现场直击

2018年，金融服务业、科技新媒体、以及联合办公类企业需求保持活跃，甲级办公楼市场整体录得租金增长。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示：“非中央商务区市场继续蓬勃发展，充足的办公楼供应推动一些新兴板块初见雏形。”零售方面，休闲餐饮品牌的扩张继续为租赁市场做出贡献。由于政策紧缩且新盘的加速入市稀释了需求，四季度住宅销售势头有所放缓。物流方面，得益于新项目满租入市，本季度净吸纳量达到两年内的最高水平。在2018年紧缩的融资环境下，中国整体大宗交易量仍然保持活跃。

　　办公楼

　　2018年甲级办公楼净吸纳量达到133万平方米。仲量联行上海商业地产部总监张静指出：“联合办公运营商不断扩张，企业越来越多地采用灵活办公的文化以吸引年轻人才，灵活空间仍然备受亲睐，需求保持活跃。” 科技新媒体公司继续表现出强劲的需求。

　　2018年的供应量达到131万平方米，大部分位于非中央商务区的。在第四季度，中央商务区内，富士康大厦和瑞明大厦于陆家嘴竣工。在非中央商务区，三个新项目为市场新增155,172平方米，包括大连路板块的光大安石中心，以及前滩的前滩东方广场和前滩时代广场。浦东中央商务区空置率同比上升2.0个百分点至12.1%。由于项目租赁表现强劲，浦西中央商务区空置率同比下降1.5个百分点。非中央商务区租赁需求保持稳定，使空置率较去年同期下降3.5个百分点。

　　浦西中央商务区租金恢复增长，而浦东中央商务区则面临更多竞争。空置率的下降提升了浦西中央商务区内业主的情绪，优质甲级办公楼租金领涨，浦西中央商务区租金水平同比上涨3.1%。浦东中央商务区内，金融服务业需求保持稳定，但由于新项目入市以及浦东非中央商务区板块逐渐成形，市场面临更多挑战。

　　销售型办公楼

　　2018年销售型办公楼需求保持平稳，整体市场售价同比上涨1.6%。由于之前被积压的预售证得以发放，2018年供应量同比激增352%，共计480,838平方米新增供应进入市场。尽管如此，2018年的新增供应仍低于2014-2016年期间的水平。2018年成交量达到427,113平方米，购买需求主要来自于私营企业的自用需求。得益于备受瞩目的中国进口博览会，虹桥交通枢纽板块录得多宗成交。由于一些细分市场的出色表现，2018年整体售价保持平稳。

　　展望2019年，新增供应将继续增加。内资私营企业仍将是重要的需求来源。投资者和自用买家或将更加关注西虹桥交通枢纽板块以及沿江的新兴市场。

　　产业园区

　　尽管2018年供应量充足，强劲的需求推动空置率在2018年第四季度小幅下降。2018年新增供应达727,200平方米，创历史新高。但由于需求保持强劲，产业园区的空置率环比下降0.8%至11.3%。上海作为科创中心的建设发展不断提速，为科技新媒体、制药和医疗等行业内的前沿企业带来更多机会，有望转化为租赁需求。例如，科技企业华为，在东方万国新扩租约37,000平方米，为建设其新设的研发中心。

　　强劲的需求带动租金增长。产业园区整体租金环比增长0.8%至人民币4.4元每平方米每天。高品质的新近竣工项目租赁表现强劲，领涨整体市场。展望未来，2019年需求将保持活跃，而大量的未来项目即将入市或将对市场租金的涨幅有一定抑制。

　　零售

　　租赁需求保持稳定，消费者购物趋向理性。在今年“双十一”购物节期间，消费者趋向理性，更注重产品性价比，使家居用品等品牌备受青睐，这些品牌的线下购物体验通过与线上促销活动的结合得以提升。仲量联行上海区零售地产部总监隗然指出：“化妆品和O2O零售商也迎合该趋势积极扩张。此外，具有较强的承租能力的品牌也在购物中心持续布点，包括数码产品与珠宝配饰品牌等。”整体市场租赁需求延续了2018年早期的趋势，餐饮品牌中休闲饮品和甜品店增长强劲，其中包括LeTAO和Doutor皆是首次进入中国市场的品牌。Lululemon、李宁和Champion等运动休闲品牌在上海各大商场持续增加店铺数量。

