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调控频出,四季度百城房价涨幅或收窄,股市吸引力更大

上海房地产网-房掌柜 2020-10-16 07:10:48来源:房掌柜 整理
[摘要]四季度国债收益率或仍将上行,但空间相比二三季度减小。

  上海易居房地产研究院2020年10月15日发布《大类资产价格报告(2020年3季度)》。该报告显示:

  四季度国债收益率或仍将上行,但空间相比二三季度减小。从基本面来看,投资、消费和出口将继续修复,经济继续复苏,国债收益率或仍有一定上行的动力。从货币政策来看,最近的国常会、央行例会仍强调“保持流动性合理充裕但不搞大水漫灌”,“稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向”。但从9月最新数据来看,一方面社融、M1、M2增速小幅扩大;另一方面CPI增速仅1.7%,明显回落,PPI增速也未进一步回升,通胀比较弱,经济复苏仍存在较大压力,这意味着货币政策远未到应该明显收紧的时候,而是将更倾向于宽松。从债券供给来看,三季度利率债大量供给,预计四季度供给将有所减少,利率上行的压力有所缓解。

  四季度A股有震荡上行空间,有业绩支撑的股票表现更好。从估值角度来看,流动性对估值将有一定提升作用,但或不会像6、7月份一样明显,目前看暂无可预见的明显提升风险偏好的事件。从业绩角度看,预计四季度上市公司盈利仍将继续修复,有利于A股,特别是有业绩支撑的股票上涨。总体来说,四季度A股更多受业绩驱动,在三季度消化短期快速提升的估值后,仍有震荡上行的空间,更多可能是结构性行情,除非有新的催化剂,如货币政策较明显的放松,否则全面上涨的动力不是很强。

  热点城市调控政策频出,房企融资、居民房贷收紧,四季度百城房价涨幅或收窄。目前虽然整体环境处于货币宽松趋势中,但针对房地产市场的利率、信贷等政策都未有明显放松,同时调控政策层面上仍强调“房住不炒”。三季度,热点城市频频被约谈,进一步出台调控政策,“三条红线、四档管理”、控制银行房地产贷款占比等总体层面的政策收紧也不断出现。因此,房价不具备快速上行的条件。结构上来看,目前也主要是长三角等少部分地区市场较热,全国大部分地区仍处于降温态势,而随着热点城市的调控,这些较热的城市也将逐步回到合理状态。

  易居研究院研究员王若辰表示:目前居民家庭资产在房产和股票之间的配置受到关注,受益于货币宽松和经济复苏,股票和核心城市的优质房产都具备较高的配置价值,目前热点城市频频出台调控政策,四季度这些城市房价涨幅或将收窄。

  报告正文如下:

  一、大类资产概览

  2020年三季度,中国1年期国债收益率和上证指数均明显上行,而百城房价同比涨幅则基本保持稳定,保持在0轴以上。

  2020年9月,百城二手房价指数为306.7,相比2006年1月上涨超过两倍。

  二、国债与房产

  1、中美一年期国债收益率对比

  2020年9月末,中美一年期国债收益率分别为2.65%和0.12%,二季度开始中债收益率快速反弹,远高于美国。

  美国方面,二季度以来,美联储持续宽松的货币政策并未改变,美国一年期国债收益率一直维持在0.11%-0.17%的区间内。

  4月以来,(1)大量国债和专项债发行,债券供给增多,收益率上行。(2)虽然流动性不会明显收紧,但市场对货币政策进一步放松的预期减弱。(3)股市走强,股债资金之间的流动。(4)国内经济基本面持续改善。

  中国方面,展望四季度,从经济基本面来看,疫情后,投资、消费和出口持续修复,经济继续复苏,国债收益率或仍有一定上行的动力。从货币政策来看,最近的国常会、央行例会仍强调“保持流动性合理充裕但不搞大水漫灌”,“稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向”。但从9月最新数据来看,一方面社融、M1、M2增速小幅扩大;另一方面CPI增速仅1.7%,明显回落,PPI增速也未进一步回升,通胀比较弱,经济复苏仍存在较大压力,这意味着货币政策未到应该收紧的时候,而是将更倾向于宽松。从债券供给来看,三季度利率债大量供给,预计四季度供给将有所减少,利率上行的压力有所缓解。总体来看,四季度国债收益率仍有小幅上行空间,但空间有限。

  2、中国一年期国债收益率与房价变化

  滞后的国债收益率目前处于快速下降的初期,按照历史规律,房价环比涨幅有扩大的可能,但目前“房住不炒”的基调未变,房贷利率、信贷政策仍然较紧,并非同步大幅放松,调控政策和货币政策的方向是相反的,因此房价涨幅不会大幅上行。

  三、股票与房产

  受益于宽松的流动性和疫情后的经济快速修复,二季度上证指数逐渐上涨,7月份爆发,由于短期涨幅过大,三季度流动性边际收紧后,如预期迎来8、9月份的调整期以消化短期过快提升的估值水平。

  进入四季度,从估值角度来看:(1)国债收益率或仍有一定上行空间,但应相比二三季度缓和,同时目前信用利差仍处于下降趋势中,有利于缓和无风险收益率上行的压力。(2)但从9月最新数据来看,一方面社融、M1、M2增速小幅扩大;另一方面CPI增速仅1.7%,明显回落,PPI增速也未进一步回升,通胀比较弱,这意味着货币政策远未到应该明显收紧的时候,而是将更倾向于宽松。(3)风险偏好方面,四季度美国大选结果落地,目前拜登领先,拜登当选或在短期内利于中美关系稳定,但其呵护美国资本市场的意愿相对特朗普较弱;人民币6月份以来持续升值,10月12日,央行下调远期售汇业务的外汇风险准备金率,四季度人民币或停止升值趋势。总体来说,四季度,流动性对估值将有一定提升作用,但或不会像6、7月份一样明显,目前看暂无可预见的明显提升风险偏好的事件。

  从业绩角度看,社会融资规模增速体现信贷周期,通常领先于全部A股盈利周期1个季度左右,中美贸易战和新冠疫情只是延迟了盈利复苏的时间。2020年一季度是经济增速也是盈利的最低点,一季度后上市公司盈利开始了持续性的修复。三季度以来,社融增速不断扩大;PMI均大于50枯荣线并持续上升,体现生产信心不断恢复;社会消费品零售总额8月也已经单月同比转正,预计四季度上市公司盈利继续修复,有利于A股,特别是有业绩支撑的股票上涨。

  总体来说,四季度A股更多受业绩驱动,在三季度消化短期快速提升的估值后,仍有震荡上行的空间,更多可能是结构性行情,除非有新的催化剂,如货币政策较明显的放松,否则全面上涨的动力不是很强。

  四、结论

  目前虽然整体环境处于货币宽松趋势中,但针对房地产市场的利率、信贷等政策都未有明显放松,同时调控政策层面上仍强调“房住不炒”。进入三季度,热点城市频频被约谈,进一步出台调控政策,“三条红线、四档管理”、控制银行房地产贷款占比等总体层面的政策收紧也不断出现。因此,房价不具备快速上行的条件,结构上来看,目前也主要是长三角等少部分地区市场较热,全国大部分地区仍处于降温态势,而随着热点城市的调控,这些较热的城市也将逐步回到合理状态。

  执笔人:上海易居房地产研究院研究员 王若辰



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责任编辑:刘慧慧

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