第一太平戴维斯：上海豪宅市场表现强劲，写字楼净吸纳接近历史峰值

　　近日，第一太平戴维斯在沪举行年度房地产市场回顾及展望暨高端住宅市场专题交流会，对2021年房地产市场，特别是高端住宅进行回顾和多维度解读，并对2022年市场发展趋势进行了展望和预测。 

　　第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华、第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可、第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陆云生、第一太平戴维斯住宅销售主管李丽华、第一太平戴维斯住宅销售部高级经理赵扬、第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐、第一太平戴维斯中国区市场研究部经理张毅出席本次活动。

　　上海住宅销售市场

　　一手销售市场量价稳健，高端住宅表现抢眼

　　第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华表示：“今年上海均价超10万/平米高端住宅供应面积为112万方，成交面积121万方，市场供不应求的情况较2020年更为凸显。价格方面，由于限价等相关因素，自去年的119,402元/平米，小幅上涨至今年122,961元/平米的，涨幅仅3%左右，成交均价并没有太大变化。核心区域供应稀缺、刚需改善、财富保值目的等依然是整个高端项目受到市场热捧的重要因素。从高端公寓的成交总价来看，二千万及以上产品成交占比达到32%，虽较去年有所下降，减少的原因是因为相对应的供应量有限。” 

　　当被问到未来上海豪宅市场值得大家关注的区域时，唐华对几个热门板块进行了解读：比如徐汇滨江将会看到比2021年供应量更大；又如前滩板块，2022年仍持续有新项目入市，预计供应套数将有所增加，或将成为购房者入市良机；再如苏河沿线普陀、虹口及静安相对靠老静安位置较好的区域仍不乏有一些好的项目；此外，中外环仍然有一些区域在持续受到关注。例如被关注好几年的大虹桥板块，相信该板块表现会越来越好。预计五大新城热度仍将延续，尤其临港的表现将更为亮眼。2022年我们将会看到上海在城市更新方面的升级表现，还会出现更多的绿色建筑，这不但是响应国家双碳目标的需求，也是推动上海整体住宅产品升级的契机，未来的建筑会更好的融合绿色、环保、双碳这些主题， 预计2022年在很多产品上会体现出来。”

　　一手商品住宅市场

　　- 2021年全年成交商品住宅1,055万方，较去年上涨13.4%；成交价格较去年微升0.44%，达到人民币每平方米55,578元。

　　- 全年住宅市场集中供应共计280张预售证，较2020年的270张有所增长，新增取证集中于外环以外占比达到80%。同时外环以内各区域取证数量均有明显减少。

　　- 受投资保值、改善需求等推动，民间购房热情仍然高涨。对于自身价值优异、或一二手倒挂明显等热门楼盘开盘日光成普遍现象。

　　- 在已经完成认购的前五批次集中公示的224个商品住房项目中，已有117个项目触发积分摇号，整体触发率达到52.2%。触发积分项目中超过82%的项目均价在8万以下，多为外围刚需或改善类项目。

　　一手高端公寓市场

　　- 2021年均价10万以上高端公寓全年供求大体平衡，价格方面自去年成交均价119,402元/㎡上升至今年的122,961元/㎡，同比涨幅约3%。

　　- 高端公寓成交总价段集中在1000-2000万，占比达63%，而3000万以上的成交开始明显减少，其主要受供应稀缺所致而一房难求。

　　- 高端市场触发积分情况更为普遍，触发积分比例达到73%，高价差也导致价值投资者增多，例如紧缺人才和社保巨子，富二代和新贵等高净值人群，都加入到高端市场的抢房行列。

　　住宅用地市场

　　- 今年实行“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政，分别于6月、10月、12月完成三批次集中供地。受益于五大新城规划的推进和落地土地供应量激增，而内环内核心区域土地有50%为商住办类的综合性用地，另有城市更新类地块以遴选的形式出让，都对房企的开发能力和现金流要求提高。

　　- 宅地成交主要集中于五大新城，如临港新城、青浦新城、奉贤新城等，其中浦东成交金额最高达680亿元，而成交楼板价最高为杨浦区达63,096元/平方米。

　　- 上半年民企拿地积极，下半年开始趋向谨慎，更多土地由国企、央企等“国家队”托底。合作拿地趋多，房企间增加竞争力的同时缓解资金压力、降低投资风险。

　　展望

　　- 房企适度收缩战线，审慎扩张回归主力城市。未来在信贷严控的前提下，促使房企改变高周转路径依赖，回归主力城市，在各自熟悉的战场求发展。

　　- 布局城市更新领域，迎合双碳探索绿色建筑。上海城市更新条例指出城市更新将“留改拆”并举、历史建筑以保留保护为主，将对房企的综合能力提出新要求。同时为达成“双碳”目标的，绿色建筑成为研究课题。

　　- 新媒体的异军突起，探索未来如何在房地产营销等领域落地呈现。同时对于元宇宙等新兴概念，其代表了未来的趋势，也可充分给与关注。