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上海土地集中供应:帕累托最优,溢价率可测,未来新房价格锁定

来源:房掌柜整理   上海房掌柜  2021-07-01 20:17:18
[摘要]并且从土拍的结果来看,溢价率甚至是可以提前预测的。

  本市第一批集中供地已经落下帷幕,本次供地采用起始价、中止价和最高报价。未超过中止价的,价高者得;超过中止价的,进入一次书面报价,最接近平均值的为竞得者;相同绝对值差额的以数字小的为竞得者。

  土拍规则的改变,确保了土地溢价率被控制在10%的范围以内。但对于开发商来说,当报价超过中止价后,到底能否竞得土地,是否仅凭手速和运气?

  显然不是。并且从土拍的结果来看,溢价率甚至是可以提前预测的。因为这场土拍,本质上演绎的是一场“囚徒困境”(Prisoner's Dilemma)。

  因为当超过中止价后,最接近平均值的才能胜出,报价过高或过低,都有可能是在为他人作嫁衣。所以在大家拼手速且不确定其他竞价者报价的情况下,经过几轮土拍后,纳什均衡趋向于帕累托最优(Pareto Optimality),从互相背叛趋向于互相忠诚。

  所以从第三幅地拍完开始,之后的竞拍中,开发商都在抢占中位(中止价和最高报价的中值),并紧贴中值报价。

  从土拍结果来看,就更加明显了。

  在这27幅宅地中,中止价的溢价率设置为8%的有16幅,其中有4幅最高价的溢价率设置为9%(不到10%)。从土拍结果来看,最高溢价率设置为10%的12幅地块,竞得者的最终溢价率基本都在9%;而另外4幅设置为9%的地块,最终溢价率基本都在8.5%(除临港新区的地块无溢价)。

  中止价的溢价率设置为9%的有5幅,且它们的最高溢价率均是10%,这5幅地块的最终溢价率都为9.5%。

  另有3幅地块的中止价和最高价的溢价率设置为个别情况,但竞拍结果殊途同归,超过中止价后,最终溢价率均为两者的中值。

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  因此,从本轮土拍的博弈结果来看,本质上是上演了一场“囚徒困境”,帕累托最优被发挥的淋漓尽致。土拍并不是一场不确定的游戏,显然大家并不会统一报高价或者统一报低价。所以下半年的集中供地,完全可以根据中止价和最高价的溢价率,提前预测竞得者的最终溢价率。

  换言之,若想进一步精准调控未来土地的溢价率,只需要调节中止价和最高价的溢价率即可。比如,若最高价的溢价率为10%,通过降低中止价的溢价率,就可以达到降低最终溢价率的目的。

  本次土拍的另一大亮点是房地价格联动,在参与土拍前,开发商就要签署理性竞价承诺书,知晓房地联动的房价查询结果(即该地块的住宅指导价)。

  根据各地块的联动价格和目前周边在售新房的价格,27幅宅地中,仅有6幅地块房价有微涨。

  奉贤新城地块的住宅指导价4.1万/平,和周边的光明九胤、保利象屿公园悦府相比,增长5.1%。

  奉贤金汇地块的住宅指导价3.5万/平,和周边的禹洲天境璞悦、禹洲天境雍锦府相比,增长6%。

  嘉定南翔地块的住宅指导价6.25万/平,和周边的融信海纳印象、云湖漫城相比,增长5.9%。

  静安大宁地块的住宅指导价10.5万/平,和周边的静安慕舍、大宁金茂府相比,增长5%。

  普陀万里地块的住宅指导价9.6万/平,和周边的中鹰黑森林(2020年9月开盘)相比,增长23%。

  徐汇滨江地块的住宅指导价13.1万/平,和周边的尚海湾豪庭、宝能·公馆1288相比,增长4%。

  杨浦东外滩地块的住宅指导价10.8万/平,和周边的八埭头滨江园(2019年11月开盘)相比,增长2%。

  整体来看,仅奉贤2幅地块和市区4幅地块的指导价给到了涨幅,其余地块均持平(甚至下降)。奉贤虽有涨幅,但作为五大新城中价格最低的区域,其住宅价格水平依然不高。

  市区4幅地块虽然都有涨幅,但考虑到近年来严格的新房限价、以及目前一二手倒挂的情况,给到涨幅也是情理之中。其中,杨浦东外滩地块目前并无新增供应,参考的楼盘八埭头滨江园是2019年入市的,考虑时间因素,该地块的价格其实相当于没有涨幅。

  普陀万里地块虽然涨幅较高,但该地块属于真如副中心北核心板块,项目集商务办公、高端商业和居住为一体,是上海市中心城区中内环间“硕果仅存”的大规模组团出让地块。若按照这个定位,则实际可以对标真如板块的高尚领域,因此,该地块的价格其实也相当于没有涨幅。

  通过房地价格联动,未来1-2年的新房价格基本被锁定,给到涨幅的地块少之又少,而且涨幅也控制在极小的范围内。购房者可以清楚的预判各区域、各板块的房价,有助于进一步稳定预期、稳定楼市,进而逐步缩小一二手倒挂的情况。

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  来源:上海链家

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责任编辑:杨宗伟

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