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年度洞察•土地篇 | 2019年深圳14宗宅地土拍魔幻样本

上海房地产网-房掌柜 2020-01-08 10:41:35来源:房掌柜 
[摘要]回望2019年深圳楼市,可谓风起云涌、千态万象,宅地土拍市场亦是可圈可点。

  回望2019年深圳楼市,可谓风起云涌、千态万象,宅地土拍市场亦是可圈可点。

  掌柜财经特别策划“看见·趋势”2019年度地产洞察专题,洞察过去一年房地产大小趋势变化,本篇盘点2019年深圳宅地土拍那些“难忘瞬间”。

  2019年,包含深汕特别合作区(深圳第11区)在内,深圳全年共推出14宗宅地,12宗成功出让,1宗流拍,1宗终止出让。12宗成功出让的宅地总成交面积约44.59万㎡,总建筑面积约146.07万㎡,总成交金额约397.09亿元。

  从区域来看,2019年光明和坪山各出让3宗宅地,数量最多,其次为龙华成交2宗,宝安、大鹏、南山、深汕合作区各成交1宗宅地。

  从挂牌数量来看,2019年6月24日,一次拿出5宗宅地出让;2019年11月22日,再接再厉,集中出让6宗宅地。

  此外,2019年1月8日,深汕特别合作区小漠镇率先出让1宗宅地,华侨城以6.84亿元竞得,可售楼面价约4590.9元/㎡,该地块现已动工,容积率仅1.1,将建成低密度住宅。2019年12月11日,前海出让1宗宅地。

  6月“史诗级”土拍吸粉,吸引37家房企竞拍

  2019年6月24日,深圳单日挂拍5宗宅地,被业内誉为“史诗级土拍”。土地总出让面积约170273.1㎡,总规划建筑面积约689680㎡。5宗地块采用“单限双竞”的方法出让,起始总价154.35亿元,最高限制地价合计223.84亿元。

  此次土拍共吸引37家、80组房企齐聚首,其中不乏万科、中海、保利、新城、华润等排名前十的房企。持续拍卖近3个小时,全场举牌343次。最后,越秀、龙光、中海、电建及平安均以最高限价结束了这场没有硝烟的争夺,当天深圳累计吸金223.84亿元。

  其中,4宗地以熔断价成交,越秀以59.08亿元获宝安西乡尖岗山A817-0609地块,龙光以65.85亿元获龙华民治A817-0609地块,中海以54.08亿元获光明地块,电建以20.12亿元获中海相邻地块。1宗地高溢价成交,平安以24.71亿元竞得坪山G12107-8063地块。

  当天,率先出让的是宝安尖岗山地块,该地块总占地约38880.19㎡,总建面约121310㎡,容积率3.12,挂牌起始价40.74亿元,最高限制地价59.08亿元,人才住房起始建面约10810㎡。

  经31轮竞拍,由广州越璟房地产开发有限公司(越秀地产)竞得,配建人才住房约19610㎡,可售楼面价约58092元/㎡,溢价率45%。

  掌柜财经获悉,该地块共有12家房企参与竞拍,分别为华润、万科、华发、龙光、中海、金融街、平安、佳兆业+力高、保利、招商蛇口、深业、越秀。竞价时,越秀5分钟内便将价格推至最高限价。

  尖岗山地块“一拍而红”后,龙华民治地块上场,该地块总占地约32666.72㎡,总建面约148300㎡,挂牌起始价45.41亿元,最高限制地价65.85亿元,人才住房起始建面约14100㎡。

  该地块位于龙华区民治街道,腾龙路与龙华人民路西北侧,紧邻地铁4号线,靠近红山6979,片区商务和居住氛围较为成熟,多加房企都想将其收入囊中。当天,有12组房企(华发、保利、越秀、中海、万科、华润、平安、佳兆业+力高、招商蛇口、龙光、深业和金茂)参与竞拍该地块。

