银十低调落幕！上海新房成交下滑3成 平均认筹率72%

　　金九银十楼市往往达到高潮，而今年上海楼市在经历金九成交创年内新高后，银十悄然落幕，成交量下滑近3成。不过，10月的上海楼市仍不乏亮点，前滩板块新品开盘再现近千人摇号，崇明区新盘认筹逆袭登顶top3，临港自贸区余温下南汇区成交量保住亚军地位。

　　推盘速度减缓 开盘平均认筹率72%

　　10月上海楼市新增供应61.1万平方米，环比减少33.8%。从入市项目来看，以中端改善产品为主，当期也没有豪宅类项目入市。上海中原市场分析师卢文曦表示：10月供应减少一方面因为黄金周长假，遇到假期成交回落是惯例，另一方面，市场处于平稳期，不具备过多爆发的机会，因此市场供求关系较为平稳，所以有些项目推盘也比较保守，当月推盘量最大的项目也只有5.8万平方米，绝大部分推盘量都在3万平方米左右。

　　据房掌柜统计，10月，上海地区共有19个新盘超5000套房源入市，其中，有13个新盘参与公证摇号开盘，共计推出了4291套房源，获得3296组有效认筹，平均认筹率达72%。

　　△10月公证摇号开盘项目认筹情况

　　一直以来，前滩板块凭借区位优势及巨大的发展潜力吸引了不少购房者的眼球，10月前滩板块依旧保持高热度。10月30日，前滩江悦名庭开盘推出460套房源，再度引来近千人摇号，最终收获980组有效认筹，认筹率高达213.04%，为10月认筹率之冠。

　　同时，同样位于前滩板块的福晟钱隆广场(该项目认筹情况算在9月份)在9月最后一天进行了公证摇号， 34组房源收到了220组有效认筹，认筹率高达647%，超越前滩晶萃名邸，成为2019年年度认筹率项目。

　　意料之外的是，位于崇明新城板块的亚通水岸景庭在月中开盘，推出了233套房源，收获了317组有效认筹，认筹率高达136.05%，是本月认筹率排名第二的楼盘。这对于常年房价、认筹率多处于上海底部的崇明区新盘而言较为难得。

　　让人记忆犹新的是，同样位于崇明新城板块的上海东亚威尼斯公馆世家在7月开盘，推出的412套房源仅收获151组有效认筹，认筹率不足两成，在7月新盘认筹率中位列倒数第二名。

　　△10月部分未摇号开盘项目

　　然而，10月份仍有个别项目未能参与公证摇号，其中高端项目中沁和园认筹率21.86%，恒大江湾华庭未达到摇号条件。此外，曾在国庆期间炒作“买房送宝马”的顾村地王央玺也只落得默默开盘的局面。

　　自贸区仍有余温 青浦再度发力

　　9月上海新房楼市成交创年内新高，给10月带来更多期待。然而，基于上半月国庆长假因素，成交低位震荡。直到下半月供应有所恢复后，成交开始稳步上行。10月份上海新建商品住宅成交面积53.8万平方米，环比减少31.9%。

　　从区域表现来看，青浦区借助多个项目集中开盘，成交排名全市第一，而南汇区借助自贸区的热度排名全市第二。整体来看，青浦、南汇、嘉定这些传统刚需及首次改善产品聚集区有稳定表现，一些项目单周签约量能超过百套，可见虽然市场活跃度不如上半年，但是个别产品凭借性价比或者区域内有较大竞争优势取得不错效果。

　　楼盘销量TOP5分别为保利云上(嘉定-江桥)、前滩晶萃名邸(浦东-浦东世博)、招商虹桥公馆(青浦-徐泾)、亚通水岸景庭(崇明-崇明新城)和万科天空之城(青浦-徐泾)，成交套数分别为283/141/187/119/162套。

　　另外，10月均价最贵的为上海桃花源，共成交12套豪宅，均价137209元/平。

　　值得一提的是，10月上海新房均价继续稳定，均价为54372元/平方米，环比上涨1%。

　　上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，10月销量冷却，单月销售为3月份以来最低，同比在低基数下仍下降15%，环比更是大幅下降34%，低于预期。整体来看，下半年以来单月成交同比大多为负增长，虽然前几个月受到高基数影响，但随着低基数的来临，同比依然没有回正。从累计同比来看，虽然前9月出现下降趋势的暂停，但前10月同比增速再次下降，较前值减少了2个百分点，累计增速继续下行态势。销售缺乏动力除了市场整体乏善可陈以外，新增供应也有影响，下半年以来新增供应量不大，前10月新增供应累计同比增速仅为1%。

　　上海中原市场分析师卢文曦认为，10月成交下滑意料之中，一方面基于假期影响，另一方面，经过前期一波交易潮后，市场消费力需要喘息调整。当前成交稳定，对房价上涨的预期也不是特别强烈，因此买家会理性选择入市时间节点。在此背景下，房企也会面临去化压力，而离年底只有2个月，时间窗口会越来越小。预计四季度为销售业绩，房企还会维持营销活动力度。