倪建达，上海房地产行业协会会长，上实城开董事局主席。世人眼中，他是上实城开的“国企少帅”，上海房地产行业里的“老兵”、“爷叔”；他的身上，眉宇间凝聚着一股旷达之气，行为中透露出谦谦君子之风；他的经历，谱写出勤杂工到董事长的励志传奇，描绘出上实城开跌宕起伏的成长之路。

一路走来，他的企业，有口皆碑，他的为人，交口称誉，远见、率性、担当、儒雅的光环伴其左右。然而，远见背后的卓识、率性之中的豁达、担当里面的勇气、儒雅外表下的谦恭，却鲜为人知。正如侠义与柔情共生，虚怀与若谷正比，倪建达，雷厉风行、率性担当背后是铮铮铁骨的侠义之心，谦恭儒雅、帅气豁达背后是心系企业、亲人、朋友甚至天下的似水柔情。

在倪建达的微博摄影作品里，风景照、旅行照比比皆是，全景、特写不一而足。这些照片，在记录倪建达的旅行、出差、生活见闻的同时，也表达了倪建达对自然、环境、生活的热爱。

有人说，“心中有春天，满眼都是花”。因此能够静下心来拍摄一组初春玉兰特写的男人，他的内心永远与春的气息同在，如果再配上“淡淡的，若有若无的，温柔却又霸道地将春的气息，花的芬芳萦绕你的身边，沁入你的心脾，肆无忌惮地在你的胸中漾起涟漪……”这样的美文，诗情画意不禁跃入眼帘，浪漫柔情难免萦绕心头，难怪倪建达“天生丽质、青春不老”，因为他永葆一颗年轻的心。

倪建达在业内外的好人缘有口皆碑，更是拥有任志强、周忻、丁祖昱等一众业内好友。而倪建达作为摄影达人，非常热衷给老友抓拍、偷拍，有老友甚至赞叹他剧照水准堪称专业。不过有时候他也故意调侃，比如，有一次倪建达给任志强抓拍的一组演讲照片，全是任总眼神犀利的侧面照，没有一张正面，倪建达还故意配文：“演讲的专注表情！既冷又酷而且还貎似有些愤世嫉俗……”最后还不忘加上偷笑表情。如此调侃，既看出两位业界大佬的友情，又透露出他幽默闲趣的内心。

对于倪建达热衷给老友拍照，易居执行总裁丁祖昱曾经撰文称，“每次聚会倪总拿着单反，或是卡片机，甚至握着手机为大家拍照……倪总简直就成了跟班摄影，并且在休息时间，倪总会认真地将所有照片归类发送给大家。这种体贴、专注和细腻，让和他接触的人都如沐春风。这种谦逊，这种服务精神，可能是大多数国企领导所不具备的。”

丁祖昱的点评可谓窥一斑而知全豹。照相机就是倪建达手中的剑，镜头就是他的眼。心中有剑，豪情万丈；心中有爱，柔情万千。

房掌柜：继930新政、公积金新政之后，上海楼市开始回暖，10月上海楼市成交109万，11月上海楼市成交104万，年底翘尾几成定局。作为开发商，您是如何看待近期市场回暖的？

倪建达：中国的房地产市场经过10多年的发展，已经进入了一个特别理性的阶段。今年房地产的交易量在第三季度进入了一个回暖的过程，我认为它不是一个全行业的回暖，而是一个有城市差异性的回暖。随着全国限购限贷政策的放开，除了仍然限购的北上广深，其他的城市并没有达到政策期待的效果。而北上广深，作为一线城市，有着自己的市场，市场的运行水平比较高，10月、11月份成交量的增加，更多的是刚性需求的释放，因为这些城市都没有放开限购限贷。所以我认为一线城市的市场还是比较理性、健康的。因此，不管什么样的政策，一线城市已经经历过很多次的洗礼，无论是政府、开发商还是购房者，都是比较理性的。只有理想的市场，才是健康的市场。所以在市场调控最严格的时候，这些城市保持了一个比较好的状态，那么在市场开始启动一些政策利好的时候，这些城市也有好的前景。所以从回暖角度看，近期楼市成交量的上升是一个信号，还没有到楼市的春天。

