1-10月40城土地出让金同比减少0.5% 地市降温明显

　　2016年初以来同比首次转负，地市降温明显

　　上海易居房地产研究院11月2日发布《2018年10月40城土地市场报告》。

　　该报告显示: 1、10月，40个典型城市土地成交建筑面积环比减少22%，年初累计土地出让金收入同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负。土地出让均价连续7个月同比下跌，土地成交溢价率持续下降，再创2012年以来新低，多项指标增幅有所收窄。2、10月，全国土地市场成交面积整体平稳：一线城市土地成交建筑面积环比增长21.1%，同比下降10.1%;二线城市土地成交建筑面积环比下降21.7%，同比增长17.4%;三线城市土地成交建筑面积环比下降32.5%，同比下降23%。

　　易居研究院研究员沈昕表示，1-10月，40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅收窄，累计土地出让金收入增幅由正转负，成交均价也连续7个月同比下跌，土地成交溢价率再创新低，整个市场呈现降温态势。10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。预计短期内调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧，全国的土地市场仍会逐渐降温。

　　报告主要内容如下：

　　一、40城整体：多项指标增幅有所收窄

　　1、土地成交建筑面积：1-10月累计同比增长19.7%

　　2018年10月，40个典型城市土地成交建筑面积3890万平方米，环比减少22%，同比增长2.9%。

　　2018年1-10月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积40181万平方米同比增长19.7%。从曲线看，目前已经保持了连续20个月的正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。

　　参考历史规律，考虑到调控政策短期内不会放松、各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，全年40城土地成交建筑面积会略增，但幅度不会太大。

　　2、土地出让金收入： 1-10月累计同比减少0.5%，增幅由正转负

　　10月，40个典型城市土地出让金收入为1483.7亿元，环比减少15.6%，同比减少27.9%。随着房企的资金压力逐渐加剧，土地购置方面也会更加理性，下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

　　2018年1-10月，40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月份以来下跌趋势较为明显。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上涨-0.5%、40.1%、95.6%及63.4%。 从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期水平。

　　分城市来看，2018年1-10月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和武汉，累计土地出让金总额分别为2276.6、1445.3、1030.4、997.7和852.6亿元，这说明这几个城市土地市场成交相对活跃。杭州土地市场今年上半年持续火爆，5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷，虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

　　3、土地出让均价：连续7个月同比下跌

　　10月，40个典型城市土地成交均价为4323元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%。造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

　　40城土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，预计这40个城市全年保持同比下跌态势。另外，预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。

　　需要指出的是本报告内的40城土地成交均价为楼板价。

　　4、土地成交溢价率：同比下降19.5个百分点

　　10月，40个典型城市土地成交溢价率13.1%，与9月相比下降2个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。

　　从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。

　　2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由涨转跌。至2014年三季度，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。

　　需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

　　分城市来看，10月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为合肥、荆州、南宁、南昌和佛山，土地成交溢价率分别为36.9%、33.9%、25%、12.9%和11.5%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点。10月份，上海、深圳、南京等12个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

　　二、城市分类： 一二线平稳，三线依然火热

　　1、一线城市：成交面积同比下降10.1%

　　10月，4个一线城市土地成交建筑面积为340.8万平方米，环比增长21.1%，同比下降10.1%;成交均价为14672元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨5.5%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，今年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关，溢价率持续维持在10%以下的低位。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平，预计到年底一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。