上海房市冷淡中介蛰伏待机

　　5月份上海市个人住房贷款减少6.9亿元，为去年10月份以来的首次负增长

　　虽然上海市商品住宅市场自2月份开始供应量和成交量均出现连续4个月的持续增长，但进入6月，楼市迎来传统淡季周期。一方面，开发商推房节奏或将有所减缓，另一方面，消费者心态也更加微妙，不少小型房地产中介更是陷入尴尬状态。

　　文/本报驻上海记者李媛、周裕妩

　　消费者：担心自己成最后接棒者

　　5月以来，上海房地产市场上的各类需求都有所抬头，尤其是随着下半年结婚旺季的到来，5月上海楼市婚房的需求量增长明显。

　　然而，并非所有买家都愿承受高房价的风险，有限的经济实力与沉重的购房负担，让一些改善型买家颇为尴尬。

　　上海市民谭先生告诉记者，本来考虑到儿子已经两岁多，希望能通过买房解决教育问题，但半年多时间看下来，“我已经打消了买房的念头。”

　　从半年前开始，谭先生就一直在看房。但他发现，自己看中的一个小区的房价似乎丝毫没有下调的迹象。

　　“房价还是那么高，我非常纠结，因为我属于改善型买家，所以希望这次购房就能够一步到位，既解决小孩的教育问题，又把住房的面积换大一点。但是我发现太难了，且不说现在买房动辄就需要支付一、两百万的现金，同时还得背负上两、三百万的负债，而且，我更担心，我是不是击鼓传花游戏那个最后接棒的人？”谭先生说。

　　谭先生已经暂时放弃了购房计划，“先看看，也许房价还会继续上涨，但空间肯定已经非常有限了，而下降的空间却谁都不知道。”

　　事实上，谭先生的看法颇具代表性。根据上海中原研究咨询部在上海“5·1房展会”上所做的调查，严重依赖银行信贷的自住购房者超过六成。尽管只有一成左右的客户因利率的不断上调修改置业计划，但把利率一次调整到1.1倍，其冲击力进一步放大。

　　根据6月15日央行上海总部发布的数据，5月份，由于新建房贷款减少9.2亿元，导致上海市个人住房贷款减少6.9亿元，为去年10月份以来的首次负增长。

　　上海中原研究咨询部认为，如果提高首套房首付比例和贷款利率，至少有一半以上的刚需置业计划被打乱，楼市交易将再入休克状态。

　　而汉宇地产市场研究部的数据则显示，上海楼市改善型需求呈现两头增长、中间下滑的趋势，在5月份二手房成交中，套总价在90万以下和500万以上房源都增长较大。这表明刚性需求的增长毋庸置疑，但在银行信贷收紧的压力下，部分刚需买家的购买力受到了限制。

　　另一部分有实力的买家则受限于购买套数，出于资产保值、增值的目的，纷纷购入豪宅，这也令上海市二手豪宅市场开始呈现出触底反弹态势。根据汉宇二手房监测数据，5月，总价在500万以上的豪宅项目，合计成交套数为316套，环比上月增长幅度为12.05%，同比大幅增长72.67%。

　　中介：成交冷淡有压力

　　5月初，已经在上海市场经营近15年之久的美联物业暂时关闭上海全部8家门店，退出上海二手房市场，只留下位于四川路上的上海总部。此举在业界引起了轩然大波。

　　业内人士认为，这一方面或许是美联物业市场策略的调整，但也不可避免地折射出楼市成交冷淡，给依靠交易量获得收益的房产中介所带来的生存压力。1996年，美联物业进入上海市场，门店数量一度达到58家。据报道，美联集团执行董事张锦成坦言，本次关闭所有门店只保留上海总部，其原因主要是内地房地产市场的调控所致，现在关闭上海门店对美联集团是“壮士断臂”，等市场好了再开。

　　上海楼市的胶着状态，让不少一线房地产中介陷入尴尬境地。要在上海形成足够的竞争力，就必须维持一定的开店规模，但在成交量不见起色的状态下，中介唯有靠租赁业务来弥补交易量下降的份额。

　　不过，比一线房地产中介处境更尴尬的，是一些居民区的小型房地产中介，也就是所谓“夫妻老婆店”。浦东一家小型房地产中介的店主赵先生告诉记者，从去年10月份开始，自己就几乎没有成交过一笔房屋交易买卖，从2011年春节开始，就把主要精力放在了租赁业务上，“这一块现在做得还行。”

　　就目前来看，上海租金涨幅仍为全国五大城市之最高。据中原地产统计数字显示：5月，五大城市二手住宅租赁市场成交仍较为活跃，其中上海涨幅最高，达到27%；而广州涨幅最低，约为16%。

　　中原集团研究中心高级经理瞿安新认为，鉴于推动本轮租金上涨各大因素均未发生大的变化，预计未来半年各地租金仍会保持波动上升态势。