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量平价稳 2018年上海新房成交达近五年第二低位 房价呈 “4-8-10”

来源:房掌柜采编中心  整理 上海房掌柜  2019-01-18 14:21:42阅读量:4007
[摘要]2018年悄然逝去,回顾2018年上海楼市,在受2017年以来楼市限购限贷政策升级的持续性影响下,购房者逐渐回归理性,商品住宅成交微微上涨仍维持低位,成交量635万平达近五年来第二低位。与此同时,全年新增供应同比增长逾118%,尤其是12月供应量同比环比均大幅增长,而房价稳中有增,已然进入 “4-8-10”时代。

  2018年悄然逝去,回顾2018年上海楼市,在受2017年以来楼市限购限贷政策升级的持续性影响下,购房者逐渐回归理性,商品住宅成交微微上涨仍维持低位,成交量635万平达近五年来第二低位。与此同时,全年新增供应同比增长逾118%,尤其是12月供应量同比环比均大幅增长,而房价稳中有增,已然进入 “4-8-10”时代。

  据上海链家新房数据显示,2018年上海市新房成交约635.4万平方米,同比增长4.2%;成交均价为53854元/平方米,同比增长11.6%;供应量达828.7万方方米,同比去年增长118.7%。

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近5年上海新房成交面积和均价走势

  △数据来源:上海链家新房

  成交平稳 青浦、嘉定、浦东为主力

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  △数据来源:上海链家新房

  在2018年,上海新房市场也经历着难得一遇的寒冬,在调控从紧的基调下,金三、银四接连落空;7、8月份虽在供应复苏下,成交量回升,但仍未达到过去100万平方米的正常流量;“金九银十”不如预期,第四季度供应量再度回落,成交震荡走低。全年数据来看,2018年上海市新房成交约635.4万平方米,同比增长4.2%,全年成交面积处于近五年来第二低位。

  从各区域来看,2018年上海商品住宅成交面积居前三的区域为青浦、嘉定和浦东,三区均成交70万平方米以上,其中青浦区新房成交面积77.9万平方米,位居榜首,主要得益于17号线开通的利好,一直被称为“新上海人聚集地”。此外还有松江、南汇和奉贤3区成交面积在50万平方米以上;另外,宝山、闵行、崇明、闸北、金山、杨浦、普陀、徐汇8区成交面积均在10-50万平方米之间,而卢湾、黄浦、静安、虹口、长宁成交面积不足10万平方米。

  从成交套数来看,嘉定以6969套位居榜首,青浦次之,浦东位居第三名次。

  供应同比涨118.7% 明年有望进一步增加

  2018年上海新增供应量达828.7万方方米,同比去年增长118.7%。

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2010-2018年上海新房供求情况

  △数据来源:上海链家新房

  实际上,自2017年全国楼市实施紧缩性调控政策以来,上海供应一度跌入谷底,但春节之后供应情况有所改善,在3月随着预售资格相继获批,4月供应出现较大涨幅,5月大幅下跌近7成,6月大幅下跌近9成,7月商品住宅供应量大幅反弹,8月延续上月上涨态势,居自2016年6月以来27个月中月度供应量的第一高位,相较之下9月供应量冲高回落,10月有所上涨,12月继11月有所下跌后,大幅回升至127.66万方。

  上海中原分析师卢文曦表示:今年供应增加不少,但还有很多2016年拿的高价地要入市,预计明年新房供应还有望进一步增加,市场竞争激烈的背景下更不具备大幅反弹的可能。但是基于产品结构越来越向中高端靠拢,在均价呈现上仍会延续上升格局。

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  △数据来源:上海链家新房

  从区域上来看,奉贤、嘉定、松江、浦东、青浦、南汇、宝山、闵行为主要供应区域,该8区供应量占全年供应量的75%。其中奉贤供应达91.44万平方米,位居榜首;另外嘉定、松江、浦东3区域供应面积均超过80万平方米。值得一提的是长宁区当年零供应。

