杭州土拍冷热交织 单日揽金百亿与滨江等房企低位扩储

　　上半年身居全国推地高位的杭州，如今依然延续着这份热情。7月刚刚过半，杭州便再次出现单日揽金百亿以上的土地出让盛况。

　　7月16日，杭州主城区集中出让7宗地块，最终总成交价约为114.4亿元。温州时代、浙江富成、滨江集团、隆高投资等房企纷纷落子。

　　从总成交金额来看，杭州土地市场无疑仍处于火热的“炎夏”。但有趣的是，如果从单宗土地出让的情况来看，对于杭州土地市场的结论将会截然相反。

　　相比上半年曾出现的300轮竞价，7月16日的杭州土拍现场显得冷清不少。仅有位于滨江区中心单元的一宗住宅地块竞价超过50轮，其余几宗地块均为快速成交。

　　更值得一提的是，位于下城区三塘单元和西湖区之江度假区单元的两宗商业地块，由于在竞价期间无人报价最后均被人以底价斩获。

　　有市场人士指出，横向比较下杭州土地市场仍会在一段时间内处于高位，但纵向比较来看，在如今调控严格、资金收紧等形势下，房企不顾一切推高地价的冲动已受到明显遏止，杭州土地市场下半年或会出现降温情况。

　　杭州土拍的冰与火之歌

　　今年的杭州土地市场成绩斐然。上半年杭州卖地总金额达1485.3亿元，同比上涨99%，总金额名列全国首位。

　　据观点地产新媒体不完全统计，7月至今，杭州通过招拍挂共成功出让了26宗地块，土地出让金总计约497.9亿元。据此，杭州今年至今的土地出让金已经接近2000亿元。

　　早在7月6日，杭州集中竞拍出让10宗地块，最终总成交金额为269.84亿元。据了解，这一数字成为了杭州土地史上单日第二高，仅次于2016年12月26日的284亿元。

　　但从各地块的成交来看，四宗纯商业地块有两宗溢价率达到了65%以上，另外两宗却只以1.6%和0的溢价率成交。不仅如此，位于余杭区的三宗商住地更是均以底价成交。

　　10天之后的又一次集中土拍延续了这一风格，7月16日杭州土拍中，最高溢价53%，另有两宗商业地块同样以底价成交。

　　“本次土拍中的滨江中心单元和钱江新城南星单元地块均为近两年主城区中难得的宝地，但价格均未达到官方设定的上限。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚向观点地产新媒体介绍说：“多宗稀缺地块和过去一两年同地段出让土地价格相比，的确属于稳中有降。”

　　众所周知的是，南星单元盛产高价地，南星单元D-05地块在竞拍开始前便有市场人士猜测：“楼面价破4万的可能性不小。”毕竟该地块周围二手房与新房的价格都不菲，离此不远的便是去年以楼面价44460元/平成交的紫阳南星单元SC0501-01地块。

　　而最终，这一地块成交楼面价仅为3.6万元/平方米，溢价22%。

　　滨江集团等房企低温扩储

　　作为热门城市，杭州向来不缺房企的关注目光。本次除了两宗无人竞价的地块外，其余每宗地块参与竞价的房企平均在10家左右。包括了万科、中海、融信、金地、绿城、建发等有力竞争者。

　　不过，从当天的土拍现场不难看出，房企们的竞价兴致寥寥，而目标性也更为明确。7宗地块在两个小时左右便解决战斗，最快的一宗不到半个小时就已落锤。

　　其中，溢价最高的西湖区蒋村单元XH0604-14地块的体育场馆用地(地下)也仅是经过了7轮竞价，溢价53%。

　　7宗地块的平均溢价率为26%，丁建刚坦言：“今天3块宅地，从现在价格来看都不算高。”

　　而这样的市场动态下，对于有计划深耕杭州的房企而言或许是一个机会。“开发商拿地逻辑发生了改变，表明了其对市场预期的微妙变化。”

　　今年3月21日，滨江集团董事长戚金兴在网上业绩说明会中披露，对于滨江今年实现千亿目标一事，滨江计划将建立杭州为中心城市，并在今年内实现销售300亿元。

　　不过回顾今年，滨江集团在杭州的拿地动作并不多，在今年一季度保持每月拿地一次之后，直到本次再次出手。其中，年初三次拿地中，2月5日争夺萧山区一宗宅地最为引人关注。当时该宗地块起始价为23.6亿元，经过68轮报价后达到“天花板”，随即转入竞自持阶段，最终被滨江以40.1亿元拿下，自持比例为41%，溢价率达70%。

　　相比之下，本次成功拿下南星单元地块，或可称得上是滨江集团顺利低位补仓扩储的一项成果。

　　不过，对于“这一市场情况是否会是房企趁机在杭州拿地的好时候”的疑问，丁建刚认为还不好说，仍有极大的不确定性。

　　“地价和房价，将相互影响市场预期。可以断定的是降温的信号将很快传导到商品房市场和二手房市场”丁建刚如是说道。

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