上海商业地产租赁需求复苏 物流和另类资产投资受青睐

　　随着新冠疫情得到有效控制，上海房地产市场需求面逐步改善。 仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“随着国内商业活动基本恢复常态，企业对于租赁决策的信心有所加强，这使得我们看到三季度上海多行业商业地产租赁需求显著回升。”

　　办公楼租赁需求有所增加，企业仍重点考虑续约或以节约成本为考量的搬迁。零售物业方面，汽车展厅、生活馆以及美妆集合店的拓店需求支撑了租赁需求的恢复。物流地产方面，传统和新兴租赁需求均保持旺盛。住宅市场方面，随着大量新增供应持续入市和今年限价政策的小幅松动，改善型需求积极入市，整体市场成交持续回暖。投资市场持续放缓，但投资者对另类资产投资的兴趣日益浓厚。

　　非中央商务区带动租赁需求回暖

       三季度，上海非中央商务区的净吸纳量录得15.6万平方米，显著高于二季度的8.6万平方米和一季度的负3.3万平方米。中央商务区在过去两个季度净吸纳量均录得负值后，三季度净吸纳量首次回正，达到了6,200平方米。仲量联行中国区商业地产总监张静表示：“随着新冠疫情得到有效控制，企业对于租赁决策的信心逐渐增强。在租赁复苏的同时，由于疫情对营商的影响以及市场上仍有大量节约成本的可选物业，许多企业仍采取保守的租赁策略，但内资证券公司和律所的租赁需求持续保持活跃，来自科技新媒体和医药行业的租赁需求也持续增长。”

　　三季度共有四个新项目竣工，总供应量为43.1万平方米。位于中央商务区的上海长宁国际发展广场在三季度竣工，总建筑面积达12.2万平方米。非中央商务区内共有三个新项目竣工，总建筑面积共30.9万平方米。新增供应使中央商务区的空置率环比上升1.5个百分点至12.1%。非中央商务区内，尽管有较多新增供应，稳健的成本节约需求使空置率仅小幅上升0.8个百分点至31%。

　　为留住考虑搬迁至非中央商务区的租户，中央商务区的业主在续约条件上变得更加灵活，中央商务区租金环比下跌2.1%。非中央商务区的租金则环比下跌2.6%，但租金降幅比上季度收窄1.2个百分点。部分业主提供了如定制化装修等激励措施以鼓励搬迁并节省租户的资本支出。

　　科技新媒体和医疗行业持续推动园区租赁需求

       三季度无新项目入市，前几个季度竣工的项目迅速去化，三季度核心产业园区的净吸纳量达到了20.4万平方米。科技新媒体行业及其上下游企业持续扩张。新冠疫情后生物医药行业获得了更多关注，生物医药公司的租赁需求逐步上升。例如，再鼎制药在张江总部园租赁了较大面积。产业园区整体租金保持稳定，环比仅下降0.5%至4.4元每平方米每天。

　　消费的持续恢复提振了零售商拓店的信心

       三季度上海零售物业净吸纳量回正，至21,000平方米。由于国际旅行受限，奢侈品消费持续回流，上海奢侈品销售业绩强劲反弹。自七月以来，影院的有序开放标志着购物中心所有租户类型均步入恢复阶段。餐饮类租户恢复相对较慢，但随着营业收入降幅的持续收窄，租赁需求逐步回升。仲量联行中国区零售地产部总监隗然表示：“受到汽车展厅、生活馆以及美妆集合店的拓店需求支撑，三季度零售物业市场整体租赁活跃度有所提升。”

　　三季度末，上海广场完成装修改造，重新亮相淮海路。四个位于非核心区的未来项目由于招商进度缓慢，推迟至明年开业。在核心商圈，随着疫情影响减弱，租赁需求开始复苏，业主方积极开展租户调整，核心商圈空置率由上季度的12.5%降至11.8%。而在非核心商圈，较高的市场存量及相对缓慢的租赁进度导致空置率由11.4%小幅上升至11.6%。

