全国百城库存规模连续3个月增长 去化周期9.9个月

　　9月21日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》。截至8月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%。最近三个月全国百城库存呈现环比攀升的态势，和各地项目供应节奏加快有关。在传统金九银十阶段，库存数据攀升并非负面信号，既说明房企推盘主动性增加、促销等动作节奏加快，也说明市场上房源相对充裕，这都有助于拉升相应城市的市场交易量。

　　8月份，100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米，而成交量为5341万平方米，呈现了“供大于求”的态势。最近三个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势，并不是说销售行情不好，而在于各地预售证管控是在放松的。尤其是一些高价项目也得以入市，其都有可能影响传统金九银十阶段的交易结构。

　　截至8月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2958、24993和20487万平方米，同比增速分别为11.7%、11.8%和2.1%。总体上看，二线城市的同比拉升态势较为明显。过去几年房企加大了对二线城市的投资拿地，尤其是结合都市圈和城市群概念进行了投资，所以库存数据有上升的可能。而加上近期二线城市销售市场开始受管控，所以这都有可能使得库存同比增速扩大。

　　截至8月底，100个城市中，有69个城市库存出现了同比正增长现象。总体上看，库存同比上升的城市数量更多。部分热点城市类似杭州和成都，去年的库存绝对规模并不高，所以今年预售证发放节奏加快的情况下，库存数据也容易反弹。对于此类房价略偏热的城市来说，库存数据上升，有助于抑制房价过快的上涨。

　　8月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月的时间。观察今年1-8月份数据，实际上“倒U型”走势较为明显。在前4月，100城去库存明显受疫情的冲击，去库存周期陡然攀升，甚至超过了1年的水平。而5-8月份，去化压力总体有所缓解。需要说明的是，8月份存销比曲线明显下行，这和存销比的计算公式有关。在本报告计算中，存销比公式的分母为最近6个月成交量的平均值，本次计算并不包括2月份市场低谷期的数据，所以容易使得存销比下降较快。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从全国100城的库存数据看，呈现了连续三个月环比正增长的态势。应该说，今年上半年无论是供应节奏还是成交节奏，都是被抑制的。到了下半年房地产市场在逐渐复苏，此类库存数据攀升，说明市场上可选房源增加，其有助于促进后续市场交易的活跃。

　　当前全国房地产市场总体处于复苏态势，去库存压力有望进一步得到释放。但是，也需要看到，近期部分城市购房政策略有收紧、部分银行贷款也有收紧倾向，这都是后续所需要防范的风险。后续去库存方面，既要引导合理的刚需和改善需求导入，也要严厉打击各类投资投机的购房需求。