  从需求性质来看,按套均面积分成刚需、改善和享受型住房。占比上,改善型需求超过半壁江山,套面积在90-160平方米的成交占总成交面积的58%。成交面积上,享受型住房成交规模相对下降幅度最大,为-16.0%;改善型住房成交规模相对增长幅度较大,为11.1%;刚需型住房成交规模较2017年基本保持不变。

  易居研究院研究员姚方表示,2017年商品住宅供应为2006年以来最低水平,2018年供给放量,但是高供给并未推动成交量的上行。2018年呈现2015年以来首次供大于求的逆转,从短周期来看,类似于2011年。参照2012年,预计2019年新建商品住宅成交量将小幅增长。

  房价进入“4-8-10”时代

  2018年上海新房成交均价为53854元/平方米,同比上涨11.5%。

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2018年上海各区均价表

  △数据来源:上海链家新房

  从商品住宅成交结构来看,2018年,上海商品住宅市场以5万元以上项目为成交主力,占比为36%。从占比变化看,18年单价2.5万元以下项目较17年全年占比下降5个百分点。2.5-3万项目占比提升4个百分点;3-4万项目占比下降6个百分点;5万元以上项目占比提升9个百分点,成交价格段有所上移。

  同时,2018年上海市中心区域成交均价已破10万+,中环的新房价格绝大多数在8万/平左右,外环房价4万/平已经很普遍了,上海楼市进入“4-8-10”时代。

  此外,从上海链家新房数据可以看出,近5年来,上海新房均价呈不断攀升局势,其中2015-2017年房价涨幅较快,2018年房价上升趋势放缓。

  从各区域成交均价来看,其中黄浦、徐汇、闵行、金山、青浦、南汇、崇明7区房价呈上涨趋势,其中涨幅最大的为青浦,新房均价上涨18.7%;而宝山、嘉定、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东、卢湾、松江奉贤12区呈下跌局势,其中卢湾新房均价跌幅最大,达31.6%,长宁次之,下跌约27.2%。

  前十项目销售565亿 占总额近2成

  2018年上海商品房市场累计成交金额约4361.20亿元(2017年3766亿元),累计成交面积约930.20万方。其中成交金额前十的住宅类项目分别为:静安府、宝华城市之星、翠湖天地、大宁金茂府、欧泊花郡、龙湖天璞雅筑、凯利海华府、大华锦绣华城、云锦东方和前滩东方逸品。以上10个项目销售金额565.13亿,占上海市全年商品住宅销售总额的16.61%。

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  2018年商品住宅销售金额TOP10主要集中在浦东和闸北,分别上榜3席和2席,套均面积在120平米以上项目占六成,六成项目套均总价在1000万以上。静安府以76.13亿元荣获年度商品住宅销售金额冠军。

  2018年商品住宅销售面积TOP10项目主要集中在宝山、松江等区域,套均面积集中在90-120平米,五成项目套均总价在300-600万。泰禾大城小院以13.70万方的成绩荣获年度商品住宅销售面积冠军。

  对此,严跃进告诉房掌柜:对于上海当前此类新房交易来说,说明市场也没有太悲观,尤其是到了2018年其实供应端的管控是减少了,尤其是高价楼盘的管控是减少了,所以这会带来很多市场的机会,这样也是利好带动市场交易上升的。

  当然对比供应同比增幅和交易同比增幅,可以看出,供应力度更大,这也说明上海当前也面临一定的去库存的压力,类似压力或也要求在2019年积极进行消化。

  从当前此类城市的房价数据看,同比增幅还是比较明显的,这也说明受上海潜在购房需求比较大等因素影响,实际上此类城市房地产市场方面还是有很多新的表现的,部分高价楼盘入市也容易带动房价的上涨。

  对于2019年严跃进则认为:2019年预计依然是量价齐升的态势,很大程度上也是因为当前潜在的购房需求很多,部分则是受制于购房贷款政策,若是后续政策宽松,那么市场交易完全是有机会反弹的。


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责任编辑:刘慧慧

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