房掌柜：刚才您也说了，北上广深至今没有放开限购，那么从长远来说，您怎样看待限购？

倪建达：从18大以后，中央政府给了很明确的信号，就是把市场还给市场。政府换届一年多的时间，已经把相当大的一部分市场还给了市场。而北上广深至今没有放开限购，是有其合理性的。因为北上广深代表了中国未来城市发展的水平，资源相对紧缺，城市的完善程度全国最高，如果这样的城市放开限购限贷，将对消费者有很大的促进作用，对大家比较敏感的房价会有一定的刺激的作用。因此，政府在处理这些问题比较成熟，逐步的放开，看这些城市的影响。

至于北上广深，未来只要给出一定的时间段，限购限贷一定会放开。至于何时放开，要看这些城市放开限购限贷的可能性以及未来市场产生波动的剧烈程度。作为政府和市场都希望平稳，放开限购以后是不是还能够确保市场的平稳理性，这是业内要面临的一个课题，也是政府在制定政策时的一个课题。

房掌柜：在新一轮的市场调整周期里，有一些上海和外地的房企出现了跑路、资金链断裂的情况，尤其是中小型房企，那么这些中小型开发商怎样找到自己的出路。您作为业内领袖，给出什么样的建议？

倪建达：房地产这个行业常常被社会和媒体解读为“钱多人傻”的一个行业，认为这个行业赚钱挺容易的，所以社会上对房地产行业也存在着一些歧义和偏见，觉得从事这个行业的人的水平不是很高。其实我认为这是一种误读。

房地产业是金融和实体企业联系非常紧密的一个行业，一方面是资金密集型的产业，另一方面又需要金融、城市发展等等相关专业知识的支持，所以有一部分中小企业跑路、资金链断裂，这个只是个别现象。而一个行业如果只是赚钱没有市场风险的话，那么这个行业更危险。因此，我觉得房地产业就是一个有一部分房企可以发展的很好，有一部分房企不适应市场或者综合实力相对弱而被市场淘汰的行业。我认为宏观调控到目前为止，很多房企还是没有经受到特别严格的考验。其实房地产业目前为止破产、倒闭的还不多。我觉得应该要多一点。所谓市场就是有退出、有竞争、有进入的。

总体上，房地产业的发展还是比较健康，有很好的未来的。但是个别企业在经营中碰到的困难、资金链断裂，可以让更多的从业者了解到这个行业的风险，这也是让房地产业成长的重要过程。市场没有常胜将军，市场就是有风险的，所以个别企业资金链杠杆用的太大了以后，出现资金链断裂也是正常的。

房掌柜：除了刚才提到的中小企业面临的风险，其实很多大型房企也在市场多变的情况下尝试转型、跨界，那么您作为上实城开的掌舵人，您认为上实城开的路线、机遇和机会点在哪里？

倪建达：今年很多开发商转型，有的卖水、卖粮，有的往商业地产、文化产业转型，有成功的案例，也有不成功的案例。作为城开来讲，其实也曾经历过多元化，城开原先在商业、进出口贸易、投资方面都有过比较好的表现，比如说连锁商业城开排名是挺靠前的。但是2008年新的劳动法实施以后，城开认为劳动密集型企业面临的挑战会很大，所以城开是主动选择退出多元化。

但是，现在很多房企认为房地产面临着很大的挑战，所以开始转型、跨界，走多元化路线。而我个人认为对于一个房企来讲，转型所面临的挑战会更大，所以做企业有句话叫“做熟不做生”。

当然，像是恒大地产做恒大冰泉这类的跨界，我认为它不是转型，而是运用资本进入到另外一个产业。当一个企业发展到一定阶段，它一定会在坚持做好本来产业的同时，利用资本的力量进入到其他相关的产业中。而不是把自己的主战场放到一个完全没有关联的行业中。

