克而瑞：“租购并举”五年，租赁住房市场发生了哪些变化？

　　前言：

　　自2015年底，中央经济工作会议首次提出“租购并举”，2017年十九大定调，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”培育租赁住房市场的发展，既是妥善解决过去住房体系失衡的现实要求，也是满足人民美好生活需要的重要民生工程。

　　五年以来，我们看到各地政府从完善市场规范、保障主体权益、增加用地供应、对租赁企业进行扶持等多方面大力推动行业发展。

　　对于市场中的企业主体来说，如何抓住“风口上的行业机会”实现企业的发展，又实践改善民生的企业社会价值，实现双赢，是亟需探索的问题。

　　那么，“租购并举”落地五年，市场发生了哪些变化呢?

　　1革故鼎新的租赁住房供给侧改革

　　一、行业初期，“低质”供应与旺盛需求间的矛盾

　　当前，我国的住房租赁领域尚未形成标准完善的管理体系，市场庞杂无序，不少未达资质的中介、小公寓鱼目混珠，扰乱秩序，引发纠纷。一方面，中介机构乱象频出，虚假房源、“黑中介”极大的损害了租户利益，出租房源的甲醛、噪音、安全等问题难以解决;另一方面，部分公寓企业为了规模扩张，“高收低租”、采用租金贷极大提高经营风险，“暴雷”事件层出不穷，最终转嫁给业主和租户买单。

　　同时，随着城市经济的高速发展，房价水涨船高。对于为城市建设做出巨大贡献的流动人口来说，迫于经济压力，租房是更常见的选择。国家统计局数据显示，2019年末，全国流动人口达2.36亿人，而这其中大部分人只能选择狭小逼仄、安全隐患巨大的群租房、隔断房，整体租住环境极差。

　　究其原因：虽然我国租赁需求旺盛，但租赁住房领域起步较晚，仍缺乏标准的行业规范和监管制度。更为关键的是，相较海外成熟市场，由于房价高企、租售比低，我国租赁住房的投资回报率极低，一线城市甚至只有1%-2%。叠加初期投入大、投资周期长，微薄的盈利空间导致住房租赁市场化动力不足，难以保障供应品质。

　　那么，为解决此类问题，近年来政府端和市场端有哪些变化呢?

　　二、政府大力支持，多渠道筹措，推动租赁供给侧改革

　　为解决上述问题，五年来，政策持续推动市场展开租赁住房的供给侧改革。

　　一方面，降低租赁用地成本，多渠道筹措租赁房源，为市场创造盈利空间;另一方面，通过推出集中式租赁社区，提升市场租住品质，加强市场管理的同时，改善租住环境，提供更好的租赁产品及服务。通过这“一升一降”调整供给结构，培育和支持行业发展。

　　自2019年7月，住建部公示了首批纳入住房租赁市场发展试点名单城市，包括北京、上海、广州、深圳等16城。今年7月，天津、石家庄等8城成功入围第二批名单。此24城试点示范期均为3年，中央财政支持直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。资金主要用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。

　　同时，各地制定租赁住房目标，多渠道筹措租赁房源。一方面，上海、南京、杭州均推出租赁地块及土地自持比例，广州、深圳采取“竞自持”政策，北京大力发展集体土地租赁住房。以上海为例，截至8月，上海共推出租赁地块97幅，含自持地块135幅。

　　核心城市租赁住房目标

　　资料来源：市场公开信息，克而瑞租售整理

　　另一方面，住建部鼓励制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策，解决存量资产的同时，降低租赁房源获取成本。截至目前，北京、上海、广州、深圳、武汉、合肥、佛山等城市都出台了“商改租”、“工改租”的政策，积极响应中央号召。

　　另外，针对市场乱象，2019年底，6部委联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，各地都展开了住房租赁市场整治工作，严厉打击违法违规行为，加强租赁备案管理及资金监管工作，改善市场环境。

　　三、租赁企业在薄利环境下寻求发展机会

　　而作为租赁住房市场的重要参与主体，租赁企业如今最需考虑的，是如何在关乎民生的薄利市场环境下，实现自身的发展。

　　首先，需要利用规模优势，进一步降低获房及运营成本，创造盈利空间;

　　其次，要提升运营管理能力，降本增效，通过保障产品及服务品质，赢得口碑及客户。

　　那么，企业端是如何探索及实践的呢?我们尝试从分析行业标杆企业的发展路径和实践中，探讨租赁企业该如何参与并推动租赁住房市场供给侧改革，成就自我发展。

　　2龙湖冠寓的租赁住房探索之路

　　一、 稳步前行，四年成就行业标杆

　　龙湖冠寓自2016年成立以来，一直稳扎稳打，同步提升运营效率和经营质量。8月26日，龙湖集团公布了2020年上半年业绩，成绩亮眼。

　　规模方面，2017-2019年是冠寓进入快速扩张规模的发展阶段，短短三年，其累计开业房间已达7.5万间，2018年的月均开业房间数更是一度超过3000间。截至2020年上半年，龙湖冠寓开业规模7.9万间，较去年同期增长32%，位列行业第二。

　　龙湖冠寓2017-2020年上半年开业房源

　　资料来源：龙湖财报，克而瑞租售整理