　　中高端购物中心营业额的持续恢复使业主信心和品牌承租能力均得到稳步提升，核心商圈零售物业首层租金企稳，至人民币48.6元每平方米每天 , 环比增长0.2%。尽管一些社区型购物中心表现突出，但非核心商圈整体首层租金环比仍下跌1.9%，至人民币18.9元每平方米每天，这主要是由于非核心区攀升的空置率及较慢的招商进度给业主带来压力。

　　物流地产净吸纳量实现强劲反弹

       在二季度录得负值后，三季度净吸纳量达197,010平方米，创下自2018年二季度以来的新高。仲量联行中国区工业地产部供应链与物流地产总监黄晖表示：“在二季度以及更早之前竣工的项目在租赁方面均取得较大进展。国内外第三方物流和制造业的租赁需求尤为强劲。新兴租赁需求保持旺盛，医药公司、生鲜电商以及冷链运营商均有租赁成交。部分租户正在为年终网购热潮积极地进行短期租赁。”

　　三季度有三个新项目入市，分别为维龙金山物流园(63,149平方米)、金山松立亭林物流园(84,853平方米)和领盛的青浦物流园(48,694平方米)。尽管新增供应预租有限，强劲的租赁需求使得市场平均空置率由7.5%下降至7.3%。三季度租金环比上升0.3个百分点，增幅放缓，业主为保证出租率而放低租金增长预期。

　　一手住宅市场回暖

　　供应放量带动上海一手住宅市场持续回暖，三季度整体市场共成交约300万平方米，环比增长21.8%，同比增长35.4%。今年限价政策的小幅松动，改善型需求积极入市，市场整体热度提升。高端住宅市场同样销售势头良好，尤其是一些位于有较大发展潜力的板块，并带有完善配套设施或学区资源的新项目受到市场热捧并在开盘首日即告售罄。三季度，高端住宅成交量为815套，环比下降33.3%，其主要原因是新增供应的减少。

　　三季度整体市场再迎供应高峰，随着限价小幅松动和成交稳步复苏，开发商继续加速推盘。整体市场共迎来约280万平方米的新增供应，环比上升31.0%。高端住宅市场供应有所放缓，三季度共有四个新项目推出447套住宅，环比下降72.1%。新项目取得了更高的备案价格，推动高端一手价格环比上涨0.3%至120,281元每平方米。

　　随着住宅销售的持续复苏，我们预计2020年整体成交量将超过2019年。一手价格可能在第四季度继续小幅上涨。近期，上海放宽对四所高校应届毕业生的落户政策，预计未来几年刚需购房者的需求将会增加。此外，监管部门发布“三道红线”融资新规以控制开发商有息债务的增长，预计未来开发商将继续降低负债。在此影响下，预计未来开发商将继续积极推盘回笼资金，而拿地或将更趋谨慎。

　　投资市场继续受到谨慎情绪的影响

       2020年第三季度的总交易额达到人民币145亿元，环比下降16.6%，同比则下降18.6%。办公楼资产仍是买家首选，三季度的办公楼总交易额达人民币95亿元，占上海总交易额的65.5%。

　　自用买家(尤其是科技新媒体和金融服务行业的公司)的收购继续在市场中占主导地位。例如，国海证券以人民币14亿元购置了绿地外滩中心C1大楼。某科创板企业购置上海漕河泾地区的一个办公楼项目作为自用。这些交易也证实了仲量联行先前对自用需求将在2020年保持活跃的判断。

　　此外，鉴于经济不确定性和办公楼市场未来供应较多的考量，机构投资者正寻找除办公楼之外的资产类别。其中数据中心、物流地产和工业领域颇受青睐，总交易额达人民币27亿元，占三季度总交易额的18.6%。

　　展望2020年四季度，我们预计投资者情绪和交易量仍较为低迷。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示：“物流地产行业继续表现出强劲的基本面，并有望在未来继续保持韧性。此外由于其卓越的回报，另类资产(如数据中心)已成为许多投资机构值得关注的投资选项。我们预计，投资者将通过投资组合更多元化来降低风险，特别是通过增加对物流地产和另类资产的投资来实现。”

（来源：仲量联行）