总价超70亿，今年上海最贵地块诞生！节后上海楼市一直处于低迷状态，与其相反的是上海土地市场热度不减，继3月5日浦东新区世博会绿谷商办地块以59.1395亿元底价成交之后，3月20日，闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块便以70.52亿元的成交总价刷新该记录。话说预计住宅售出价将达7万元/平米，让我们实地考察看看。 |
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2015年3月20日，华润华发联合体以70.52亿元夺得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，楼板价34870元/平米，溢价率16.23%。据了解，该地块一经推出成为今年上海的总价地王，预计售出价将超过7万元/平米。 闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块东至规划平陆路，南至汶水路，西至规划云照路，北至规划云飞路，出让面积76314.6平方米，容积率2.65，起始总价606701万元，起始楼板价30000元/平米。土地用途为住办用地，其中住宅占比83-85%，办公占比15-17%。交地状况为净地。 参加拍卖的企业有保利首创联合体、华润华发联合体 、国资委旗下大宁资产经营有限公司，经过现场491轮激烈竞价，最终华润华发联合体从3位申请竞买人中脱颖而出，拿下该地块。
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闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块位于市北园区之内，原先是工业用地，去年通过环评公示等合法程序将这两幅工业用地的性质进行变更，成为商住办地块。经记者实地考察，该地块内部较为平整，中间部分是碎砖块水泥块等建筑垃圾，边上杂草丛生。地块北面部分是一块平整的场地，目前正用作停车场，里面停满了车辆，还有保安人员在看守。 该地块地理位置优越，交通十分便捷，临近轨道交通1号线汶水路站，两者相距500米左右，出站后步行至地块不超过10分钟。靠近中环高架和南北高架，南边紧邻汶水路交通主干道，多辆公交停靠。地块西侧为9号街坊地块，目前上海土地市场还没正式公告有关出让信息，只由高高的围墙围住，越过围墙可见中铁中环时代广场的大楼在地块北面。 万荣路靠近汶水路边上是一些汽车修理厂，沿着万荣路向北是上海信息服务外包产业园的厂房，一幢幢大楼威武的屹立着，由于万荣路相对较窄，道路拥堵了许多。一直向北则到了江场西路，江场西路上是一片热闹繁华景象，尤其是到靠地铁站附近。除了中铁中环时代广场还有晋润海棠大厦均在招租，另外，道路两旁分布着酒店、餐馆、银行、大润发超市等，生活配套设施可谓完备。 |
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虽说本次出让的地块总建筑面积20万平，但按照其苛刻的出让要求，我们可以粗算如下：14万平可以造商品住宅、3万平要造办公楼(只能按层卖)、2万平要造人才公寓(只能出租)、其余造保障房和菜场，还要配建一个幼儿园和两块绿地。这些隐形成本直接导致了地块的溢价不高。 同策咨询研究部资深研究员许之静表示，市北高新地块位于中环外，住宅类产品在价格上将会有一个落差，这对于开发商有较高要求，将会削弱拿地企业的利润。而且，地块为住宅办公综合性用地，房企对其的追崇程度不如纯宅地。 尽管在起拍的总价和单价上都明显超过了去年的大宁地块，但结果却出乎意料。虽然拿地楼板价3.5万/平米，比方兴低了1万/平米，但因只有70%是可售住宅，住宅保本售价还是和方兴一样达到了7万/平米。 方兴地王项目大宁金茂府目前已进入认筹阶段，95平-192平的房源均价约为75000元/平米。4月底，大宁金茂府预计正式开盘，将推出95平米2房、158平米3房、192平米4房，精装交付。让我们再看看周边在售楼盘的价位如何。 |
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闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块南面紧邻汶水路中环，东面距离汶水路地铁站仅300米左右的距离，南面即是大宁公园和大宁国际广场。作为住宅类地块而言，该地块地理位置十分优越。 事实上，位于苏州河以北的闸北区最早被人称为“下只角”。但随着横空出世的大宁社区，大宁商业广场、慧芝湖、宝华现代城、名园森林都市等项目已自发形成了一个高端的住宅聚集区。2014年1月28日，方兴以101亿元、溢价112%竞得大宁地王，更是将大宁地王的楼板价推到了47609元/平米的高度。 上海中原研究咨询部总监宋会雍认为：“当前的市场格局整体偏冷，对土地市场有比较明显的影响，价格方面表现出来一些落差也算正常。”宋会雍指出，虽然该地块成交价较2014年初大宁地王，即现在的方兴金茂府项目，有不小差价，更多是整体市场带来的影响。 德佑链家研究部显示，截止2015年3月18日，闸北区商品住宅市场存量为26.31万平方米，相当于一个普通的开发体量，而大宁板块存量更是稀缺，仅有4.03万平方米，为闸北三个板块当中存量最少的板块。从供应量来看，由于大宁板块甚至整个闸北多年来土地市场供应量一直稀少，导致大宁板块的开发量始终跟不上市场需求量的节奏。因此，对于大宁板块楼市而言，一旦有新的楼盘开发上市，将立马释放价值。 “这块地跟大宁金茂府能否互相支撑形成配合，我觉得有这么一点点意思。”宋会雍指出，该项目总体上讲单价也不低，仍然体现出来走中高端路线的意图，对区域来讲还是有产品序列的升级。“以前区域内只有大宁金茂府显得稍微孤单了一些，现在又有新项目加入进来，对整个区域的价值包括区域形象上来讲，也是有塑造和支撑效果的。” 今明两年内，市北园区里面还会有其他的地块陆续推出，主要集中在市北园区的东区，即共和新路以东的位置，位置都比较不错，主要是商务办公和商住办的地块。未来园区周边可能会形成一个比较高端的商业、居住社区。
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时隔5年华润荣归上海市场。华润上一次在上海拿地是2010年6月，以10亿元拿下万象城地块，如今万象城已经建成并投入使用。华润今年在上海土地市场上动作频有动作，此前1月出让的青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块就出现过华润的身影，华润联合青浦发展以219671万元的竞标价格列第二顺位，未敌申通。 华润集团在上海以“江湾山湖”的规划打造了四大高端项目。“江”为华润外滩九里、“湾”为新江湾城的华润置地橡树湾、“山”为华润佘山九里、“湖”为华润置地中央公园。目前华润在上海的产品“九里系”较多。 华发则在去年9月以“面粉贵过面包”的价格高调入沪，首进上海便刷新了2013年张江的土地出让价格纪录，以23.7亿元夺得浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块，楼板价25765元/平米，溢价率89.92%。亿翰智库上市公司研究部副主任张化东亦认为，虽然开发存有压力，但是华发此举看重更多的则是对企业品牌的正面推广作用。 随后在2014年11月13日，继在沪拿下张江宅地后又一次高调出手，以6.07亿总价，33723元/平米的楼板价，竞得一幅较为袖珍的宅地——杨浦区定海社区B5-5(大桥街道117街坊)地块。 据房掌柜了解，早在2009年华润、华发就曾有合作携手打造了珠海市华发购物广场，2012年又在珠海打造了大型购物中心华润欢乐颂。但在2013年又传闻两家房企“闹掰”。如今又再次携手在上海闸北拿下地王。这也是他们在上海的首次合作。 |
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