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《房企抢收成绩单》中国奥园:现金流骤降 土储支出365亿

上海房地产网-房掌柜 2020-08-19 16:29:24来源:掌柜财经 
[摘要]营业额为282.4亿元,同比增长19%。

导语:2020年上市房企的上半年业绩报告,在特殊的时代背景和前所未有的疫情冲击下,几乎无一例外的出现了业绩和利润的双降,以近乎裸泳的姿态呈现在公众面前。掌柜财经将重磅推出《房企抢收成绩单》解读系列,为大家呈现房企在市场逐渐恢复过程中努力抢收后的硬核数据,管中窥豹挖掘房企的真实底色与生存状态。

  8月14日晚间,中国奥园(3883.HK)公布了上半年业绩。

  2020上半年,营业额为人民币282.4亿元,同比增长19%。毛利润为人民币82.8亿元,同比增长18%;毛利润率为29.3%。奥园中期业绩仍达成了稳步增长。

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  销售增长,盈利持续性强

  回顾过去半年的房地产市场,多家房企表面平平,销售增速出现明显放缓,但是“千亿房企”奥园似乎交出一份还不错的答卷。

  中报显示,截至2020年上半年,中国奥园实现毛利润人民币82.8亿元,同比增长18%,毛利润率29.3%;核心净利润人民币28.3亿元,同比增长14%,核心净利润率10%;股东应占核心净利润为人民币24.5亿元,同比增长21%,股东应占核心净利润率8.7%。中国奥园已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元,将于未来2年逐步确认,盈利持续性强。

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  整体而言,中国奥园近年来的销售增长都呈现逆势而上的态势。

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  △中国奥园2016-2020年上半年合同销售金额及口径

  中国奥园的营收及利润主要由物业开发板块贡献。今年前6个月,中国奥园实现合约销售额508.7亿元(权益比重约79%),稳居中国房地产企业销售榜单前30强。  

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  2020年4~6月份,中国奥园的合约销售额环比增幅分别为20%、17%、72%;2020年5~7月份,中国奥园的合约销售额同比增幅则分别达到了2%、15%、43%。

  截至今年7月末,中国奥园已累计实现合约销售额604.2亿元,全年目标完成率接近一半。据悉,中国奥园为2020年制定的预期销售目标为同比增长12%,即全年合约销售额将达到1322亿元。

  多渠道获取土地 土地储备持续增长

  今年上半年,中国奥园收购了京汉实业投资集团股份有限公司(000615.SZ,以下简称“京汉股份”)29.3%的股份(相当于京汉股份附带投票权股份比例29.99%),交易对价11.6亿元,并取得其实际控制权。

  京汉股份名下持有的房地产开发项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原等城市以及广东、河北等地,这将有利于丰富中国奥园的土地储备。

  2020年上半年,中国奥园新增获取了44个房地产项目,可开发建筑面积约695万平方米(权益比重为76%),其中收并购项目占比63%,可售货值约为832亿元。 

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  中国奥园在今年上半年为新增获取土地储备支出接近265亿元,占当期合约销售额比例为52%。新增项目平均土地成本为3812元/平方米,地售比(当期地价占房价比重)约为38.3%,而整体土地储备的地售比则只有26.5%,更为上市公司保持高毛利率水平留足空间。

  至2020年6月底,中国奥园合计拥有317个房地产项目,布局于90个境内外城市,土地储备总建筑面积达到了4874万平方米(权益占比为78%),总货值约为5015亿元。  

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  此外,中国奥园还拥有超过50个城市更新项目,总规划建筑面积3058万平方米,规划可售面积约1759万平方米,其中粤港澳大湾区占比95%。

  若计及城市更新项目的土地储备,中国奥园名下房地产项目的总货值将高达1.16万亿元,可满足上市公司未来4~5年内发展所需。

  财务状况向好 手握694.4亿元现金资源

  在不少房企选择谨慎拿地的背景下,中国奥园能够大手笔拿地的原因在于其拥有良好的财务状况。

  截至上半年末,中国奥园的净负债率为79.8%,远低于行业高位水平。与此同时,他们的银行结余及现金为694.4亿元,不仅远超下半年到期的200多亿元债务,而且是其475亿元短期借贷总额的1.5倍,并无短期偿债压力。

  值得一提的是,中国奥园境内外融资表现较为出色。2020年2月发行1.88亿美元363天4.8%境外债,创中资高收益债最低发行成本;7月发行4.6亿美元2024年到期6.35%境外债。期内,完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款,年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%,由恒生银行及汇丰银行牵头,共九家境外商业银行参与。

  境内发债方面,2020年2、8月,中国奥园分别发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及人民币11.8亿元五年期5.65%境内公司债。

  另外,今年上半年中国奥园继续加强了销售回款,并得以储备了充裕的现金资源。

  中国奥园在今年前6个月实现合约销售额508.7亿元,现金回款457.8亿元,其销售回款率则达到了90%左右。

  截至2020年6月末,中国奥园持有的现金资源达到了694.4亿元,较年初的680.6亿元继续有所增加。

结语:作为粤港澳四小龙之首,中国奥园在2020年上半年业绩,不仅克服了疫情爆发、宏观环境复杂多变的情况,还实现了物业合同销售及经营业绩稳健增长,利润率保持稳定。而且收并购拿地能力的提高与新增土储规模上升,让其在房地产行业的下半场,更具穿越周期能力。


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责任编辑:胡颖欣

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