董家渡准地王招婿在即百年老街引领南外滩华丽变身_上海房地产

土地市场最热门的话题就和娱乐圈最热门的八卦一样，楼市“地王”的话题完全可媲美娱乐圈的“天王”八卦，而“地王”还往往承担着楼市风向标的作用。

董家渡“准地王”，即董家渡13、15号地块，早已未拍先热，传闻沸沸扬扬。董家渡13、15号地块筹划几年之久，规划三度更改，地理位置稀缺，出让门槛较高，觊觎房企寡头众多，预估价300亿元预计将刷新全国地王纪录。目前又传董家渡地块与勾地制挂钩，九龙仓主席4次登绿城黄浦湾天台考察，让这块年内出让的准地王多了几分神秘色彩。

待嫁闺中的董家渡准地王，神秘面纱下到底有着怎样的前世今生，能否在年内顺利出让夺得“地王”荣誉，未来是否能够成为南外滩崭新地标，与众金豪邻居一起共创金融中心，就让房掌柜记者带你一看究竟，拭目以待。

上海是一个滨海城市，水运曾经是古老上海的传统交通方式。老上海县城，相当于今中华路和人民路的环路内区域，以东门和小南门外接黄浦江,

形成了上海诸多集贸市场及与商业配套的服务业。清乾嘉时人施润曾以“一城烟火半东南，粉壁红楼树色参；美酒羹肴常夜五，华灯歌舞最春三”，

来描写小东门一带的繁华和船商们的奢侈生活。

董家渡13、15号地块所在的董家渡路和王家码头路东联黄浦江、西接中华路，是上海老城厢通往黄浦江渡口的一条重要通道。该地块所在的董家渡地区，东依黄浦江，北至复兴东路，西到中华路——桑园街，南以陆家浜路为界，北面距外滩约1.7公里，西侧紧依老城厢，是上海一百多年的城市发展重要轨迹。

据查，董家渡宋代已在沿江形成小集市。清康熙年间，随着沙船业的兴盛，董家渡码头成为当时上海最重要的木行码头，有“十里长街百家木客”之称。清初创设的董家渡曾是黄浦江“八长渡”之一。清康熙年间由民间捐田置船设渡，航线自浦东塘桥至浦西董家渡，以“永济”名其渡(董家渡之前身)。该渡最初为义渡，后因往来人数渐多，支出颇多，遂酌收渡资。民国初年，董家渡渡口成为当时上海、南汇、川沙3县民众出入要道。20世纪20年代时，每日渡江乘客已达万人左右，而原有民渡设备简陋，又滥载乘客，屡肇祸端。1933年8月，当时政府正式开航轮渡航线。渡轮每班在江面开行计6分钟，既迅速又安全，码头设备也较为完备。

记者走访董家渡发现，许多路名也因此与渡口码头相关。除董家渡路外，还有竹行码头路、王家码头路、会馆码头路等。

董家渡路

据嘉庆《上海县志》记载，初为北仓渡，郑洛书设。后传浦东有一董姓船民，用能坐23人的双桨船，在此来回摆渡，故改称为董家渡。也有人附会于明末书画家董华亭。董家渡路是上海老弄堂的集中地段，老房子和老虎窗是这种老城厢的特色，随着时代的演变，在老虎窗下开店成为老城厢的新貌。

董家渡路的出名还得益于十几年前董家渡轻纺市场的兴盛。位于董家渡路118号的前董家渡轻纺面料市场，是一家拥有很高知名度、人气也很旺的市场，主营丝、棉、毛、麻、化纤等各种纺织面料的零售及批发。由于商品价廉物美，品种繁多，顾客除可购买到称心的丝、棉、毛、麻、化纤等面料及服装辅料外，还可购料定制中装。市场定位适应了社会不同消费层次及口味的市民的需求，每天都吸引了大批客流前来购物，包括大量“老外”。可以说，这段历史让董家渡路驰名中外。2006年为配合董家渡聚居区的整体开发，搬迁到陆家浜路，成为现今的上海南外滩轻纺面料市场。

如今在董家渡路上仍能看到临街的小贩卖着各种面料织品，不过前来购买的大多数是大妈和老人，鲜有白领、外国人出现。

王家码头

嘉庆年间郁、王、孙三大沙船巨富中的王家兄弟开设了“五利川船行”，拥有沙船百艘，在江边建起了一个“王家码头”。王家码头路由此而得名。据说以前王家码头路与王家嘴角街相交的十字路口有座大院就是船王王家故居，叫做“王家大院”。