  此外,掌柜财经获悉,该地块是2019年深圳土拍最高成交金额的地块,也是2019年举牌次数最多的地块,共举牌166轮,中海与龙光的竞争十分激烈,拉锯长达1个多小时,现场一度胶着,最终,龙光抢得先机,将其收入麾下。配建人才住房约36700㎡,可售楼面价约38154元/㎡,溢价率45%。

  第三块出让的是光明A510-0151地块,该地块位于光明区观光路北侧、明政路南侧,近新城公园,总占地约46019.51㎡,总建面约184070㎡,挂牌起始价37.29亿元,最高限制地价54.08亿元,人才住房起始建面约25630㎡。

  掌柜财经获悉,该地块吸引了16家企业参与竞价,分别为厦门国贸、金地、保利、阳光城、首创、越秀、中海、万科、华润、平安、佳兆业+力高、建发、金茂、龙光、招商蛇口、深业、深振业。

  经过120轮竞拍,最终由中海地产集团有限公司竞得,可售楼面价约38154元/㎡,溢价率45%,需配建42330㎡人才住房。

  紧接着出让的是与上一宗地块相隔不远的光明A510-0152地块。

  该地块位于光明区光明大道东侧、华裕路北侧,总占地约18428.72㎡,总建面约73710㎡,挂牌起始价13.87亿元,最高限制地价20.12亿元,人才住房起始建面约6630㎡。

  掌柜财经获悉,该地块为深圳2019年最多房企竞拍地块,共19家房企参与竞价,分别为电建、东亚新华、佳兆业+力高、金地、招商蛇口+新城、华润、龙光、中海、保利、阳光城、首创、深业、雅居乐、首创、越秀、万科、平安、建发、金茂、深振业。

  经过近25轮竞拍,最终由电建地产(深圳)有限公司竞得,可售楼面价约36796元/㎡,溢价率45%,配建19030㎡人才住房。

  最后压轴的是坪山地块,位于坪山区老坑路与盘松路交汇处东北角,总占地约34277.96㎡,总建面约162290㎡,挂牌起始价17.04亿元,最高限制地价24.71亿元,人才住房起始建面约36300㎡。

  单从价格来看,该地块是5宗地中最低的。掌柜财经获悉,有12家房企报名竞争该地块,分别为雅居乐、金地、华发、越秀、中海、万科、华润、平安、佳兆业+力高、招商蛇口、卓越、保利。最终由深圳创勇企业管理有限公司(平安)竞得,可售楼面价约20356元/㎡,溢价率45%,配建40900㎡人才住房。

  11月土拍“双限双竞”,骤然遇冷有地块流拍

  相较于6月那场宅地土拍,11月土拍可谓2019年深圳规模最大的宅地土拍。此次出让宅地数量更多,共7宗宅地;起拍价更低,131.67亿元起价;总面积多出58686.17㎡,总建面多出347521㎡。

  然而,11月土拍却没有重现6月土地市场的“火热”场景。

  7宗宅地中,1宗地挂牌前夕停止出让,1宗地流拍,2宗地底价成交,余下5宗地127.51亿元成交,总价仅为6月拍地总价的一半,且均未触及最高限制地价。

  掌柜财经获悉,与6月参与竞价的房企数量相比,11月土拍仅20余家房企参与竞拍,每宗地块报名的房企数量仅为个位数。

  对于这场出乎意料的土拍,业内人士认为,深圳重启“双限双竞”模式,对地块建成后的商品房限价,浇灭了房企抢地热情,令很多房企踌躇不前。

  2019年11月22日挂牌的6宗地,主要集中在深圳东部,其中,坪山有3宗地,宝安、龙华和光明分别有1宗地,总占地约130779.08㎡,总建面约554836㎡。6宗地耗时1小时21分,成功出让5宗。

