易居研究院：全国房价进入万元时代 成都珠海等房价过热

　　核心 · 观点

　　百城房价

　　今年1-9月份全国百城房价上涨11%，涨幅总体持平。不过相比全国房价涨幅，全国百城涨幅更大，这也是稳房价的重点所在。另外近期二线城市涨幅没有扩大，这和持续的调控等有一定的关系。

　　市场预测

　　当前房地产正进入到传统金九银十阶段，降价促销依然是主旋律，有助于房价的稳定。不过在今年低利率的大环境下，依然要警惕各类投资投机炒房需求的出现，以真正促进房价回归平稳。

　　01百城房价

　　1、成交均价：全国百城涨幅约11%，高于全国水平

　　根据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平，分别为10113、10263、10540和10191元/平方米。若是单独一个月突破万元价格线，那或有偶然性。而当前突破万元价格线已经持续了4个月，已经说明了房价的趋势，即全国房价正式进入万元的大关或时代。而从年初累计均价的数据看，今年1-9月份全国房价为9989元/平方米，也即将进入万元的时代。当然需要肯定的是，虽然住宅均价总体上涨，但是涨幅可控。今年1-9月份涨幅为7.2%，四季度依然会有降价促销的的动作，全国房价涨幅有望趋稳。

　　(注：国家统计局没有公布1-2月份单月的住房成交数据，本报告将1-2月份的房价数据简写为2月份数据。)

　　1-9月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米，同比上涨10.7%。对比全国数据，这100个城市的房价要更高，约超出5000元/平方米的水平，其代表了全国热点城市的房价水平。数据显示，今年前9月，全国100个城市房价指数环比涨幅以降温为趋势，近期略有企稳。此前之所以涨幅过大，和1-2月份数据异动有关。当前此类异动带来的干扰减少，涨幅数据更为真实。对比来看，百城涨幅明显超过全国水平，这也说明后续全国百城更需要稳定房价。

　　02城市分类

　　1、一线城市：涨幅约6%，房价炒作少

　　1-9月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45640元/平方米，同比上涨5.6%。今年前9月一线城市房价涨幅在5%-10%的区间波动，涨幅可控。观察历史周期数据，今年一线城市房价涨幅明显小于2019年的水平。横向对比看，其也小于二线城市的水平。今年上半年深圳房价有所炒作，但北京、上海和广州相对平稳。随着深圳调控政策的出台，四个一线城市房价总体趋稳。在当前房价涨幅走势下，政策面也会保持稳定的态势。

　　2、二线城市：三季度调控使得涨幅趋稳

　　1-9月份，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15454元/平方米，同比上涨9.3%。三季度二线城市年初累计房价同比涨幅曲线相对平稳，至少说明没有反弹。这和今年三季度二线城市购房政策收紧的态势有关，体现了积极的稳房价稳预期导向。尤其是到了传统金九银十阶段，此类城市依然有降价促销等动作，客观上都会促进房价涨幅的趋稳。

　　3、三四线城市：涨幅略有收窄

　　1-9月份，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12209元/平方米，同比上涨9.1%。从近期三四线城市年初累计房价同比涨幅曲线来看，略有下行，也说明有一定的降价促销或让利现象。另外需要提示的是，相比全国的房价水平，这64个三四线城市房价明显要高，其代表了热点三四线城市的房价水平，也是后续三四线城市稳房价的重点所在。

　　03城市排序

　　1、城市排行：成都珠海等城市房价过热

　　本报告定义：房价同比涨幅超过20%为“房价过热”城市。从排序中可以看出，1-9月份，全国有7个城市房价是位于过热区间的，包括成都、江阴、珠海、苏州、长沙、银川和桂林。此类城市房价涨幅超过了20%的水平，成为今年四季度稳房价工作需要夯实的城市。当然部分城市涨幅过大，或和成交结构有关，类似苏州和长沙等。若是考虑此类因素，那么实际上房价过热城市并不多，对于成都、珠海、银川等二线城市需要适当强化房价调控政策。

　　04结论与趋势

　　当前全国房价进入万元大关，该数据值得市场参与者的关注。客观来说，房价继续上涨，和购房需求总体强劲、土地成本上升等因素有关。当然全国房价涨幅可控，所以后续调控的重点依然是全国百城即热点城市，尤其是包括成都、珠海等投资投机属性过强的城市。

　　今年四季度各大城市依然有降价促销的动作，所以预计房价涨幅不会显著扩大。需要说明的是，今年房价处于一个特殊的环境，即低利率的信贷环境。在此类环境下，要警惕投资投机需求的释放，这是稳房价方面所需要重点管控的内容。除此之外，后续也需要在地价稳定、市场交易秩序稳定、预期稳定等方面发力，以真正贯彻“三稳”的政策思路。

　　■ 附注

　　1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下。4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

　　2、本报告中，我们定义，年初累计新建商品住宅成交均价=年初累计新建商品住宅成交金额/年初累计新建商品住宅成交面积。