万豫码头街

董家渡码头的兴盛，使得各地沙船沿江停泊、过江进城居民往返频繁,从事埠际贸易的商户和手工业专业作坊也慢慢集中，从现在附近留存的大多数路名可以联想起曾经的繁华喧闹，篾竹路、外咸瓜街、面筋弄、外仓桥街、盐码头街、花衣街等，街名的来源就是这里曾经集中的商贩店铺。可以想象百十年来，烟纸、米铺、南货、小吃等各类作坊、店铺林立，小人书、理发、修补等各种摊点应有尽有。上海老城厢的各种风貌尽显老上海风情。

不过随着南外滩地区的大力开发，董家渡地区经历了上海最大规模的旧区动迁改造工程。见证了百年上海历史的老董家渡正在慢慢消失，往昔的弄堂屋宅在挖掘机的轰鸣声中化作断壁残垣，断墙砖瓦里仍在劳作的老上海人成为这里最后的见证者。

这里仅存的几栋建筑中有上海最古老的董家渡天主堂，位于董家渡路和万裕街的交汇处。该堂始建于公元1847年，6年后的1853年建成，是上海现存最早的天主教堂。董家渡天主堂原名方济各·沙勿略教堂。它的外观造型属西班牙风格，建筑风格则归于文艺复兴时期的巴洛克式。

另外，给记者留下深刻印象的除了烈日下仍在摆摊的小商小贩，还有断壁残垣中仍在静静生活的老上海人

下图中这栋待拆的老屋很有特色，斑马的墙画多了一丝艺术的氛围。端坐工作台前的老人穿着一件围裙，认真修补

鞋子，仿佛回到上个、上上个世纪。

马路边的布艺店维持艰难，路边的小摊也生意冷清。

古旧的老宅与旁边的豪宅形成鲜明对比。这是董家渡华丽变身前的模样，历史需要铭记。

董家渡13、15号地块所在的南外滩，与外滩一脉相承，与陆家嘴隔江对望，周边豪宅遍地，不仅拥有2.2公里的亲水滨江岸线，更是上海城市魅力的萃集之地，拥有百年外滩建筑群、豫园、国际游艇码头、世博会址等名胜。南外滩更是坐拥世界顶级配套，外滩三号、外滩十八号等世界名品集萃；华尔道夫、半岛酒店、和平饭店等世界级酒店林立；外滩游艇会、罗斯福公馆等高端会所汇聚，为上海塔尖圈层构筑国际一线名宅的生活氛围。随着“外滩一体化”的强力推进，项目周边配套资源将会进一步丰富、完善。

以与董家渡相接的十六铺老码头为例，这里曾经是远东最大的码头，上海滩大亨们的仓库均落户于此，如今早已打造成南外滩板块的时尚新地标，汇聚大批名人骚客，成为

上海新锐文化艺术的聚集地和“竞秀场”。

紧靠老码头的华润外滩九里和绿城黄浦湾更是打造南外滩豪宅聚居区的先行者和典范。

华润外滩九里位于中山南路460号，坐落于外滩核心区域，建筑传承外滩建筑精髓，采用新古典主义风格，全石材外立面，与外滩万国建筑融为一体。该项目自2009年首次开盘来，一直稳居上海单价10万以上顶级豪宅名单，全力打造的全球顶级云端圈层社交平台——“荟·club”，为业主家庭提供私人理财、医疗、置业等一站式服务。

绿城黄浦湾位于中山南路566弄，采用国际现代滨水建筑风格，项目承载百年上海文脉，拥有1.5万平方米的外滩中央公园、百年人文会所、世界级精装品牌、奢阔双大堂、双层地下车库等高端配置，均价14万/平米的价格也非常辣手。

在众多金豪邻居的环绕下，董家渡地块势必加入到金融中心的“主赛场”，居住地块也势必打造为顶级高端豪宅，未来上海塔尖圈层的豪宅朋友圈一定少不了董家渡。

2014年上半年的上海土地市场先热后冷，一季度“房冷地热”，诞生101亿闸北大宁地王，楼板价47609元/平，溢价率111.5%。二季度“房冷地冷”，市场持续低迷，企业的拿地激情消退。三季度一开场，虽然诞生黄浦区五里桥的5.77亿单价地王，溢价率62.54%，剔除保障房后楼板价高达85810元/平，为全国最贵，但是6885.2平方米的“迷你”体量并不足以反映整个上海楼市土地市场的高度。整体而言，2014年上半年土地市场逐渐低迷，成交量明显萎缩。统计数据显示，2014年上半年的上海土地市场总计成交经营性用地279.1万平方米，环比去年下半年减少49%，同比去年上半年减少9.4%；上半年上海土地市场经营性用地成交总额达581.9亿元，环比去年下半年减少57.8%，同比去年上半年减少12.6%。