我倒是看到过很多做水的、做文化的纷纷进入到城市建设中来。其实大家总是看着其他的行业都很美，其实没有进入到一个行业，对这个行业的了解是非常有限的。就像围城一样，城里的人想冲出去，城外的人想冲进来，对于别的行业，大多都是看上去很美。

所以从这个角度去看，城开仍然坚守房地产行业，机遇反而特别多。尤其随着国家反腐的力度加大，政府在房地产和城市发展的领域更规范，城开作为有政府背景的国有企业更懂政府，也将更加专业，因而将承担起更多的社会责任，为城市建设做出自己的贡献，与城开的业主共同成长。

房掌柜：在您的微博上，我们看到您参加的一期“头脑风暴”电视节目，其中有一些年轻人比较耸动的言论，比如“移动颠覆互联网，众筹摧毁房地产”，那么您的观点是怎样的？

倪建达：我觉得对待一些年轻人的激进观点，应该像大人对待小孩一样，更多的是宽容。因为年轻人有激进的观点其实是保持了自己的独立思考。就像大人对待小孩子一样，要鼓励支持创新的观点，要更多的包容、多元化、多样性。

至于“移动颠覆互联网，众筹摧毁房地产”这样的言论，我们也应该更多的包容。目前互联网已经成为影响社会经济生活的很重要的产业，诸多房地产众筹项目也在如火如荼的进行中，我认为任何小概率事件都有可能发生，但是它不一定成为一个社会经济运行的标准。在有些年轻人的眼里，认为未来任何的经济形式都不存在，只有互联网。而我认为未来互联网会影响到每一个人，但是它表达的方式不是只有互联网，而是让更多的传统方式更加现代化，让每一个传统行业变得更加的具有竞争力。互联网就像一个人的神经，你看不见，但是它随时随地都在起作用。但是你不能把人的皮扒了、骨头扒了，只留下神经。那样的话我认为这个神经是没有意义的。我个人认为互联网代替不了房地产业。互联网只会影响房地产业。而且这个影响是正面的。

房掌柜：年底，上海市政府推出不少优质地块，开发商拿地热情也不断高涨，比如董家渡地王、杨浦单价地王、前滩优质地块的推出，这是不是表明土地市场率先已经启动回暖？

倪建达：这个问题一直在讨论，什么时候开发商拿地合适，什么时候开发商拿地了就表明市场已经启动，我并不是那么看这个问题。我觉得所有的企业在发展的过程中有它的战略和机遇捕捉。董家渡地块也好，杨浦地块也好，我认为这两个项目都为挂牌、交易做了很长时间的准备。比如董家渡地块的准备时间已经超过了三年时间，而且它供地的方式还是有些特殊的，并不是一个完全市场化的项目。而杨浦单价地王相对来说是一个市场化的产物，但是我并不认为这就说明市场已经到了一个快速发展的前期。因为现在的房地产竞争程度已经相当充分了，所以有的企业在无奈之中也会拿地，不得不做一些选择和储备。不拿地等死，早拿地早死。这并不表明房地产市场已经启动回暖信号。但是房企拿地也表明了对政府对市场的信息。

房掌柜：您认为2014年年尾和2015年年初是不是购房者的买房的一个机会？

倪建达：我认为对于上海来讲，目前是选择改善住房条件的一个很好的机会。因为从目前的基本面来看，包括杨浦单价地王等优质地块的推出，为以后房价的提升提供了一个台阶。所以假如购房者不是用来炒房投资，而是用来改善居住条件的，那么目前是一个非常难得的时机。很难保证说，未来一段时间房价不涨。而我个人也认为像北上广深这样的一线城市往下调的机会很少。用任志强的话来讲：“门都没有！”因为北上广深这样的城市资源特别紧张，人口不断的增加，土地的供应非常有限，随着城市功能的提升，土地资源的紧缺将直接影响到住房的供应。所以从这个角度讲，很难看到有机会能让房价大幅度下跌。

但是对于三四线以下的城市，现在并不是购房机会。因为三四线以下的城市，供应量已经远远大于需求量，因此并不是好的购房时机。