2018年,是我国改革开放40周年。40年来,改革开放,春风化雨,改变了中国,影响并惠及了世界,这40年是中华民族伟大复兴史上浓墨重彩的40年。
面对这个举世瞩目、影响深远的伟大实践,中国网财经联袂今日头条共同邀请中国著名经济学家、企业家共同回忆、记录这个伟大时代。
这一期我们专访了住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌,请他讲讲改革开放与房地产业的故事。
改革开放至今,从福利性住房到商品房,从刚需性住房到改善性住房,我国房地产经历了巨大变革。现在,房地产是全社会的焦点,很多人甚至把在一线城市买一套属于自己的房子当成终极理想。
其实,我国城市住宅商品化的历史也不过才短短20年。1997年,新一届全国住房制度改革领导小组正式成立,经历半年左右的讨论、起草,最终形成了23号文件,也就是我们常说的1998年房改方案。由此,全国范围内开始停止福利分房,实行货币化分配。
顾云昌在接受中国网财经记者采访时谈到,居民个人真正进入房地产市场是在2000年。此前,长达半个世纪的福利分房制度让大家的思路一时扭转不过来,中国的老百姓(603883,股吧)没有买房的想法。“我记得2000年上海(楼盘)出台了一个买房给上海蓝印户口优惠政策,鼓励大家买房, 但是开始时买房人不多。”
谁也没有想到,没过三四年,房价会像坐了火箭一般地蹿升,也由此衍生出一个词,叫做“房地产泡沫”。很多人说,房地产的泡沫一旦破灭,影响将是非常巨大的。顾云昌引用了格林斯潘说过的一句话——我不知道有没有泡沫,破灭时才知道泡沫。泡沫是肥皂泡还是啤酒泡?肥皂泡不好,啤酒没有一点泡沫却不好喝。“我觉得讲得很形象。”顾云昌说道。
不少大学毕业生希望一毕业就能买得起房,或者毕业二、三年以后,这是一种理想,在大城市做不到。据了解,世界各国居民平均第一次买房的时间大约在30岁左右,40岁以后是改善性需求的高峰。正如顾云昌所说,住房问题不仅仅是一个经济问题,而且是一个社会问题。没听说哪个国家的年轻人到了纽约到了伦敦,很快买得起住房,除非他是富二代,这是世界性的一个问题。
以下为访谈实录:
中国网财经:现在很多年轻人一谈到房子,就很焦虑,您研究房地产几十年,自己有什么感触?
顾云昌:其实在中国上世纪七十年代末,房地产就成为一个全社会的焦点,城市住房严重短缺呀!而最近十几年,再次成为城市社会的热点、焦点、难点,背后的原因是房价上涨过快。大城市、特别是特大城市,年轻人对买房、对住房很焦虑,这是客观现象。但实际上这种现象不仅在中国,在世界各国也一样。没听说哪个国家的年轻人到了纽约到了伦敦,很快地解决了住房问题,这是世界性的一个问题。所以住房问题不仅仅是一个经济问题,而且是一个社会问题。
据我所知,世界各国城市居民平均第一次买房的时间大概30岁左右。我们现在的大学毕业生二十一二岁,希望靠自己的力量毕业二、三年以后都能买得起房,或者毕业三年以后买得起,这是一种理想,但在大城市是做不到的。不要说中国,在发达国家也是平均年龄30岁左右才是第一次买房的高峰,40岁以后是改善性需求的高峰。
在我国,城市居民真正意义上进入房地产市场是在2000年。1998年政府提出要取消住房实物福利分配,实行货币化分配,之后经过一年多时间的转型准备,真正由个人入市买商品房、新旧公房的时候是2000年。
我记得2000年上海出台了一个优惠政策,通过降低交易契税,给购买商品房的非沪籍居民入上海蓝印户口等来鼓励大家买房, 但是开始时买房的人并不多。因为长期以来,城市居民的住房都是由政府或单位分配的,大家理念一时扭转不过来,更加想不到房价会上涨如此之快。半个世纪以来中国城市居民没有买房的想法,更没有买房的实践。
中国网财经:就您的观察来看,什么时间大家开始买房抢房?
顾云昌:在北京(楼盘)、上海、杭州(楼盘)、广州(楼盘),当然还有深圳(楼盘)这些经济发达的大城市,2003年房地产市场变热起来了。2002年,我到上海,看到《解放日报》报道上海房价已出现连续过快上涨,而杭州的房价上涨,一度在全国领跑!2004年2005年以后,涨价势头逐步蔓延到了其他大城市和全国中小城市。
2004年有个“831大限”,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开招标或竞价出让,各城市不得再以协议方式出让土地。“831大限”以后土地价格就开始上涨,加上居民购房热情高涨,住房市场出现供不应求,不断推动各地房价上涨。温州(楼盘)等地的炒房团在那以后开始骚动起来了。
中国网财经:2018年是中国改革开放40周年,也是房改20周年。您深度参与了全国住房制度改革方案和政策文件的起草,根据您的了解,中国的住房商品化是分别从什么时间开始进入学术和政策讨论的?
顾云昌:上世纪70年代末,当时最大的民生问题是住房问题,出现了“房荒”。解放初期,有个不完全统计,人均居住面积是4.5平方米,到1978年,降到3.6平方米。1978年,邓小平提出解决住房问题的路子能不能宽一点的想法,力争到1985年,城市人均居住面积要达到5平方米,相当于10平方米的建筑面积。
党的十一届三中全会后,住宅建设开始发挥国家、地方、单位和个人的积极性,取得了很大的成就。但发展过程中,我们发现一是个人积极性几乎没有发挥;第二,感觉速度还不够快,因为住宅投资全靠政府和单位,规模有限;第三是分配存在严重不公。那么如何来解决这些问题?当时的国家主管部门,国家建委、国家计委、国家城建总局等,肩负了这项重任。我当时在的国家城建总局下属的房产住宅局具体负责研究工作。那时候我们就开始组织全国有关方面研究住房的属性,是福利品,还是商品?
之时,1980年,邓小平再次发表关于住房问题的讲话:“城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。不但新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款。”1981年,国家建设公房出售试点推广。
1982年,原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州(楼盘)、常州(楼盘)、四平和沙市四个城市开展“三三试点”,将公房补贴出售,政府、单位、个人各负担房价的1/3。
1983年12月,我们专门成立了中国城市住宅问题研究会,我担任第一任秘书长(兼职),从住房的属性这个问题开始研究。在无数次的研讨会后,最终基本达成一个共识:住宅是商品,逐步推行住宅商品化。
如何来实现商品化?当时政府部门最主要的观点就是要提高租金。1986年国家选定烟台(楼盘)、蚌埠、唐山(楼盘)、四平四个城市,开展“提租补贴”的住宅商品化试点。以“提租补贴”为主导的方案没能在全国推广开来,主要是,补贴的钱从哪来的问题没有很好解决。
1986年,首届国务院房改办成立,设在建设部,负责领导和协调全国的房改工作。我那时在建设部住宅局,后来我负责组建建设部住宅研究所,重点研究房改问题。1988年,我们提出了“增量改革方案”,新建的房子进入房改,老房子暂时不动,得到了国务院有关领导的关注,只是由于种种原因,方案没有最终实施。
1991年,上海吸取提租补贴的经验,参照新加坡、中国香港、英国、德国等的有关做法,综合在一起,推出实施分步提租补贴和出售公房的方案,引发热议。当年召开全国第二次房改会议;1993年第三次房改会议,出售公房成为重点。