易居克尔瑞研究中心综合分析上半年上海土地市场后得出，下半年土地市场将有以下趋势：上半年政府推地较少，下半年或迎来供地高峰。考虑下半年房企销售将进入高峰期，资金相对较为充裕，拿地意愿有所抬头，再加上地方政府财政压力，下半年各地政府的土地供应量势必增加。底价成交、流拍现象将继续扩大，溢价率可能走低。2014年下半年，由于目前楼市处于调整期，且国家倾向市场自行调节，预计不会出台政策进行干预。在此背景下，整体市场观望情绪将有所减缓，刚需有望带动销售回暖，房企拿地积极性回升，但拿地势必依然谨慎，高溢价地块难现，整体溢价率将走低。

果不其然，刚进入2014土地市场下半场不久，作为一线城市的北京，就在8月20日成功出让三宗地块，揽金101.87亿。而备受关注的华嘉胡同以74.6亿元的成交金额，溢价率110%，92986元/平的楼面成交价，被北京华融基础设施投资有限责任公司收入囊中，创下北京有史以来的“双料”地王。

上海是否紧跟其后，年内即将出让的董家渡地块将一看究竟。易居丁祖昱表示：从总价来看，北京要被上海甩出几条马路，上海董家渡地块，不管怎么算都会超过去年徐家汇地王的217亿，甚至有可能达到近300亿的高点，是北京地王的4倍，从这个角度来讲，它不仅仅是上海地王，而且也是名副其实的全国地王。

董家渡地块一直是黄浦区政府规划的重心之一，拆迁了整整六七年，动迁上万户人家，如此高的资本和人力成本下，政府一定是慎之又慎，所以规划三度更改，项目划成

九块，对每一块土地的限高、属性配比都做了严格限制，甚至外立面都有细化要求。

在2013年初的“第一版”规划中，要求13、15号地块的居住比例不超过15%；2014年2月的“第二版”规划中，限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米；2013年5月新版规划中，13、15号地块被划分为9个小地块，用于建设商办、住宅和绿地，总规划面积16.3万平方米，建筑面积70万平方米，地下建筑面积约为11万平方米，其中，住宅占据12.6万平方米，将居住比例上调至18%，最高建筑物的限高提升为300米，如此大体量的项目总价有可能接近300亿元。

规划之所以一次次提高居住比例和限高米数，同济大学城市规划系教授张松认为，黄浦区之前推地商务比重较高，目前市场渐趋饱和，与此同时，随着拆迁成本的提高，地价也随之水涨船高，“调高容积率”与“增加居住比例”对该区域来说或是必然。易居克而瑞信息集团副总裁于丹丹也表示，董家渡13、15号综合体地块业内普遍估值在300亿元，南浦地块以生态办公为主，复兴地块是休闲商务区，黄浦区对董家渡发展期望相当高，规划反复调整正是体现对地块的充分尊重。

其实，无论是黄浦区政府被动改变还是主动寻求发展，都与南外滩极其稀缺的土地资源有关。根据黄浦区的规划，南外滩地区的8-1地块、董家渡13和15地块、复兴地块以及南浦四大重点地块，将合力把南外滩地区建设成为高品质、国际化、具有独特魅力的滨水金融区。董家渡属于南外滩的黄埔滨江板块，是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域，将填补陆家嘴、外滩沿江板块区域发展的局限性以及延伸沿江板块的经济发展带，为整个沿江核心区域及市场增加发展空间和活力，将成为全新的南外滩新地标。

董家渡13、15地块有着如此重要的地理位置，将近300亿的成交总额，不是随便哪一家企业可以承担的。所以目前传出政府将采取“先招后拍”的勾地模式出让，简单来说，就是不单纯实施价高者得，而是设定了一定的入围门槛，在挑选企业方面设置重重条件，以免出现外滩8-1地块招拍企业拿地无钱的尴尬和后期纠纷。这就要求拿地企业实力强大或者联合开发。从另一方面来讲，也为董家渡地块的后期开发打下了坚实的基石。