上海新房成交反弹上冲 楼市调控政策不惊不喜

　　一年一度的政府工作报告是当年经济发展和政策走向的重要风向标。今年政府工作报告涉及到房地产方面并不多，但主要明确了主要是房地产发展方向，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　回归到上海楼市，上周上海新房成交有所回升，据上海中原地产数据显示：上周(5.18-5.24)新建商品住宅成交面积21.4万平方米，环比增加10.1%。

　　上周市场成交有所放大，从各区交易量分布来看，是最近一段时间最为常规的一次。远郊区域成交释放明显，处于领先的位置。比如上周青浦区成交3.5万平方米，环比增加118.8%，排名全市第一。原南汇区成交2.9万平方米排名全市第二，成交量和前期类似。松江排名第三，成交量也保持在2万平方米以上。以改善为代表的浦东和闵行处于第二梯队，成交量都维持在1.4万平米以上，总体维持平稳。此外，长宁、老卢湾和老静安等上周继续维持成交平率，说明市场交易情绪维持不错。

　　从成交项目来看，产品结构上还是以改善为主。比如成交前十榜单中“3字头”“4字头”的刚改项目占到6席，并且成交排名第一的也是此类产品。此外榜单上还有个现象，从年初活跃到现在的10万+产品第一次缺席榜单。这可能也是一个信号，豪宅项目本身就是市场上稀缺产品，消费客群量有限，在集中释放后，短期接续出现一定压力。另一个值得关注的信号是，上周尽管成交量释放了，但是榜单中确没有出现一个成交过百套的项目，可能市场后劲有些不足。

　　基于高端产品上周成交出现缩水，因此均价进一步回落，为56594元/平方米，环比下跌4.5%。

　　上周新房供应为13.9万平方米，环比减少18.2%。供应在快速奔跑后得到集中释放，短期后续供应可能接续不上，因此出现一定幅度的回落。不过能维系在10万平方米以上盘整就是不错的结果。而且最近一段时间刚需和刚改的项目已经成为市场绝对供应主力，封杀成交快速大幅跳水的可能性。上周供应结构上依然是远郊刚改产品为主，供应面积最大的项目是惠南板块的“海玥瑄邸”，供应量达到4.1万方。上周豪宅项目只有复地雅园三期，入市均价达121486元/平方米，供应量不到1万平方米。短期豪宅成交逐步回落或是大概率事件。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：从政策面来看，上周政府工作报告中有关房地产方面的表述都是最近一直在强调的内容，比如住房不炒等等。房地产税也没提及，多少可以令市场松口气。总体来看，不惊不喜。因此在预期方面不会有多大变动，也不会对购买行为产生较大干扰。短期来看，市场已经过了成交集中爆发期，现在处于回归理性，震荡回归的过程。上周成交虽然出现冲高，但是市场供应最近三周出现震荡下滑，所以这种冲高动力不足。考虑到5月还有最后一周，会有翘尾效应，成交还会在高位盘整一下。

　　上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，上周成交继续放量，短期内成交会维持在高位。但是从新增供应量来看，已经连续三周下滑，可以初步判断因疫情暂停的供应量大部分已经入市，后续再出现新增供应大批量集中入市的可能性降低，新增供应恢复常态后，成交量也会逐步恢复常规状态。成交价格方面，环比继续下滑，不过由于最近新增供应的均价都不低，所以成交均价仍处于一个比较高的水平。