10月新房二手房成交量齐收缩 市场进一步降温

　　上海易居房地产研究院2019年11月15日发布《10月上海房地产市场报告》。该报告显示，新房和二手房市场出现以下特征：

　　新房市场：10月，上海新建商品住宅成交面积约53.5万平方米，环比下降32.3%，同比下降0.3%;新增供给面积55.9万平方米，环比下降38.2%，同比下降38.4%。9月新房供应量井喷式爆发，而成交量仅表现为小增，10月推盘量较9月大幅减少，成交量下降3成多，仍供大于求，可见新房市场的“金九银十”全落空。2019年9-10月，上海新建商品住宅供应量同比下降7.7%，但成交量同比增长7.2%。由此来看，即使“金九银十”不再，上海新房市场也好于去年同期。

　　10月，上海新建商品住宅成交均价为54954元/平方米，环比上涨2.1%，同比下跌13.6%。新房成交均价主要受成交项目结构影响，本月成交的新房仍集中在外环外。其中成交面积排名前十的复兴珑御项目，位于黄浦区陆家浜路板块，均价超12万，一定程度上拉高了新房成交均价。虽10月均价环比上涨，但不改新房价格自2018年10月以来的下跌态势。

　　截至2019年10月底，上海新建商品住宅库存为773.0万平方米，环比下降0.1%，同比增长27.3%。存销比方面，10月上海新建商品住宅存销比为11.4个月，比9月增加了0.6个月。观察历史数据，2019年3-9月存销比的下行态势自10月起发生变化，主要是销售放缓导致。存销比目前处于合理区间，上海新房市场供略大于求。

　　二手房市场：10月，上海二手住宅成交套数为1.6万套，环比下降24.1%，同比增长34.4%。与新房市场相同，“银十”上海二手房市场明显降温，9-10月成交量也高于去年同期。在二手住宅成交量连续5个月环比下降后，9月出现小反弹，重新站上强弱分水岭。观察历史数据，上海二手住宅成交自2017年初以来一直处于低位盘整状态，2019年1月二手住宅成交量虽有反弹，但幅度不够大，还未站上强弱分水岭。3月成交量创下了2016年10月以来的新高，成交量强反弹，随后4-8月成交量持续回落，9月出现小反弹，重新站上强弱分水岭。

　　10月，上海二手住宅价格随着成交量的下降，环比下跌0.2%，同比上涨1.1%。按统计局统计口径来看，受2018年“731”会议影响，二手住宅价格自2018年7月至2019年2月，连续了8个月环比下跌。3月起环比转负为正，5-8月环比进入盘整期。同比曲线的波动具有一定的周期性，连续两三年同比涨幅在正区间，随后步入负区间。2015年至2016年10月，楼市繁荣期二手房同比涨幅不断扩大至过去12年来最高点36.7%，因此房价下跌调整期也较长。考虑到短期内二手房成交量还将萎缩，预计二手房价格环比继续下跌。

　　易居研究院研究员姚方表示，从新房市场来看，11月推盘量继续减少，在市场进一步降温的趋势下，预计新房成交量还将萎缩。从二手房市场来看，10月二手房挂牌量也有所减少，同时降价房源占比较9月增加，由此可见市场信心明显不足。除受春节影响的2月，10月成交量已创下今年来的新低，购房观望情绪较浓。预计11月二手房成交量也大概率继续走低。

　　(上海易居房地产研究院研究员 姚方)