10月上海住宅市场供应成交双双萎缩，预计未来两月迎来放量

　　10月，全国70个大中城市新建商品住宅平均售价环比增加0.50%，增幅较9月下降3个基点。平均售价较去年同期上涨7.99%，较指数设立基期(2010年12月)累计上涨46.66%。其中，50个城市的新建商品住宅售价录得环比上涨，3个城市环比持平，17个城市环比下跌。

　　二手房价格同样呈减速增长态势，10月环比增幅从9月的0.27%降至0.13%。

　　市场点评

　　10月份住宅市场整体继续放缓，价格环比上涨的城市数量减少，平均增速也有所下降。各线城市中仅三线城市行情有所提振，其中西宁、呼和浩特、唐山走出一波加速增长的行情。华北市场的增长表现整体优于华南地区。尽管经济形势更显严峻，但当地住宅可购性更高、限购力度较弱，且政府大力吸引人才以助增长，为房市带来一定支撑。厦门、天津的表现继续落后于一线及其他二线城市，环比增幅为0.7%与0.4%，拖累同比增幅跌破3%。成都、沈阳、武汉、西安的环比增速有所提升，延续此前领涨行情。

　　近几个月来房价走势基本平稳，然而面对经济及金融环境的挑战，开发商盈利水平及信贷额度继续承压。年末将近，开发商发力销售，而购房压力并未明显减轻，导致部分市场对开发商以价换量的预期进一步增强，买家观望心态延续。

　　新建商品住宅价格走势图表

　　图1：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　表1：新建商品住宅销售价格环比变动情况，按城市线级

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　图2：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况，按城市线级

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　图3：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况，按城市线级

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　图4：一、二线城市新建商品住宅销售价格指数，2019年10月

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　表2： 一线城市新建商品住宅销售价格变动情况

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　表1：其他重要城市新建商品住宅销售价格变动情况

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　附：二手商品住宅价格走势图

　　图5：70个大中城市新建及二手商品住宅销售价格环比变动情况

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　图6： 70个大中城市二手商品住宅销售价格环比变动情况，按城市线级

　　(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部)

　　上海住宅市场10月解读：市场供应成交双双萎缩，预计未来两月迎来放量

　　整体住宅市场

　　数据来源：第一太平戴维斯上海住宅销售部

　　2019年10月，上海一手商品住宅新增供应累计约63万平方米，较上月环比下降约31.7%;同月上海市一手商品住宅成交面积共计约51.3万平方米，较上月环比下降35.1%;

　　高端住宅市场

　　数据来源：第一太平戴维斯住宅销售部

　　10月高端住宅新盘供应骤减，仅有两个单价8万/平方米以上的高端项目入市，环比大幅下降;

　　10月份均价8万/平方米以上的高端公寓成交面积约为10.3万方，较上月环比下降30.4%;其中均价10万以上的高端住宅成交面积为3.8万方，较上月环比下降45.54%;

　　由于供应非常少，10月高端项目主要以去库存为主，但据统计年底前约有近10个内环内的高端项目即将入市，故整个供应量会挤压到11、12月，届时市场竞争将会更加激烈。

　　高端细分市场

　　数据来源：第一太平戴维斯住宅销售部

　　今年以来高端公寓(均价10万以上)市场的价格呈现波动下行走势，年初均价为11.87万/平米，年中最高达到12.21万/平米，至10月底降至11.38万/平米，较年初微降了4.1%;

　　高端别墅(均价十万以上)市场的价格呈现波动上行走势，年内2月份最低价为11.08万/平米，至十月底升至13.06万/平米，上升了17.8%。但考虑到别墅市场的供求不确定性，价格的波动情况较公寓来说，会表现得更加明显。

　　第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示：

　　从供应方面来看，10月上海高端市场预售证发放量几近停滞，但另一方面预计在年内面市的高端项目数量约有10个，如各项目都集中于11、12月入市，考虑到市场的需求并不会集中增加，故这些项目入市后将面临激烈的争夺客户战。从成交数据来看，10月的表现也差强人意，其表现在年内也处于低位，这也和10月缺乏供应有关，预计随着即将到来的供应高峰，整体成交量也会随之上扬。

　　从政策面来看，10月8日房贷新政正式生效，在上海购入首套房的最低利率为4.65%，与原本95折利率4.655%基本持平，而二套房最低利率为5.45%，比原本利率稍高一些。可见新政的执行目前对市场的影响不大，基本可以做到平稳过渡。另外我们也关注到使用权房的限购新政，未来使用权房也列入普通住宅的限购范畴，可见限购政策正在往纵深渗透，政策上会弥补之前的一些“漏洞”部分。

　　鉴于对10月份的市场解读和未来预判，对于有计划在近期进行高端置业的购房者而言，未来的2个月将是一个比较好的窗口期，集中推盘可以使买房的挑选余地增加，更容易购置到心仪的房产。