莱坊：2019年四季度上海写字楼租赁市场不活跃 空置率攀升

　　2020年1月16日莱坊发布最新一期上海房地产市场综述。综述显示2019年第四季度甲级写字楼租金继续环比下跌1.1%至每天每平方米人民币9.2元。零售物业市场上，主要商圈首层平均租金环比上涨1.7%至每天每平方米61.4元。房地产投资市场方面，上海共录得九宗整购交易，市场总投资金额超过人民币70亿元，成交物业类型以酒店、酒店式公寓及商业办公项目为主。

　　甲级写字楼

　　外部经济的不确定性以及市场需求的持续萎缩，使得开发商对于项目入市的计划持较为审慎的态度，近三年来市场供应持续减少。2019年全年的甲级写字楼新供达到91万平方米左右，同比下降26%。第四季度，上海甲级写字楼的存量升至1,887万平方米，其中近38%的甲级写字楼存量面积集中在浦东新区，占比为所有行政区之首。

　　莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“第四季度，上海甲级写字楼市场共有两个新项目竣工交付，分别为黄浦区的博荟广场和浦东新区的佳兆业上海金融中心，总计为市场带来约15万平方米的新增面积。商办综合体项目博荟广场毗邻后世博板块的浦西部分，对外出租的三栋标准写字楼总计办公面积为112,808平方米。该项目是加拿大资产管理企业Brookfield在2019年上半年从绿地香港手中购入的。第四季度竣工交付的还有浦东花木板块的佳兆业上海金融中心，办公面积总计约为46,700平方米，其中可租赁办公面积约37,000平方米，其余办公面积为佳兆业集团自用。”

　　第四季度，整体甲级写字楼市场的企业租赁活动并不活跃。甲级写字楼市场整体空置率升至13.4%， 环比增加1.3个百分点，同比增加3.5个百分点。空置率的攀升与市场新供入市以及整体需求放缓关系密切。第四季度，传统金融、律所及咨询等行业的需求表现稳定，致使核心商务区内市场空置率从2019年第三季度的6.6%下降至第四季度的5.8%。核心区域内，甲级写字楼业主调低租金报价、给予更灵活的装免期等激励方式仍然取得效果，前两个季度因主力租户搬迁带来的空置面积在第四季度去化较为迅速。

　　第四季度，上海甲级写字楼市场平均租金继续环比下跌1.1%至每天每平方米人民币9.2元，与2018年第四季度相比，平均租金下跌5.2%。核心商务区内平均租金继续环比小幅下跌0.9%至每天每平方米人民币11.2元，其中南京西路和小陆家嘴区域的平均租金均低于上一季度，为每天每平方米人民币10.9元和12元。第四季度，中央商务区的市场租金保持平稳，维持在每天每平方米人民币8.2元。新兴及次级商务区市场租金继续下跌态势，市场平均租金跌至每天每平方米人民币7.3元和6.4元。

　　莱坊高级董事及上海办公楼及工业服务部主管张延军表示：“2020年第一季度，我们预计将有不少于40万平方米的新项目入市，主要分布在浦东后世博区域以及浦西的静安和虹口区 。2020年全年的市场新供有望超过150万平方米。短时期内大量新供对于市场租金上升及空置面积去化速度可能会产生压力。值得注意的是，虽然美中贸易摩擦第一轮谈判取得和解但未来不确定性仍然很大，加之全球经济增长迟缓，外资企业对于租赁写字楼更趋谨慎。由于市场租赁需求较弱以及未来供应较多，我们预计2020年上海甲级写字楼市场租金仍有2%至3%的降幅。市场的主要租赁需求仍将来自金融、咨询等传统行业以及目前的热点行业如人工智能、新能源等。我们预计2020年整体市场空置率将上升3至5个百分点。”

