想，尤其是新房入市量太少，所以下半年资金回笼压力越发显著。上周入市项目又出现一次井喷，而且主力产品为中端改善产品，而且分布上大部分属于配套比较成熟的外郊环区间，这些很快会转化成实际成交数据。所以尽管本周成交跌破10万平方米水平线，但短期回落后马上有反弹，甚至可能出现7月成交明显反弹走势。