　　四个核心区及三个非核心区项目开业，总商业面积达651,552平方米。上海陆家嘴中心和上海世纪汇广场进入浦东核心商圈。中庚漫游城为中国第一家电竞主题的购物中心。新天地广场定位年轻女性消费者，该项目翻新竣工同时标志着今年多个核心商圈内老旧零售物业完成存量改造。由于多个成熟项目进行定位调整且新开业项目空置率较高，第四季度核心商圈空置率从10.6％上升至11.1％，而非核心商圈空置率自9.3％环比下降至8.7％。尽管2018年核心区和非核心区共录得约180万平方米的新增商业面积，达历史高峰，但市场整体出租率仍保持稳定。

　　核心区与非核心区租金保持增长。核心区域零售物业首层租金同比上涨1.5％至人民币50.8元每平方米每天。非核心区域租金同比增长3.3％至人民币20.2元每平方米每天。南京东路和闵行引领整体租金增长。

　　物流

　　2018年第四季度市场净吸纳量达到近两年来的峰值。仲量联行中国工业部总监司徒艺（Stuart Ross）表示：“电子商务，第三方物流和制造商仍然是主要的需求驱动因素，为新竣工的项目贡献了强劲的吸纳量。”此外，由于双十一购物节导致的第三方物流和阿里巴巴的季节性需求在浦东和奉贤等细分市场集中体现出来。非保税市场的吸纳量达到194,700平方米，几乎是上一季度的三倍。吸纳量的激增反映了上海物流市场整体的强劲需求。尽管如此，从2018年出现的越来越多的案例来看，更严格的地方税收政策执行力度导致租户花费更长的时间进行租赁决策，延长一些项目的租赁周期，其中包括一个本季度新竣工项目。

　　三个新项目为上海市场总库存增加266,000平方米。ESR浦东机场物流园一期和万科嘉定物流园均以满租开业。欧罗物流中心一期也完成全面翻新，实现满租。ESR青浦物流园在颇受租户欢迎的上海西部市场开业，但由于该地区强化税收政策的执行，因此项目预租缓慢。非保税市场的供应量在2018年达到创纪录的572,000平方米，其中大部分集中在下半年。这导致空置率从年初的4.4％上升至2018年第四季度的8.0％。与近年相同的供应高峰相比，强劲的租赁需求抑制了空置率的进一步增长。

　　租金涨幅从2018年第三季度的峰值小幅下降。2018年下半年的大量供应抑制了近期非保税市场租金的加速增长势头，租金环比涨幅从1.5％放缓至1.1％。在强劲的需求和询价水平的推动下，租金增长维持强劲。

　　住宅

　　第四季度住宅市场销售放缓。受楼市政策持续紧缩的影响，加上大量前期累积的需求在过去几个季度得以释放，第四季度上海一手商品住宅销售势头放缓，整体成交量环比下降33.3%。2018年全年一手商品住宅成交约650万平方米，与2017年基本持平。高端住宅市场方面，第四季度迎来新一轮集中供应，导致成交量环比上涨37.4%至805套。然而，大量新盘的入市稀释了需求，导致数个高端楼盘成交放缓。2018年全年高端住宅成交量共计1,763套，同比上涨24.7%。

　　第四季度高端住宅新增供应量创十个季度以来新高。四季度上海整体市场共计约287万平方米新增供应量入市场，虽略低于三季度的供应高峰，但依然是自2016年三季度以来的第二个季度供应高峰。由于开发商加快推盘以缓解现金流压力，2018全年的新增供应量高达826万平方米，为2017年的两倍有余。高端市场亦有八个项目共计1,324套住宅取得预售，是2016年三季度以来的最高峰。全年高端住宅市场的新增供应量达2,701套，是2017年的五倍。