  拍卖当天,现场气氛稍显清冷,房企大多较为沉默。

  掌柜财经获悉,正式土拍开始之前,大鹏坝光G15401-1508地块以4.89亿元底价定向出让给了人才安居集团,可售楼面价9333元/㎡,成2019年深圳出让宅地中楼面价最低的地块。该地块项目用来建设可售人才住房,销售均价不高于20520元/㎡,最高销售单价不高于23598元/㎡。

  坪山马峦G11340-8034地块(总占地约31065.17㎡,总建面约129160㎡)吸引了6家房企竞买,天健和五矿展开激烈竞争,现场报价互相紧咬,五矿以25.6亿元摘得该地块,可售楼面价21680元/㎡,配建11080㎡人才住房,限定普通商品住房入市最高均价为38750/㎡。

  紧随其后的是坪山碧岭G11325-8023地块(总占地约33140.3㎡,总建面约132560㎡)有2家房企报名竞买。招商蛇口&华润置地联合体出价,大约2分钟,以20.42亿元将地块收入囊中,可售楼面价16820元/㎡,配建11160㎡人才住房,限定普通商品住房入市最高均价为35700/㎡。

  同样位于坪山的坑梓地块G14313-8018(占地约49211.16㎡,总建面约221400㎡)的命运与前两块地大有不同。该地块靠近深惠边界,区位条件一般,无人竞买流拍。

  相较于前3块地,第4块出让的龙华上塘地块G14313-8018(总占地约27390.52㎡,总建面约134210㎡)可谓是“冷门”中的“热门”,共9家房企参与竞买该地块,经过约91轮报价后,由中海出价50.2亿元竞得,可售楼面价41450元/㎡,溢价率23.1%,配建13100㎡人才住房,限定普通商品住房入市最高均价为71400/㎡。

  与终止出让的A650-0375地块不同,一路之隔的光明A650-0376地块(总占地约23666.26㎡,总建面约106500㎡)在土拍现场表现较为突出,8家企业参与竞拍该地块,共报价约57轮,最终由南国置业出价26.4亿元竞得,可售楼面价27358元/㎡,溢价率27.5%,配建47291㎡人才住房,限定普通商品住房入市最高均价为47250/㎡。

  12月前海首宗招拍挂出让宅地吸金38.9亿元

  半年后,2019年12月11日下午,深圳挂牌出让6宗地块,其中最引人注目的无疑是前海桂湾T204-0142地块。

  该地块位于桂湾片区三开发单元04街坊,是前海首次挂牌出让的限价宅地。总占地约9412.25㎡,总建面约10650067200㎡,挂牌起始价27.11亿元,最高限制地价39.3亿元,人才住房起始建面约6000㎡。

  中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发10家企业竞拍,经多方激烈角逐,形成中海、天健、龙光三足鼎立之势,最终天健乘胜追击一举夺地,成交价38.9亿元,可售楼面价为63562元/㎡,也是深圳2019年可售楼面价最高地块,限定普通商品住房入市最高均价为99000元/㎡,配建6000㎡人才住房。

  “国家队”出马、联合竞拍或成为趋势

  仔细分析2019年深圳宅地土拍成功拿地的房企,隐隐透露了两种趋势:

  其一,“国家队”成最大赢家。2019年成功出让的11宗宅地中,10家房企成功拿地,其中仅龙光、平安2家为民企,其余8家房企都为央企/国企,

  其二,随着拿地成本攀升和融资渠道收窄,联合拿地已逐渐成为开发商拿地的新趋势。深圳土地资源紧张,“僧多粥少”,或为提高竞争力、增加拿地机会,同时缓解资金压力,不少房企达成联盟,两两合作或多家合作。2019年深圳土拍市场共出现了7家联合体,6月有6家联合体,11月有1家联合体。

  伴随着拿地成本上升和行业竞争加剧,未来土拍市场或将出现越来越多央企/国企背景开发商,联合拿地的身影也将更为常见。


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责任编辑:刘慧慧

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