上海土地集中供应：帕累托最优，溢价率可测，未来新房价格锁定

　　本市第一批集中供地已经落下帷幕，本次供地采用起始价、中止价和最高报价。未超过中止价的，价高者得;超过中止价的，进入一次书面报价，最接近平均值的为竞得者;相同绝对值差额的以数字小的为竞得者。

　　土拍规则的改变，确保了土地溢价率被控制在10%的范围以内。但对于开发商来说，当报价超过中止价后，到底能否竞得土地，是否仅凭手速和运气?

　　显然不是。并且从土拍的结果来看，溢价率甚至是可以提前预测的。因为这场土拍，本质上演绎的是一场“囚徒困境”(Prisoner's Dilemma)。

　　因为当超过中止价后，最接近平均值的才能胜出，报价过高或过低，都有可能是在为他人作嫁衣。所以在大家拼手速且不确定其他竞价者报价的情况下，经过几轮土拍后，纳什均衡趋向于帕累托最优(Pareto Optimality)，从互相背叛趋向于互相忠诚。

　　所以从第三幅地拍完开始，之后的竞拍中，开发商都在抢占中位(中止价和最高报价的中值)，并紧贴中值报价。

　　从土拍结果来看，就更加明显了。

　　在这27幅宅地中，中止价的溢价率设置为8%的有16幅，其中有4幅最高价的溢价率设置为9%(不到10%)。从土拍结果来看，最高溢价率设置为10%的12幅地块，竞得者的最终溢价率基本都在9%;而另外4幅设置为9%的地块，最终溢价率基本都在8.5%(除临港新区的地块无溢价)。

　　中止价的溢价率设置为9%的有5幅，且它们的最高溢价率均是10%，这5幅地块的最终溢价率都为9.5%。

　　另有3幅地块的中止价和最高价的溢价率设置为个别情况，但竞拍结果殊途同归，超过中止价后，最终溢价率均为两者的中值。

　　因此，从本轮土拍的博弈结果来看，本质上是上演了一场“囚徒困境”，帕累托最优被发挥的淋漓尽致。土拍并不是一场不确定的游戏，显然大家并不会统一报高价或者统一报低价。所以下半年的集中供地，完全可以根据中止价和最高价的溢价率，提前预测竞得者的最终溢价率。

　　换言之，若想进一步精准调控未来土地的溢价率，只需要调节中止价和最高价的溢价率即可。比如，若最高价的溢价率为10%，通过降低中止价的溢价率，就可以达到降低最终溢价率的目的。

　　本次土拍的另一大亮点是房地价格联动，在参与土拍前，开发商就要签署理性竞价承诺书，知晓房地联动的房价查询结果(即该地块的住宅指导价)。

　　根据各地块的联动价格和目前周边在售新房的价格，27幅宅地中，仅有6幅地块房价有微涨。

　　奉贤新城地块的住宅指导价4.1万/平，和周边的光明九胤、保利象屿公园悦府相比，增长5.1%。

　　奉贤金汇地块的住宅指导价3.5万/平，和周边的禹洲天境璞悦、禹洲天境雍锦府相比，增长6%。

　　嘉定南翔地块的住宅指导价6.25万/平，和周边的融信海纳印象、云湖漫城相比，增长5.9%。

　　静安大宁地块的住宅指导价10.5万/平，和周边的静安慕舍、大宁金茂府相比，增长5%。

　　普陀万里地块的住宅指导价9.6万/平，和周边的中鹰黑森林(2020年9月开盘)相比，增长23%。

　　徐汇滨江地块的住宅指导价13.1万/平，和周边的尚海湾豪庭、宝能·公馆1288相比，增长4%。

　　杨浦东外滩地块的住宅指导价10.8万/平，和周边的八埭头滨江园(2019年11月开盘)相比，增长2%。

　　整体来看，仅奉贤2幅地块和市区4幅地块的指导价给到了涨幅，其余地块均持平(甚至下降)。奉贤虽有涨幅，但作为五大新城中价格最低的区域，其住宅价格水平依然不高。

　　市区4幅地块虽然都有涨幅，但考虑到近年来严格的新房限价、以及目前一二手倒挂的情况，给到涨幅也是情理之中。其中，杨浦东外滩地块目前并无新增供应，参考的楼盘八埭头滨江园是2019年入市的，考虑时间因素，该地块的价格其实相当于没有涨幅。

　　普陀万里地块虽然涨幅较高，但该地块属于真如副中心北核心板块，项目集商务办公、高端商业和居住为一体，是上海市中心城区中内环间“硕果仅存”的大规模组团出让地块。若按照这个定位，则实际可以对标真如板块的高尚领域，因此，该地块的价格其实也相当于没有涨幅。

　　通过房地价格联动，未来1-2年的新房价格基本被锁定，给到涨幅的地块少之又少，而且涨幅也控制在极小的范围内。购房者可以清楚的预判各区域、各板块的房价，有助于进一步稳定预期、稳定楼市，进而逐步缩小一二手倒挂的情况。

　　来源：上海链家