中指快评：拿地销售比40%红线影响几何？

　　据媒体消息被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，买地金额除公开市场拿地外，还包括收并购方式获地的支出。这条红线究竟对企业影响几何?

　　2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%，低于40%红线。2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降，在三道红线和供地两集中背景下，房企拿地更趋谨慎。

　　首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线。12家中只有3家企业略高于红线，下半年需适当降低拿地力度。与上年同期相比，12家试点企业拿地销售比均值显著下降，降幅超10个百分点。拿地销售比40%红线对试点企业整体影响较小。

　　- 影响：短期内拿地力度较大企业受影响大 -

　　1、短期来看，上半年拿地力度较大企业预计受到更大影响。2021年上半年受“三道红线”和供地“两集中”影响，行业拿地热度明显下降，拿地销售比均值已降至40%以下，行业整体受到影响有限。个别企业受融资优势、业绩增长诉求等因素驱动，拿地力度较大，拿地销售比超过了40%，这些企业受影响较大，下半年或将调整拿地节奏，审慎获取土储。

　　2、拿地销售比是配合“三道红线”在经营方面出台的监管指标，将有力的矫正企业盲目扩张行为。7月22日，国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并发表重要讲话，重申坚持“房住不炒”定位，为下半年房地产政策调控明确定调，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。拿地销售比40%红线可以进一步约束房企投资行为，抑制土地市场非理性因素，将有力的矫正企业盲目扩张的行为，从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。

　　3、中长期来看，房企融资端、投资端均受到严格限制，结合销售端个人房贷限制，行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有管理红利、充足土储的企业有望脱颖而出。

　　- 策略：加大营销，探索多元拿地渠道 -

　　1、房企更加依赖销售端，坚持量入为出、审慎拿地、加大营销、紧抓回款。房企需以行业中低速增长为起点，重新铺排和调整经营节奏，保持良好的经营局面是争取资金支持和穿越地产周期的关键环节。

　　2、丰富其他获取土地资源渠道。政策限制了公开市场和收并购拿地渠道，房企可拓展其他渠道获取土储。房企可加大合作力度，尤其是与金融机构合作，借资本力量保持可持续经营。此外，旧改将成为政策新风口，通过旧改盘活城市老城区地块将为房企开辟新的发展赛道。