　　一手价格保持平稳而二手价格跌幅加大。在严格的限价政策下，四季度高端住宅一手价格继续保持平稳。由于二手市场需求疲软，更多房东愿意降价以吸引买家。因此，四季度二手价格环比下降3.8%，较三季度1.5%的环比跌幅有所扩大。受季节性因素影响，年末租赁活动放缓，租金环比下跌0.6%。本季度土地市场继续降温，共有14块住宅地块以底价出让。此外，为继续增加租赁住房的未来供应，本季度共计有24块租赁用地出让。

　　预计2019年一手住宅价格平稳，二手价格继续承压。我们预计2019年的楼市调控基调将保持不变，但为对抗经济不确定性以及稳定楼市，一些紧缩政策有可能迎来微调，如适当放松房贷政策和放宽对首套房的认定标准。仲量联行上海项目销售部总监周静指出：“2019年一手住宅价格在限价政策下将继续保持平稳。二手市场方面，经过2018年的量价齐跌，个人房东的心理预期已有所调整，预计2019年二手价格将继续承压。”

　　投资市场

　　在2018年紧缩的融资环境下，中国整体大宗交易量仍然保持活跃。宏观去杠杆导致融资环境的收紧,也影响了投资者的融资能力。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成指出：“2018年年初投资市场较为平静，但在今年年底势头强劲。境外投资者的大量资本流入凸显了中国商业地产市场强劲的基本面。市场亦将继续吸引长期投资者，例如保险公司、外资投资者以及养老基金和主权财富基金等。” 2018年全年，中国的交易额达到人民币1977亿元，同比下降12.5％。虽然上半年成交相对平静，市场在2018年下半年出现复苏，4Q18交易量达到人民币857亿元，同比增长3.0％。

　　上海仍然是2018年中国最主要的投资目的地。上海今年继续主导中国的房地产投资市场，因为大多数潜在投资者，尤其是外资投资者，依旧认可上海是一个稳定长期投资的选择地。 全市交易总额达到1100亿元人民币，占2018年中国房地产投资市场的56％，与往年一样，办公楼市场仍然占整体大宗交易的最大份额，为上海总交易量的48％。2018年综合用途资产占整体交易量的30％，零售为12％，工业需求占总数的2％，其余为酒店及其他类型物业。

　　投资者青睐核心和增值型资产投资战略。2018年我们看到增值型物业投资正在成为主流，特别是在资产升级改造方面。这种投资有望提升租金，并且让资本化率保持在一个稳定的水平。重新开发改造项目亦将产生稳定灵活的现金流。与此同时，核心资产仍是投资者的投资重点，投资者更倾向于将资金投资于能够产生稳定现金流的物业。

　　酒店

　　在首届中国国际进口博览会产生的效应下，上海酒店业绩平均水平整体上升。第一届进博会在去年11月在上海隆重举行，吸引了来自172个国家，地区和国际组织的100多万名参会者，以及3600多家企业。仲量联行酒店及旅游地产咨询部副总裁陈玲玮说 “尽管政府在活动期间肩动酒店房费限价机制，以避免滥收情况发生，但所有酒店平均房价和去年11月同期相比，平均大幅上涨约13％。”

　　随着去年上海大批奢华型酒店供应激增，今年将迎来一波高档酒店的涌入市场。2018年上海酒店业大事不外乎奢华酒店业增添多家世界级成员如意大利精品品牌宝格丽酒店，太古集团全球第4家镛舍酒店，安曼集团上海第一家酒店养云酒店及厉时12年潜心打磨的世茂深坑洲际酒店。尽管上海迎接了许多国际奢华型酒店品牌，但整体奢华酒店的平均入住率仍保持75%左右 ，今年预计约有5300间客房数将涌入市场，超过55%的新增客房来自高端及超高端酒店品牌。