上海二手房市场信心增加成交活跃 价格平稳刚需积极入市

　　据上海链家研究院的监控数据显示，2月份全市共成交二手房1.9万套，环比增长139%，同比增长52%，成交金额613亿元，环比增长118%，同比增长63%，套均总价317万元/套，环比下降9%，同比增长7%，成交均价39919元/平，环比下降4%，同比增长7%。2023年前2月，全市二手房累计成交金额893亿，同比增长4%，成交套数2.7万套，同比下降1%，套均总价327万元/套，同比增长6%，成交均价40397元/平，同比增长5%。

　　节后的上海楼市呈现出积极的复苏迹象，2月份共成交二手房1.9万套，相当于去年刚解封后的成交水平，说明成交非常活跃。若剔除去年解封后，积压需求释放影响下的特殊成交情况，2月份成交量为近一年半以来，单月成交最高，说明节后的楼市有望逐渐步入正轨。

　　成交回暖源于购房者的积极入市。在去年一系列楼市利好政策的作用下，市场信心得到极大的提振，叠加疫情因素的消解，未来市场的不确定性有所下降，购房者的观望情绪得到缓解，所以链家门店的节后带看量显著增长，成交周期也出现缩短。从2月份的成交结构来看，90平以下的刚需占比大幅提升，说明市场信心恢复后刚需购房者积极入市。

　　从成交均价来看，继续在平稳中小幅波动，基本稳定在3.9-4万左右。自2021年上半年以来，涨价势头被遏止住后，市场价格整体保持稳定。短期内尚未出现再度普涨的情况，主要因为去年市场去化速度趋缓，导致目前市场上二手房的库存依然处于高位，现阶段仍以去库存为主，且房东也倾向于趁着市场流动性恢复，尽快完成交易，而非抬高价格。

　　此外，虽然目前市场回暖，但并未出现过热的迹象，从贝壳两大先导指数：景气指数和KMI来看，景气指数在25左右，KMI在70左右，均处于合理区间。

　　从分环线的成交量来看，2月份外郊环间成交7300套，占比38.3%，较1月增加了1个百分点，整体来看中环以外的成交占比较1月份增加。2023年前2月，和去年相比中环以内的成交占比增加，中环以外成交占比下降。

　　从分环线的均价来看，2月份除郊环以外均价同比持平，其余环线同比增长，涨幅较大的是外郊环间，同比增长8%。但从环比来看，各环线基本持平，变动不大。2023年前2月，各环线均价相较去年略有增长，仅郊环以外下跌，同比下降2%。

　　分区域来看，2月份成交量TOP3区域为浦东、闵行和宝山。从环比来看，各区域成交都大幅增长，增长幅度相对小的是普陀、长宁和静安。从累计同比来看，下跌的区域为虹口、宝山、杨浦、嘉定、奉贤、普陀和浦东。

　　从成交均价来看，成交均价TOP3区域为黄浦、长宁和徐汇。从环比来看，下跌的区域为长宁、虹口、浦东、松江、静安和闵行。从累计同比来看，下跌的区域为静安、虹口、杨浦和黄埔。

　　分板块来看，2月份板块销量TOP5为南桥新城、周康、金山新城、嘉定主城区和浦江。今年前2月，板块销量TOP5为南桥新城、周康、嘉定主城区、金山新城和惠南。

　　从成交房源的面积段来看，2月份90平以下刚需成交占比明显增加，较1月份增加了5个百分点。今年前2月，70-90平的占比25.8%，较去年同期增加了0.5个百分点。此外，110-200平的占比较去年增加了0.6个百分点，而50平以下的占比18.9%，减少了1.1个百分点。

　　从总价段来看，2月份600万以下的占比90.6%，较1月份增加了2.7个百分点。今年前2月，400-600万的占比11.8%，增加了1.4个百分点，而300-400万和1000万以上的占比各增加了0.7个百分点。300万以下的占比61.6%，减少了3.8个百分点。

　　来源：上海链家