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【房企抢收成绩单】保利地产:现金流断崖式下跌仍高价拿地

上海房地产网-房掌柜 2020-08-25 17:12:45来源:掌柜财经 
[摘要]保利地产上半年实现营业收入736.77亿元,同比增长3.59%,但公司上半年经营性现金流转为负,保利的发展到底经历了什么?

  导语:2020年上市房企的上半年业绩报告,在特殊的时代背景和前所未有的疫情冲击下,几乎无一例外的出现了业绩和利润的双降,以近乎裸泳的姿态呈现在公众面前。掌柜财经重磅推出《房企抢收成绩单》解读系列,为大家呈现房企在市场逐渐恢复过程中努力抢收后的硬核数据,管中窥豹挖掘房企的真实底色与生存状态。

  8月24日,保利发展控股集团股份有限公司(代码:600048,以下简称“保利地产”)发布2020年中期业绩。公告显示,保利地产上半年实现营业收入736.77亿元,同比增长3.59%,但公司上半年经营性现金流转为负,保利的发展到底经历了什么?

  增速放缓 营收面临新考验

  2020 年上半年保利地产实现营业总收入 737.06 亿元,同比增长 3.6%;净利润 133.22 亿元,同比增长 2.8%;归母净利润101.24 亿元,同比增长1.7%。 上半年实现销售回笼2023亿元,回笼率为90.1%。

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报告期内,保利地产毛利率为 35.72%;随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司实现投资收益21.06 亿元,同比大幅增长139%;净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%。

  数据看起来似乎不错,疫情之下还有增速,应该是可以位列行业前列,但保利地产多年来上半年销售签约金额首次出现下降。上半年签约金额2245.36亿元,同比减少11%,成交面积1491.8万平米,同比减少9%,计算得到签约均价15051元/平米,同比下降2%。

  根据数据统计,在碧桂园、恒大、万科、保利和融创五大龙头房企中,上半年同样面对疫情影响,保利销售额同比降幅最大。

  销售金额降低,这意味着保利的现金回笼也相对应会减少。另外,据了解,保利地产贡献50亿级别的城市由去年同期的17个下降为今年的11个。有分析师称,部分城市恢复速度缓慢,会拖慢保利整体销售速度。

  现金流断崖式下滑 财务成本上升

  此次保利地产的年中报,值得一提的是其现金流的下跌。2020年上半年,保利地产经营活动产生现金净流量净额为-252.4亿元,同比下降255.56%;投资活动产生的现金流量净额-90.54亿元,同比减少478.27%。有数据显示,7年来,保利地产上半年经营现金净额多次为负,但2020年上半年这一数据是多年来同期新低。对于上半年经营活动产生的现金净流量净额的减少,保利地产表示,销售回笼随销售规模减少和合作项目往来款投入增加都是会影响到现金流净额的减少。

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来源:保利地产年中报截图

  另外,保利上半年资产负债率为77.67%,同比下降2%,略低于行业平均水平0.9个百分点。但在有息债务中,长期借款规模以21%的速度增长。虽说保利的融资成本仅为4.84%,远低于行业均值,但债务规模的扩大,财务成本仍在上升。

  大举拿地 深耕“中心城市+城市群”

  据悉,保利地产坚持“中心城市+城市群”深耕战略,根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源。年中报披露,保利地产实现拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额较去年同期分别提升19%和54%。

  新增资源结构中,保利地产38个核心城市拓展金额占比达86%,较去年提升7个百分点,拓展平均楼面地价为8328元/平方米,公司拓展溢价率为22%,与去年同期持平。报告期内,新增货量中住宅货量占比86%,资源结构持续优化。同时,通过产业合作、旧改、收购等多元化拓展方式获取优质项目,有效控制土地拓展成本。

  报告期内,保利地产实现新开工面积2866万平方米,竣工面积1213万平方米。截至报告期末,待开发面积 6727万平方米,其中核心城市占比达58%。

  据统计,新增项目中其中不乏北京、上海、杭州、广州、苏州等核心城市的优质地块。保利聚焦于一二线城市取地,土地市场竞争激烈,使得取地成本大幅提高。拿地动作频繁而且拿地价格普遍走高,这也许是导致保利地产经营性现金流净额大幅下滑的原因。

  结语:房地产开发建设和销售是保利的核心业务,在核心业务方面,保利上半年地产销售业务收入673亿元,占总收入的91.3%,保利相关负责人曾提出希望保利地产能回到行业前三,但在资金方面还有较大压力,保利地产2020下半场需要沉着应对。

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责任编辑:甘美保

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