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上海土拍新规2周年土地市场降温显著 4月仅成交3幅地块

来源:房掌柜  刘慧慧 上海房掌柜  2019-05-17 07:05:37
[摘要]2017年4月土拍新规后,上海“地王”频出现象不再,土拍溢价率明显走低,宅地零溢价成交成 " 标配 "。

  2017年4月11日,上海拿地游戏规则突变,三块宅地调整为招标挂牌复合式出让,土拍新规规定,通过综合评分最后选出总分排名前三的房企,也只有这三家企业可以进入最后的地块争夺。此后,上海“地王”频出现象不再,土拍溢价率明显走低,宅地零溢价成交成 " 标配 "。

  事件回顾:

  2017年4月11日晚,上海市规划和国土资源管理局连夜发布公告,称将上海“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式。按照新规要求,根据通过资格审查的有效申请人数确定出让方式。采用有竞价招标(简称“招标”)方式出让的,则以综合条件最佳者得的原则确定中标人;采用挂牌方式出让的,则以价高者得的原则确定竞得人。

  最终在2017年5月26日,3幅地块分别被中海、保利、中建低溢价收入。

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  这3幅地块成为2017年上海最受关注的地块,地块的出让也标志着房企竞争宅地进入“评分”新时代。

  土拍新规后上海土地市场降温显著

  上海作为一线房企的必争之地,上海楼市面临愈演愈烈的地王热潮以及楼板价高企的压力,土拍规则骤然收紧。在楼市调控继续从严、土地规则改变的情况下, 2017年上海土地市场溢价率明显走低,7成地块成交溢价不足1%。据统计:2017年上海共成交87幅地块(经营性用地),成交面积合计375万平方米,环比增长32%,成交金额共计1107亿元,环比减少8.5%。

  2018年,在严格的政策管控下,上海土地市场 " 地王 " 频出的现象已成为历史,宅地零溢价成交几乎成为 " 标配 "。全年平均溢价率 0.027%,除了 3 幅宅地外,其余 31 幅均为零溢价成交。其中租赁住宅用地占重要比重,地块位置不错,均被国企和央企瓜分,而成交楼板价多为市场价格的2折左右,延续2017年低价成交惯例。

  2019年一季度,上海共成交29幅地块(经营性用地),成交面积117平方米,总揽金320.9亿元,平均楼板价14810.91%,平均溢价率3.67%。

  4月上海土地市场出让地块数量骤降,共计成交3幅地块,总出让面积5.99万方,总建筑面积13.03万方,总成交价46.63亿元,成交楼板价均价23789元/平,未来至少可提供共计1400套房源。

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  3幅地块分别是虹口租赁住房、杨浦普通商品房和闵行办公楼地块,毫无意外,除宅地有溢价成交外,其余地块均底价成交。

  业内人士透露:这两年,上海的拿地规则发生了很大变化,“招标+拍卖”机制,一些地块门槛升高,很多中小房企受限于品牌、资金实力等因素拿不到地,但同样也有很多上了一定规模的房企,由于拿地能力的不足,一年在土地市场都拿不到几块地。此外,融资渠道逐步收紧,中小房企融资手段有限,没有钱拿地。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示:上海土地市场成交溢价率溢价率走低和具体的土地交易规则有关,也和当前楼市调控有关。从具体的土地交易规则看,复合式交易模式使得抢地的可能减少,使得一些可能高地价的土地交易被中止。而从楼市调控角度看,高溢价土地也容易受监管,包括房企的拿地资金受监管等。所以从这几个角度看,土地市场降温利好成本的下调,同时也有助于形成更为科学的稳地价和调控机制。对于后续房价的下调等也是有较为积极的作用的。

  加价60轮后,保利竞得杨浦宅地

  2019年4月份上海土地市场仅有3幅地块成交,其中最受关注的是位于杨浦江浦社区的一幅纯宅地(上海杨浦区江浦社区B2-03地块),该地块起拍价411943万元,入围房企有保利、招商、仁恒和平安,后经历60轮竞价环节最终,保利以41.79亿元突出重围摘得该地,成交楼板价53772元/平,溢价率1.46%,未来至少可提供800套住房。

  地块周围交通便利,紧邻大连路,周家嘴路等主干道,出行相当方便。地铁4号线、12号线大连路站距离地块约1.2公里左右,8号线鞍山新村站距离地块仅550米左右。

  板块内各项配套都较为成熟,教育资源尤其丰富,包括有打虎山路第一小学、齐齐哈尔路第一小学、杨浦初级中心、鞍山初级中学等,医疗方面距离地块东北侧1.3公里左右为三甲医院新华医院;商业配套有宝地广场、乐购大卖场、假日百货及紫荆广场等。

  此外,4月成交地块还有宝钢发展有限公司以底价4.13亿元竞得虹口租赁住房地块,成交楼板价9386元/平,未来可提供至少600套租赁房源。

  同时在4月最后一天,上海市闵行区产业引导投资管理有限公司以底价7060万元拿下闵行办公楼地块,成交楼板价8208元/平,未来将发展文化创意、国际商贸等服务业。


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责任编辑:刘慧慧

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