　　零售商铺

　　第四季度上海迎来2019年的供应高峰，共有12座购物中心(含存量改造项目)开业，为市场带来1,168,000平方米的商业面积。新建购物中心有10座，其中两座新购物中心位于内环内，3座位于内环和外环之间，5座位于外环外。位于内环内的两座新商场分别是黄浦区的外滩金融中心和徐汇区的ITC国贸汇一期。此外，还有两座存量改造商场开业，分别是新世界城和华润时代广场。2019年全年新开商场面积约为2,194,100平方米，同比增加34.6%。 2019年改造升级的存量项目增多，全年共有3座改造升级商场开业，面积占总开业量的9.8%。而在2018年有两个改造升级的商场开业，面积占总开业量的2.6%。

　　2019年第四季度正逢“双十一”和“双十二”这两个网络购物节，是网上销售的传统高峰期。2019年的天猫“双十一”网上交易额刷新历史记录，交易金额为人民币2,684亿元。从地区和城市交易额排名来看，上海的交易额位于全国前列，全天交易额为人民币173亿元，同比增加24%。第四季度，有数家旗舰店选址主要商圈开店。10月12日，阿迪达斯三叶草店的新门店选址淮海中路上的上海中环广场，店铺面积约为550平方米。10月18日，三星中国区最大的新形象旗舰店在南京东路商业街开业，店铺面积约为830平方米。11月初，来自多伦多的户外品牌加拿大鹅在上海国金中心商场地下一层开出华东区首家直营店。12月21日，日系潮流品牌niko and...上海全球旗舰店在淮海中路775号正式开业，店铺面积约为3,500平方米。

　　第四季度，上海主要商圈首层平均租金环比上升1.7%至每天每平方米人民币61.4元。由于沿街购物中心的开业以及临街新旗舰店的入驻，推动主要商圈街铺平均租金环比上升2.1%至每天每平方米人民币58元;主要购物中心的首层平均租金环比上升1.3%至每天每平方米人民币64.8元。目前，上海首层租金最高的购物中心是位于南京西路商圈的恒隆广场以及位于人民广场商圈的来福士广场，其首层租金分别达到每天每平方民人民币105元和每天每平方米人民币102元。2019年全年，在新零售模式、首店经济以及城市更新项目的不断带动和推进下，零售市场表现活跃，因此主要商圈首层平均租金也稳步上升，同比上涨3.8%，同比增幅比2018年上升了1.6个百分点。第四季度，主要购物中心的整体空置率环比下降3.3个百分点至8.0%，这是2019年来空置率首次出现下降趋势。

　　莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“2020年上海的商场新增面积仍然会在高位，预计将有接近30座商场开业，总开业面积超过250万平方米。大量新供的出现会对商业市场环境带来竞争压力。零售商开店计划仍然谨慎，新开商场以中档的社区型商业居多，购物中心内的体验、服务和餐饮类业态比例继续上升。实体店在网络电商的冲击下寻找转型机会，或跨界经营，或线上线下融合，或者打造体验店。存量市场更新改造项目日益增多，改造项目的开业会提升零售市场的活跃度，刺激消费及零售业态的发展。2020年第一季度，我们预计主要商圈的平均租金将稳中微升，空置率略有升高至9%左右。”

　　投资市场

　　第四季度，上海房地产投资市场共录得九宗整购交易，市场总投资金额超过人民币70亿元，成交物业类型以酒店、酒店式公寓及商办项目为主。第四季度投资市场参与者主要为国内买家且所属行业呈现多样性，资金来源包括险资、发展商以及零售商等。

　　九宗整购交易中有一宗为零售物业交易。12月，新加坡海峡商行、亚腾资产管理以及工银国际联合体以人民币24亿元的价格从中国万科及信城不动产手中购入位于浦东三林的三林印象城。

　　莱坊资本市场部董事郑楠表示：“第四季度，投资市场亦录得三宗写字楼大宗交易。例如，东方明珠置业将持有的滨江国际广场2号楼售予国内险资利安保险。上海长征资产管理购入位于普陀长风的浙铁绿城长风中心三期3号楼五个楼面总计11,660平方米，同时罗莱生活科技购入该楼其余六个楼面总计13,992平方米的办公面积。长风中心三期3号楼共11个楼面最终的出售总价大约在人民币12亿元。2019年上海投资市场中写字楼整购交易金额超过人民币300亿元。”