中国REIT如何接轨亚太，大步迈进全球资本市场？

　　第一太平戴维斯近日发布中国REIT市场报告(上篇)。报告分析了REIT给市场带来的益处，亚太区REIT市场状况，持有中国大陆资产的新加坡和中国香港REIT市场表现，以及中国类REIT的发展情况，同时探讨了中国推行REIT所面临的局面以及可行方案。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管 James Macdonald(简可)表示：“中国的房地产、金融及证券市场正在经历一系列变革。房地产市场新增供应减少，开发商专业度不断提升，物业由散持逐步转向整持，资产管理成为焦点，内资开发商逐步将关注点从住宅转向商业。而金融市场中，政府持续打压影子银行，并鼓励企业从债权融资向股权融资过渡，同时提高资本透明度和利用率。证券市场中，沪港股市实现互联互通，A股纳入MSCI新兴市场指数，科创板成立，资金运作更专业化，整个证券市场进一步向国际交易机构开放。这些都为中国推出REITs(房地产投资信托基金)奠定了基础。 ”

　　REIT在成熟房地产市场发展过程中扮演重要的角色

　　REIT最早于1960年诞生于美国，之后发展到了欧洲和亚洲。由于其特有的属性，REIT能够为房地产市场的发展带来很多的益处。其中包括为房地产市场提供一个规范有序、收益稳定且流动性佳的投资媒介，同时能够提升整个市场的透明度，并带动市场中物业质量不断提升，也能释放开发商捆绑在不动产中的大量资金。目前有近40个国家有REIT产品，全球REIT市场资产总值约为1.7万亿美元。

　　亚太区REIT市场活跃度高，发展成熟

　　目前亚太区较大的REIT市场包括澳大利亚、日本、新加坡以及中国香港。截至2019年8月，这四个市场共有159支REIT产品，总资产值约为3,608亿美元。日本REIT市场规模最大，共有63支产品，总资产值约为1,472亿美元。从底层资产类别来看，以写字楼作为底层资产的REIT最多有24个，紧随其后的是物流资产和零售资产作为底层资产的REIT。澳大利亚的REIT底层资产类别最为丰富，其中有不少为利基资产类别。从收益率来看，中国香港REIT平均股息收益率达到5.7%，为各市场最高，新加坡和澳大利亚紧随其后，分别为5.3%和5.2%。

　　类REIT产品与境外真正意义上的REIT差距甚大

　　自2014年以来，中国开始尝试类REIT产品来探索资产证券化的新机制，同时希望借此为开发商提供新的融资渠道。截至2019年10月，市场上类REIT产品数量达53支，总规模达到人民币1,108亿元。

　　类REIT底层资产最多的是零售物业和写字楼物业，并且集中在一线城市及二线城市。AAA级类REIT的收益率要求达到4%-6%。然而，类REIT本质上更接近于资产抵押证券，以负债形式存在，与境外REIT仍存在很大差距，同时类REIT不能享有税收优惠，每一层结构都会涉及不同税收。

　　政府的大力扶持是中国REIT推行的原动力

　　过去几年中，中国一直在推出REIT的道路上尝试不断探索，但进展较慢。原因之一在于目前的税收制度下，REIT产品税负较高且存在重复征税，这将影响产品收益率。同时在中国，REIT交易过程中的税收成本相对较高，这也成了资产所有人在决定是否发行(类)REIT过程中的顾虑之一。

　　另一方面，中国需要为推出REIT对当前一些法律法规做出调整。当前的合伙企业法、信托法以及证券投资基金法规定公募基金不能直接持有商业地产，目前中国商业地产市场收益率的实现主要依靠资产升值而非租金增长，这与REIT产品能够提供稳定现金流的特性不符。

　　然而，我们也能从政府近年的举措看出政府对于中国REIT落地的推进与支持。例如：国务院发展研究中心证券化REITs课题组的成立、《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的发布以及定期的大型论坛等。

　　目前国内外环境都适合中国REIT的推出

　　为了应对经济不景气，全球过去十年一直处于低利率环境，在这样的环境下，投资者会希望寻求更高收益率且拥有升值潜力的资产。目前中国面临经济增速减缓的情况，同时一直与美国处于冗长的贸易战中，预计中国政府不太可能采用直接的经济刺激手段或者大幅增加信贷来解决问题，而是通过实行一系列经济试点来稳定经济，REIT将可能是其中一个方式。

　　过去几十年中国经济快速发展的同时，负债率也不断上升，从2016年末起，政府开始落实降杠杆举措，中国的开发商和投资者面临严峻的现金流压力，而REIT的出现也能为他们提供新的融资渠道。

　　另外，进入存量时代以后，市场上开发机会不断减少，开发商开始反思发展模式，并着眼于通过资产管理来获得更多稳定的收入并实现角色转换。最后个人投资者也需要在当前股票和房地产市场收益下滑风险走高的情况下获得更多的投资选择。

　　大胆预测推行方案

　　中国REIT的净收益率预计在5%左右，比政府十年国债收益率高约2个百分点。预计规模较大、业务多样且与政府联系较为紧密的国企开发商更有可能成为首批尝试REIT的公司。

　　社会保障及基建项目可能会作为首批税收优惠的试点资产，这样既可以为政府减少财政压力，又能平衡税收;需求旺盛的物流资产包，透明度高、流动性强的一线城市写字楼也都可能作为中国REIT的底层资产。

　　REIT的特性符合保险公司的风险偏好，因此保险公司可能成为中国REIT潜在的投资者。除此之外，REIT能给到国际投资者投资中国房地产的机会，同时也降低了他们直接投资的风险，因此外商投资者也可能是REIT的主要投资人。

　　第一太平戴维斯华东区估价部高级董事及主管蒋岚雷表示：“REIT的概念在中国并不陌生，类REIT市场在中国规模已超过1,000亿，2005年越秀房地产信托基金作为首支持有中国资产的境外REIT在港交所上市。REIT的存在能够促使项目提高管理标准和水平，并提高物业的利用率和可持续性。综合国内REIT产品发行条件、政府支持、以及国际经验等多方利好因素，我对国内REIT今后的落地、及后续发展充满信心。”