放宽落户条件，上海5大新城将探索差异化购房和租赁政策

　　3月2日，上海市人民政府发布《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出，5个新城将探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。

　　▲ 上海市人民政府发布

　　CAIC集团战研中心-总经理/首席分析师王方敏：

　　无论在国家或是城市层面的政策，关于租赁的东风一直在吹。22城土地双集中政策出来后，上海还未出台相应明细文件，但政府却在这个时间点上强调了5大新城探索差异化购房和租赁政策，完善租购并举、租售衔接的人才住房政策等内容，其实某种程度上，是在响应22城双集中政策里，关于特大城市、大城市要考虑单列租赁住房用地供应计划的这一政策点，我认为这是一个呼应。

　　目前来看，开发企业们对于租赁住宅盈利模式和投资退出模式，还没有非常成熟，或者说成功的案例去做借鉴。但是趁东风、借东风这个趋势，我认为已经是比较明确的，也就是为什么接下来这个战场会更加考验大家的运营能力。当然这个运营能力不仅仅指租赁住宅，也包括一些其他类型的持有型物业。这是未来去衡量一个开发企业综合实力、综合品牌影响力很重要的环节。此外，房企在资本市场上所获得的红利，也会与其自身的整体运营管理能力密切相关。所以，未来不仅仅是租赁住宅，对于存量物业这块儿的整体考量，我认为对房企而言会越来越重要。

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　　此次政策明确了五大新城发展规划，其中涉及租赁相关政策，需重点关注以下几点：

　　一：强化人才引进政策：

　　制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策，加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度，拓宽海外人才引进渠道。探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。

　　优化新城人才落户和居住证政策。对新城重点产业的用人单位，可由行业主管部门优先推荐纳入人才引进重点机构。缩短新城“居转户”年限，对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为5年。

　　对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分。市、区加大对新城特殊人才落户的支持力度。对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。

　　新城重点用人单位引进的在国(境)外高水平大学获得科学、技术、工程和数学等紧缺急需专业学士及以上学位的留学人员，在新城全职工作并缴纳社会保险满6个月后，可申办落户。

　　二：优化住宅空间布局，完善多样化住房供应体系：

　　加大住房用地供给，提供高品质、特色化的国际社区、创业社区、高品质商品住宅等多样化居住产品，保持新城房地产市场平稳健康发展。完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进人才安居工程，探索支持利用集体建设用地规划建设租赁住房，提升新城“十四五”新增住房中政府、机构和企业持有的租赁性住房比例，在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。

　　加强产学研创新联动，促进产城融合发展：在新城产业社区中增加租赁住房、公共空间和服务设施，提升整体品质、促进职住平衡。鼓励改造现有老旧商务楼宇和商业网点设施，兼具租赁住房、研发、休闲等复合功能，为创新企业和创业人才提供低成本、嵌入式产业空间和创新空间。

　　加快商品住房建设和供应，增加新城人才公寓、公租房等保障性租赁住房供应量和比重。对城市运行所必需的基础服务人员，研究增加宿舍型租赁住房办法，构建点、线、面相结合、多层次的租赁住房布局。支持人才安居工作，逐步扩大支持本市重点区域发展的人才购房政策覆盖面，聚焦促进新城重点产业和重点区域发展，支持符合条件的引进人才自住购房需求。

　　根据新城人口目标，适当提高新城范围内规划居住用地占城镇建设用地比例。支持人才集聚的大型企事业单位、产业园区等利用自有土地等建设保障性租赁住房。优化完善产业园区配套功能，支持在产业园区内集中配建租赁住房。综合运用租赁住房支持政策和工业用地配建政策，创新产业园区内租赁住房集中配建方式，简化审批环节。支持新城利用产业园区周边的集体建设用地建设租赁住房。

　　对新城范围内已规划的大型居住社区，在确保共有产权保障房等保障房供应的基础上，试点优化安排部分用地建设保障性租赁住房。

　　提高新城开发强度。落实新城核心区及轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度的政策，支持通过以公共交通为导向的开发(TOD)模式，高强度综合开发站点周边区域。对新城其他区域，可结合开发重点项目，适当提高开发强度等级，允许适当放宽住宅地块特别是租赁住房等地块的容积率。

　　优化新城供地结构。根据新城产业定位和市场需求，优化工业和研发用地、商办、住宅等的各类用地结构和比例。确保新城内产业基地和产业社区的工业用地空间，减少综合性大幅商办用地供应，增加单幅小型商办用地供地。推动新增住宅用地向轨道交通站点、大容量公共交通廊道节点周边1000米集中布局。试点实施商住用地动态调整机制，允许将新城内已建低效商办楼宇改造为租赁住房。