2月上海新房均价54723元/平 成交量环比下降近5成

　　据上海链家研究院的监控数据显示，成交方面，2月份全市共成交新建商品房5782套，环比下降52%，成交金额361亿，环比下降58%，套均总价623万元/套，环比下降12%，同比下降8%，成交均价54723元/平,环比下降9%，同比下降7%。2021年前2月，全市累计成交金额1214亿，成交套数17899套，套均总价678万元/套，同比增长6%，成交均价58602元/平，同比增长4%。

　　供应方面，2月份新增供应588套，环比下降93%，套均总价117万元/套，环比下降79%，成交均价15200元/平,环比下降71%。2021年前2月，全市累计供应8507套，套均总价532万元/套，同比下降32%，供应均价50542元/平，同比下降27%。

　　上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，今年前2月，随着“沪十条”、摇号计分制等政策的陆续出台，目前尚处于政策试点期，市场上新增供应较少，前两月仅有30个新盘8507套房源入市(去年2月受疫情影响，新增供应暂停，故无同比数据)，而1.8万套的网签成交数据中，仅有25%左右来自今年新增供应楼盘，即成交数据中的75%来自已开盘的楼盘或是去年已售但今年才网签的楼盘。若仅考虑今年开盘的八千多套房源，目前去化率(网签口径)为52%，市场交易活跃度在合理范围内。

　　而且，从试点认筹的三个楼盘来看，仅建发浦上湾认筹率超过1.3:1，触发计分制，入围分数线为56.7分，意味着入围的购房者均为无房户，符合计分制出台的初衷。随着该盘的开盘日逐渐临近，目前需要进一步关注的是，考虑到分值高低和购买能力之间存在不匹配的可能性，是否会导致小户型和大户型资源错配的问题，即在最终的销售环节是否小户型去化较快而大户型去化慢，当日去化率等指标会是后续重点关注的对象。

　　图1：单月成交套数及增速

　　数据来源：上海链家

　　图3：单月成交均价及增速

数据来源：上海链家

　　图5：单月供应套数及增速 

　　数据来源：上海链家

　　分环线来看，2月份外郊环间成交2808套，占全市总成交量的49%，而外环以内的成交量占比下降、郊环以外占比增加。从同比增速来看，内中环间和外环以外增速较高。

　　图7：单月成交套数

　　数据来源：上海链家

　　2月份各环线中成交均价最高的为内环以内，单价114862元/平，同比增速最高的为内中环间。

　　图9：单月成交均价

　　数据来源：上海链家

　　分区域来看，2月成交量TOP3区域为奉贤、松江、和嘉定，分别成交989/822/800套，均价为32733/46278/38424元/平。前2月成交量TOP3区域为奉贤、嘉定、和浦东，分别成交2556/2460/2421套，均价为33433/38663/70088元/平。

　　图11：分区域成交情况

　　数据来源：上海链家

　　分板块来看，2月成交量TOP5板块为金汇、松江新城、安亭汽车城、泗泾、和南桥新城，前2月成交量TOP5板块为安亭汽车城、南桥新城、徐泾、金汇、和朱家角。

　　数据来源：上海链家